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¿Cuáles son los problemas más molestos de una vivienda?

Todos tenemos algún tipo de incomodidad en nuestro hogar, y aunque acabemos acostumbrándonos, no dejamos de sufrirlas. Ésta no es una cuestión baladí, ya que la vivienda es el lugar donde más horas pasamos a lo largo del día, y sería una lástima tener que renunciar a disfrutar de un confort real. Decidirnos a hacer una mejora puede hacer que nos sintamos significativamente mejor en nuestro hogar.

Sin entrar a valorar patologías constructivas más serias, vamos a repasar cuáles son las molestias más comunes en los hogares:

  • Ruido.
    Ya sea en una casa o en un piso, vivir en el medio urbano implica estar expuesto a constantes afecciones auditivas. Especialmente en viviendas de cierta antigüedad, el ruido es una molestia frecuente. Ello dificulta en muchos casos desarrollar actividades cotidianas como trabajar, estudiar, o lograr un buen descanso. Cuando se busca tranquilidad resulta un incordio oir el tráfico, el zumbido del viento en las ventanas, las conversaciones del vecino, sus bailes, o cosas peores…
    Para dar solución a esta molestia, hay que analizar si el foco es interior o exterior. Esto es, si son los propios inquilinos y las instalaciones los que producen el ruido con su actividad, produciendo reverberación; o si el origen es exterior a la propia vivienda. También hay que estudiar si la transmisión es estructural (a través de forjados y pilares) o aérea.  Para mejorar en confort acústico, posibles remedios son sustituir las ventanas por unas buenas carpinterías aislantes, incorporar láminas anti impacto en suelos, trabajar con rellenos en cámaras de aire, o instalar elementos fonoabsorventes en techos.
  • Accesibilidad, ergonomía.
    En un estudio reciente, el 18% de los encuestados opinaban que su vivienda sufría deficiencias notables de accesibilidad, y el 30% decían que ésta era aceptable, pero no completa. Los más perjudicados son las personas con movilidad reducida y los mayores (todos los seremos en algún momento). Con la edad, acciones cotidianas empiezan a resultar más complicadas.
    Los puntos que más problemas generan son los cambios de nivel (escaleras, bordillos y rampas), las dimensiones inadecuadas de determinados espacios y pasillos, la existencia de obstáculos o la resbaladicidad de los suelos. Los espacios más sensibles son los baños y las cocinas.
  • Confort térmico / Energía / Insalaciones.
    Sufrir dentro de la vivienda las inclemencias del tiempo exterior es muy desagradable. Como te contábamos en el artículo anterior, el confort térmico depende en gran medida de los materiales. Además de éstos, resulta imprescindible el control de la estanqueidad y de los puentes térmicos (esos puntos mal aislados por los que se nos escapa el calor). Ambas cuestiones están relacionadas con el diseño constructivo del edificio. En muchos casos, a base de recurrir a sistemas de calefacción y climatización, no somos del todo conscientes de este inconveniente, aunque ello se traduce en un alto gasto en energía. Aplicar obras de mejora energética es algo cada vez más frecuente, y periódicamente aparecen ayudas públicas que fomentan su ejecución.
    Por otro lado, la eficiencia y el buen funcionamiento de las instalaciones, como la fontanería (la presión del agua, el tiempo que espero en que salga el caliente …), la climatización, el saneamiento, el teléfono, internet… repercuten en la comodidad del inquilino.
  • Confort arquitectónico / diseño de espacios.
    Otro tema relevante es la adecuación de la vivienda al uso previsto y al estilo de vida de cada inquilino. Si existen diferentes etapas en la vida de las personas, las viviendas deben ser flexibles para adaptarse a éstas. Las necesidades no son las mismas cuando se vive sólo, en pareja, o cuando hay hijos. Además, una vivienda será más habitable cuando permita recibir a invitados sin que esto suponga un inconveniente para otros inquilinos, y es importante que puedan compaginarse distintas actividades sin molestarse -como estudiar y ver la tele-.
    Con una reforma es posible mejorar aspectos como la distribución y el diseño de los espacios. Aunque algunos condicionantes como la superficie disponible, la orientación, los accesos o las tomas de las instalaciones restringen la capacidad de actuación, siempre se puede tirar de ingenio facilitar el uso cotidiano del habitante.
  • Otras cuestiones:
    A todo lo ya citado, hay que cuestionarse también qué tal funciona nuestra vivienda en aspectos como la iluminación, la ventilación, la seguridad frente al robo; y sobre todo, ver si hay posibilidad de mejora. Algunas de estas cuestiones son difíciles de solventar en una vivienda ya ejecutada. Otras dependen de factores externos tales como la comunidad de vecinos o la urbanización.

Los datos nos dicen que desde 2013 aumentó la inversión en reformas. Esto demuestra que los propietarios son conscientes de que alcanzar una plena satisfacción en sus viviendas no es algo tan lejano. El envejecimiento progresivo de las viviendas hace necesario la introducción de mejoras para ganar en confort.

Como siempre, nuestra recomendación es que si optas por mejorar tu vivienda en alguno de los puntos anteriores te pongas en contacto con un profesional. En KLIC estaremos encantados de ayudarte. Si estás pensando en una reforma integral, podremos acompañarte para que de una sola tacada soluciones y anticipes muchas cuestiones que mejoren el confort en tu vivienda.

En el post de hoy vamos a jugar al ¿Quién es quien?, el clásico juego infantil en el que a medida que se avanza van desvelándose los perfiles de unos personajes, pero trasladándolo a la autopromoción de una vivienda. Como ya hemos venido explicando en anteriores entradas, para que una obra pueda llevarse a buen puerto será necesario pasar por una serie de hitos, y en cada uno aparecerán distintos profesionales con una función muy concreta. Hoy vamos a explicar quienes son estos agentes y aclararemos hasta dónde llegan las atribuciones de cada uno.

El promotor (autopromotor en este caso)
Es aquel que asume la labor de emprender la construcción. Dado que será el futuro usuario de la vivienda, ésta debe adaptarse a su estilo de vida, a sus necesidades y obviamente, a su presupuesto.
Para ser considerado autopromotor y beneficiarse de las ventajas fisales de esta categoría el objetivo no debe ser el de alquilar o vender la vivienda (pago del 10% del IVA del presupuesto de contrata para el caso de autopromoción de vivienda frente al 21% de un promotor al uso)

El arquitecto (proyectista)
Diseñará la vivienda de acuerdo a las exigencias del cliente, atendiendo a los condicionantes de la parcela elegida, a la normativa vigente, y haciendo que su construcción sea viable en términos constructivos. Normalmente se encargará del anteproyecto, el proyecto básico, el proyecto de ejecución y la dirección de obra, que son tres conceptos que definiremos en profundidad en un futuro post.
Los honorarios por estas funciones van del 6 al 10% del Presupuestode Ejecución Material de la obra (PEM). Tenemos que recordarte que invertir en diseño es garantizar el confort durante el tiempo que vaya a usarse la vivienda.

El arquitecto director de obra
Como hemos mencionado anteriormente, esta función la asume con frecuencia el arquitecto proyectista, aunque no necesariamente tiene que ser así. Según la legislación correspondiente, esta labor consiste en”Formar parte de la Dirección Facultativa de la obra, y dirigir su desarrollo  en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objetivo de asegurar su adecuación al fin propuesto”.
La terminología suele dar pie a confusión en este caso, ya que induce a pensar que su función es la de dirigir los trabajos de construcción, a los operarios, y encargarse de la correcta ejecución de las obras: no, es un supervisor general de que todo marcha conforme a proyecto y de que no se den fallos producidos por parte del ejecutor de la obra.

El director de ejecución (el aparejador)
Según la legislación correspondiente “El director de ejecución de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.”
Esto es, se encarga de llevar a cabo un control minucioso de la obra, haciendo un seguimiento continuo de la misma y de los materiales que llegan, y verificando para el cliente que el constructor actúa correctamente.
Sus honorarios se mueven entre el 2 y el 4% del PEM.

Fuente: freepik

El constructor
Es el agente que asume el compromiso de ejecutar la obra, es decir, pone los medios humanos y materiales necesarios para realizar la construcción conforme al proyecto, y además será quien contrate al jefe de obra: la figura que manda sobre lo operarios.

El coordinador de seguridad y salud
Coordina la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad. Digamos que vela porque todo lo que ocurre en obra se haga conforme a la normativa de seguridad y control, evitando incidentes. Puede darse el caso de que Director de obra + director de ejecución asuman esta función. Juntas, estas tres funciones constituyen la Dirección Facultativa.

El topógrafo
Es un técnico encargado del levantamiento de la planimetría exacta de la parcela, empleando herramientas específicas que garanticen la referenciación de los puntos del terreno. Esto es esencial para que al proyectar en plano todo encaje con la realidad física de la parcela.

El geólogo
Aportará el informe geotécnico, un documento imprescindible para conocer la composición física del suelo sobre el que se proyecta, y así saber el tipo de cimentación y estructura será necesaria.

Organismo de Control Técnico (OCT)
Son entidades que controlan la calidad de la estructura. Es necesaria para realizar el seguro decenal, y obligatoria su contratación por parte del promotor. Para el autopromotor es opcional, como veremos a continuación.

Compañía aseguradora para el seguro decenal
El seguro decenal es una obligación del promotor, para que en caso de que existan problemas estructurales en la edificación, estos estén asegurados para el comprador. En el caso del autopromotor, al ser él su propio cliente, esta obligación puede obviarse, pero aparecerá en la escritura una indicación sobre que la responsabilidad decenal no está asegurada que si se decide vender antes de esos 10 años hará más complicada la venta del inmueble.

El banco
Si vas a financiar la promoción con un crédito promotor, el banco y el tasador serán como un agente más de la edificación. El banco irá liberando los fondos a medida que su tasador o el director de obra les vayan certificando la ejecución de la misma.

El tasador
A algunos bancos no les vale únicamente con las certificaciones de obra de la dirección facultativa, sino que mandan a un tasador que corrobore el estado de la obra mes a mes para ir liberando el dinero del crédito promotor.

El ayuntamiento
Será quien expida la licencia de obra, necesaria para poder construir, y a quien además habrá que pagar una serie de impuestos urbanísticos y tasas relativas al uso del suelo durante la construcción, a la gestión de residuos, a la ocupación, a los suministros, etc. Además es donde se tramita la licencia de primera ocupación, necesaria para escriturar.

El notario
Redacta las escrituras de la vivienda una vez terminada.

El registrador de la propiedad
Inscribe las escrituras en el registro de la propiedad.

Hacienda
A lo largo de todo el proceso, existen varios tributos que se liquidan con hacienda, tales como Actos Jurídicos Documentados y el mismo IVA.

Y hasta aquí los agentes. Lo largo de la lista no debe desanimarte a la hora de decidirte por la autopromoción, ya que son muchos los beneficios de este modelo frente al de comprar una vivienda ya construida o promovida por un tercero.

Contar con un apoyo de confianza que te acompañe durante todo este proceso hará que el proceso sea más ágil y accesible, y en Klic contamos con un equipo de especialistas dispuestos a ponértelo fácil. Ya sabes que si tienes cualquier duda no dudes en escribirnos. 🙂

 

Creado por Whatwolf – Freepik.com

Si has decidido construirte tu propia casa en lugar de comprar una ya hecha, creo que has tomado una estupenda decisión. Vas a tener una casa hecha exactamente conforme a tus necesidades, conforme a tu estilo, y vas a eliminar los márgenes que un promotor profesional carga sobre la vivienda ya construida, ya que vas a hacer de autopromotor, con lo cual la vivienda te va a salir más barata que si te comprases la misma ya hecha.

Por otro lado, estás a punto de comenzar un camino que no conoces, y no te vendrán mal ciertos consejos. Algo que le ocurre a mucha gente que va a construirse su propia vivienda es que no sabe realmente en qué gastos va a incurrir como autopromotor, pide el préstamo para pagar la parcela, al constructor y al arquitecto, y luego se va encontrando imprevistos. Vamos a intentar que esto no pase.

Mi idea al escribir este post es haceros una visual de todos los gastos que van a ir apareciendo a lo largo de la promoción.

  • El primer gasto de todos es la compra de la parcela. Puede llevar gastos de comisiones si es a través de inmobiliaria, y tendrá asimismo gastos de notario y registro, y los impuestos correspondientes. El precio de una parcela es variable dependiendo de la ubicación, vistas, etc. Como orientación, una parcela de 400 m2 con posibilidad de construir 120 m2 y sótano en Torremolinos, con vistas al mar, puede estar en el entorno de los 120.000 Euros en estos momentos.
  • Después está el gasto del arquitecto proyectista. Un proyecto básico y de ejecución, con estudio de seguridad y salud, puede rondar el 5% del valor de la construcción.
  • Luego están los gastos de licencia de obra en el ayuntamiento, a los que habrá que añadir el gasto del impuesto de construcciones y obras. Las tasas municipales de licencia de obra suelen estar en el entorno del 2,2% del coste de construcción, y el Impuesto de construcciones y obras, en el entorno del 4,5% del coste de la construcción, aunque depende del ayuntamiento.
  • Será también necesario hacer un topográfico de la parcela, y un estudio geotécnico de la misma. El topográfico estará en el entorno de los 300-400 Euros en una parcela normal, y el geotécnico depende de su complejidad, puede rondar los 1.000 Euros.
  • Una vez obtenida licencia, deberás conseguir el precio del constructor por hacer la obra. Este es el gasto más importante que tiene un promotor. El precio de la construcción es variable dependiendo de las calidades y del tipo de construcción, pero para tener una estimación, el colegio de arquitectos de Málaga en sus costes de la construcción de 2017 establece un importe de 926 Euros / m2 de construcción. Una recomendación sobre la forma de pago es que pagues el trabajo realizado, certificado por tu técnico, y nunca antes, para evitar sorpresas.
  • Como promotor, tendrás que hacer frente al gasto del seguro decenal y de la OCT. Como autopromotor puedes no hacerlo, pero eso implicará que en la escritura quede indicado que no se ha hecho el seguro decenal, y puede dar problemas para vender. El precio del seguro decenal puede estar en el entorno de los 3.000 Euros, y la OCT puede estar en el entorno de los 2.000 Euros.
  • Durante la obra, tendrás que contratar a un arquitecto director de obra y a un aparejador para la dirección de ejecución, así como a un coordinador de seguridad y salud. El Director de obra suele cobrar en torno al 3% del PEM, igual que el Director de ejecución de obra (otro 3% del PEM), y el coordinador de seguridad y salud entre el 0,5 y el 1% del PEM (Presupuesto de ejecución material).
  • Una vez que se termine la obra tendrás que hacer la licencia de primera ocupación, y pagar sus correspondientes tasas; las tasas de la primera ocupación suelen estar en el entorno del 0,9% del PEM. Hará falta el libro del edificio (esto puede estar incluido o no en los honorarios iniciales del arquitecto y es bueno comprobarlo al principio), escriturar y registrar (gastos en función de lo que se escritura de los que se puede consultar precios también al principio), y los impuestos que se devenguen de esto (el impuesto de actos jurídicos documentados está en el entorno del 1 por mil del importe por el que escrituras). También tendrás que realizar las altas en las diferentes compañías suministradoras; cada una tiene un importe por el alta, que es conveniente consultar de antemano.

A grandes rasgos estos son todos los pasos que se van a ir dando a lo largo de la promoción y te van a suponer algún gasto.

A continuación te adjunto una tabla resumen de lo comentado.

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