¿Cómo se Tasa una Casa?
4 de abril de 2022
Cómo se tasa una casa viene regulado fundamentalmente en la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo. Esta norma en concreto profundiza en la línea establecida por el Real Decreto 775/1997, sobre sociedades de tasación, y sus modificaciones posteriores. Para un mercado en permanente mutación como el inmobiliario, tanto compradores como vendedores necesitan de un sólido marco legal y de las máximas garantías.
El método de coste, ya sea bruto o neto, aplicado por el perito se puede aplicar a todo tipo de proyectos. Incluso para los que aún se hallan en fase de proyecto o en construcción. Empresas como Klick Arquitectos pueden establecer una tasación inmobiliaria con todas las garantías profesionales requeridas.
Cómo tasar una casa: conceptos básicos
En primer lugar, es fundamental tener en cuenta la diferencia entre tasación y valoración de un inmueble. Fundamentalmente son estas:
- La valoración se refiere únicamente a una estimación del precio de mercado, sin fundamento jurídico alguno. Únicamente ha de tener en cuenta ciertas características del inmueble, sin entrar a un análisis pormenorizado. Sí tiene presentes los datos del Registro y del Catastro, que influyen poderosamente en el posible precio a fijar. Su objetivo primordial es el establecimiento de un precio aproximado para el momento en que se vaya a ofrecer el inmueble en venta.
- La tasación sí que posee un fundamento y carácter jurídico, una base legal sólida y exigida. Todo el proceso de tasación está sometido a una normativa muy concreta, fundamentalmente contenida en la mencionada Orden Ministerial. Sólo se admite una tasación inmobiliaria realizada por profesionales cualificados para ello. El informe final deberá ir firmado por un arquitecto.
Hay dos métodos fundamentales a la hora de establecer cómo se tasa una casa. Tales métodos son el cálculo de valor de reemplazamiento bruto (VRB), y el cálculo del valor de reemplazamiento neto (VRN).
Primer método de tasación: cálculo de valor de reemplazamiento bruto (VRB)
En este método concreto, regulado por la Orden ECO/805/2003, se suman los siguientes factores: valor del suelo, coste de construcción y gastos necesarios.
- El valor del suelo se puede establecer por el método comparativo o por el residual. Es un valor que puede expresarse en euros por metro cuadrado de parcela, en aquellas en que existan viviendas unifamiliares o incluso naves industriales. Se expresará en euros por metro cuadrado construido en los casos restantes. Es decir: locales, diversos tipos de vivienda plurifamiliar, etc.
- El coste de edificación. Se trata del coste de todo el proceso constructivo por medio de contrata. Incluye gastos generales, costes de ejecución, y el beneficio industrial obtenido.
- Gastos necesarios. Impuestos, aranceles, licencias, tasas, gastos administrativos (pero no beneficios) promotor…
Este método se utiliza sobre todo para inmuebles en construcción o bien en proyecto, edificación o rehabilitación.
Segundo método: cálculo del valor de reemplazamiento neto (VRN)
Este método aplica la siguiente fórmula:
VRN = (coste de construcción + gastos necesarios) x (1 – depreciación física / vida útil) + valor del suelo – depreciación funcional.
Factores más influyentes en la tasación de una vivienda
Para finalizar, es preciso anotar los factores que más influyen en el valor de tasación de una casa. Así:
- La situación geográfica. La ubicación de la casa es el primero y más influyente de los factores que inciden decisivamente en el valor de tasación de una casa.
- El mantenimiento. El estado de las infraestructuras, las reformas recientes, etc, influyen en una importante proporción del valor de tasación.
- La eficiencia energética. La casa deberá contar con el correspondiente certificado al respecto. Puede obtener calificaciones desde la A hasta la G, siendo la última de estas la más desfavorable.
Cómo se tasa una casa es algo que debe ser llevado a cabo por profesionales cualificados y autorizados, y supervisado por arquitectos. En nuestro blog puede hallarse más información sobre ello.