Wie ein Haus bewertet wird, ist grundlegend in der Verordnung ECO/805/2003 vom 27. März geregelt. Diese Norm vertieft insbesondere die vom Königlichen Dekret 775/1997 über Bewertungsgesellschaften und dessen späteren Änderungen vorgegebene Linie. Für einen stetig im Wandel befindlichen Markt wie den Immobilienmarkt benötigen sowohl Käufer als auch Verkäufer einen soliden rechtlichen Rahmen und maximale Garantien.
Die vom Gutachter angewandte Kostenmethode, ob brutto oder netto, kann auf alle Arten von Projekten angewandt werden, sogar auf solche, die sich noch in der Projektphase oder im Bau befinden. Unternehmen wie Klic Arquitectos können eine Immobilienbewertung mit allen erforderlichen professionellen Garantien erstellen.
Wie man ein Haus bewertet: Grundbegriffe
Zunächst ist es wesentlich, den Unterschied zwischen amtlicher Bewertung (tasación) und Werteinschätzung einer Immobilie zu kennen. Grundlegend sind dies:
- Die Werteinschätzung bezieht sich nur auf eine Schätzung des Marktpreises, ohne jegliche juristische Grundlage. Sie muss lediglich bestimmte Merkmale der Immobilie berücksichtigen, ohne in eine detaillierte Analyse einzusteigen. Sie berücksichtigt die Daten des Grundbuchs und des Katasters, die den möglichen Preis stark beeinflussen. Ihr Hauptziel ist die Festlegung eines ungefähren Preises für den Zeitpunkt, zu dem die Immobilie zum Verkauf angeboten wird.
- Die amtliche Bewertung hingegen besitzt eine juristische Grundlage und Tragweite, eine solide und geforderte Rechtsgrundlage. Der gesamte Bewertungsprozess unterliegt einer sehr konkreten Gesetzgebung, die im Wesentlichen in der genannten Ministerialverordnung enthalten ist. Zugelassen ist nur eine Immobilienbewertung, die von dafür qualifizierten Fachleuten durchgeführt wird. Der Abschlussbericht muss von einem Architekten unterzeichnet sein.
Es gibt zwei grundlegende Methoden, um festzulegen, wie ein Haus bewertet wird. Diese Methoden sind die Berechnung des Bruttowiederbeschaffungswerts (VRB) und die Berechnung des Nettowiederbeschaffungswerts (VRN).
Erste Bewertungsmethode: Berechnung des Bruttowiederbeschaffungswerts (VRB)
Bei dieser konkreten, durch die Verordnung ECO/805/2003 geregelten Methode werden folgende Faktoren addiert: Bodenwert, Baukosten und notwendige Ausgaben.
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- Der Bodenwert kann nach der Vergleichsmethode oder der Residualmethode ermittelt werden. Es ist ein Wert, der in Euro pro Quadratmeter Grundstück ausgedrückt werden kann, bei Grundstücken mit Einfamilienhäusern oder sogar Industriehallen. In den übrigen Fällen wird er in Euro pro gebautem Quadratmeter ausgedrückt, also: Gewerberäume, verschiedene Arten von Mehrfamilienhäusern usw.
- Die Baukosten. Dabei handelt es sich um die Kosten des gesamten Bauprozesses im Wege der Beauftragung. Sie umfassen Gemeinkosten, Ausführungskosten und den erzielten industriellen Gewinn.
- Notwendige Ausgaben. Steuern, Gebühren, Genehmigungen, Abgaben, Verwaltungskosten (aber keine Gewinne) des Bauträgers…
Diese Methode wird vor allem für Immobilien im Bau oder im Projektstadium, bei Errichtung oder Sanierung, verwendet.
Zweite Methode: Berechnung des Nettowiederbeschaffungswerts (VRN)
Diese Methode wendet die folgende Formel an:
VRN = (Baukosten + notwendige Ausgaben) x (1 – physische Wertminderung / Nutzungsdauer) + Bodenwert – funktionale Wertminderung.
Einflussreichste Faktoren bei der Bewertung einer Wohnung
Abschließend sind die Faktoren zu nennen, die den Bewertungswert eines Hauses am stärksten beeinflussen. So:
- Die geografische Lage. Der Standort des Hauses ist der erste und einflussreichste Faktor, der den Bewertungswert eines Hauses entscheidend beeinflusst.
- Die Instandhaltung. Der Zustand der Infrastrukturen, kürzliche Renovierungen usw. beeinflussen einen bedeutenden Anteil des Bewertungswerts.
- Die Energieeffizienz. Das Haus muss über das entsprechende Zertifikat verfügen. Es kann Einstufungen von A bis G erhalten, wobei letztere die ungünstigste ist.
Wie ein Haus bewertet wird, muss von qualifizierten und autorisierten Fachleuten durchgeführt und von Architekten überwacht werden. In unserem Blog finden Sie weitere Informationen dazu.
