Cómo dividir una casa ya construida: Guía práctica y sencilla

Dividir una casa ya construida puede ser una excelente opción para maximizar su uso y rentabilidad. Ya sea para crear dos viviendas independientes, generar ingresos adicionales o adaptarse a nuevas necesidades familiares, este proceso requiere una planificación meticulosa y el cumplimiento de diversas normativas. A continuación, te ofrecemos una guía práctica y sencilla sobre cómo dividir una casa ya construida.

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¿Por qué dividir una casa ya construida?

La división de una vivienda existente permite optimizar el espacio disponible y puede ofrecer ventajas como:

• Generar ingresos adicionales: Al alquilar o vender una de las unidades resultantes.
• Adaptarse a cambios familiares: Proporcionando espacios independientes para diferentes miembros de la familia.
• Incrementar el valor de la propiedad: Al convertir una sola vivienda en múltiples unidades habitacionales.
• Repartir una herencia: cuando varios herederos comparten un mismo inmueble, la división lo convierte en fincas registrales independientes, cada una con su propio propietario.

Qué es la división horizontal en términos legales

Antes de hablar de tabiques conviene separar dos planos. En sentido jurídico, la división horizontal es el acto por el que un inmueble —un edificio o una vivienda— se divide en varias unidades independientes, cada una con su propia referencia catastral y su propiedad separada. Es la operación que constituye el régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, la misma norma que da origen a las comunidades de propietarios.

Ese es el marco legal, y cubre cualquier reparto del inmueble. En obra, en cambio, «división horizontal» y «división vertical» se usan en otro sentido, el puramente físico: por dónde se parte la casa. Son los dos caminos que vienen ahora.

Tipos de división de viviendas

Existen principalmente dos métodos para dividir una vivienda:

División horizontal

La división horizontal consiste en separar una vivienda en unidades independientes situadas en distintas plantas. Este tipo de división es común en edificios de apartamentos o casas unifamiliares con varias alturas. Para que sea viable, cada unidad debe contar con un acceso independiente desde la vía pública o desde una zona común, además de cumplir con los requisitos de habitabilidad establecidos por la normativa local, como la ventilación, iluminación natural, aislamiento térmico y acústico, y superficies mínimas habitables. También es importante revisar la estructura del edificio para garantizar que puede soportar las modificaciones sin comprometer la seguridad.

División vertical

La división vertical implica separar una vivienda en dos o más unidades situadas una al lado de la otra, como en el caso de las casas adosadas. En este tipo de división, cada unidad debe contar con su propio acceso independiente desde la calle o desde una zona común, evitando así el uso compartido de pasillos o escaleras interiores. Además, es fundamental que cada nueva vivienda tenga sus propias instalaciones de suministros básicos , lo que puede requerir la instalación de nuevas acometidas y contadores individuales. También es importante garantizar un buen aislamiento acústico y térmico entre ambas unidades para mantener la privacidad y el confort de los habitantes.

Antes de empezar: tres condiciones que hay que verificar

No todas las casas se pueden dividir. Antes de encargar un proyecto hay que comprobar tres cosas:

• Que la parcela y la edificación cumplen los mínimos urbanísticos del PGOU municipal: superficie mínima por vivienda, número máximo de viviendas por parcela y el resto de condiciones de la ordenanza que le aplique.
• Que la edificación está en situación legal: con licencia de obra y cédula de habitabilidad vigente.
• Que el inmueble tiene capacidad estructural para separar las instalaciones —agua, electricidad y gas— de forma independiente.

La vía formal para salir de dudas es la consulta urbanística: se solicita al ayuntamiento un informe previo que confirme si la vivienda y la parcela reúnen las condiciones del PGOU para ser divididas.

¿Y si la casa tiene obras sin licencia?

Si la vivienda arrastra construcciones sin licencia o una historia irregular, puede ser necesario tramitar un AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) antes o en paralelo a la división. Conviene detectarlo al principio, porque cambia el orden de los trámites.

Pasos para dividir una casa ya construida

Revisar la normativa vigente

Antes de iniciar cualquier proceso de división, es fundamental consultar la legislación aplicable. En España, esto incluye la Ley del Suelo, las normas urbanísticas de la comunidad autónoma y las ordenanzas municipales. Además, la Ley de Propiedad Horizontal regula aspectos relacionados con la división de inmuebles. Es crucial asegurarse de que la división propuesta cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad, como la superficie mínima requerida para cada unidad.

En Andalucía la normativa general permite dividir viviendas siempre que cada unidad resultante tenga una superficie mínima habitable —normalmente entre 25 y 40 m² según el municipio— y cumpla los requisitos de habitabilidad del Decreto 149/2006. El umbral concreto lo fija el Plan General de cada ayuntamiento: el mínimo de Málaga capital no tiene por qué coincidir con el de Torremolinos o Mijas.

Obtener permisos y autorizaciones

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, es necesario obtener el consentimiento de la misma. Según el artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios para aprobar la división. Además, se deben solicitar las licencias pertinentes en el ayuntamiento correspondiente, ya que la división de una vivienda ya construida suele considerarse una obra mayor. El plazo de resolución varía entre 1 y 6 meses, así que conviene contarlo en el calendario desde el principio.

 

Elaborar un proyecto técnico

Es indispensable contar con un proyecto elaborado por un arquitecto que detalle las modificaciones a realizar. Este proyecto debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación y garantizar que cada unidad resultante disponga de:

• Superficie mínima habitable.
• Acceso independiente.
• Aislamiento acústico y térmico adecuado.
• Altura libre mínima de 2,50 m en al menos el 75% de la superficie.
• Ventilación e iluminación natural directa en las habitaciones principales.
• Cocina y baño propios.

El proyecto debe presentarse ante las autoridades municipales para su aprobación. Para ello, puedes contar con un estudio de arquitectura en Málaga que te ayude en el proceso.

Realizar las obras necesarias

Una vez obtenidos los permisos y aprobado el proyecto, se procede a ejecutar las obras. Es recomendable contratar a profesionales con experiencia en este tipo de reformas para asegurar que los trabajos se realicen conforme a la normativa y con altos estándares de calidad.

Formalizar la división legalmente

Tras completar las obras, es necesario:

• • Obtener el certificado final de obra: el arquitecto acredita que las obras se han ejecutado conforme al proyecto aprobado.
  • Obtener la cédula de habitabilidad: Documento que certifica que la vivienda cumple con los requisitos técnicos y de habitabilidad. Se solicita para cada una de las viviendas resultantes.
  • Elevar la división a escritura pública: Ante notario, para formalizar legalmente la nueva configuración de la propiedad.
  • Inscribir las nuevas unidades en el Registro de la Propiedad: De este modo, cada vivienda resultante tendrá su propia referencia catastral y podrá ser vendida o alquilada de manera independiente.

Consideraciones adicionales

• Costes asociados: La división de una vivienda implica diversos gastos, como honorarios profesionales (arquitecto, notario), tasas administrativas, impuestos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y los costes de las obras. A eso se suman los gastos de inscripción de las nuevas fincas en el Registro de la Propiedad.

• Normativas específicas: Dependiendo de la ubicación de la vivienda, pueden existir normativas adicionales que regulen la división de inmuebles. Es esencial informarse adecuadamente y, en caso de duda, consultar con un profesional.

• Asesoramiento profesional: Dada la complejidad del proceso, se recomienda contar con el apoyo de un estudio de arquitectura con experiencia en este tipo de proyectos. Un estudio de arquitectura en Málaga, ofrece servicios especializados en reformas y divisiones de viviendas.

Dividir una casa ya construida es una decisión que puede aportar múltiples beneficios, pero requiere una planificación cuidadosa y el cumplimiento de diversas normativas. Con la asesoría adecuada y siguiendo los pasos mencionados, es posible llevar a cabo este proceso de manera exitosa y legal.

En Klic Arquitectos llevamos procesos de división horizontal en Málaga y la Costa del Sol de principio a fin: de la consulta urbanística en el ayuntamiento a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si estás considerando realizar una división de este tipo, no dudes en consultar con profesionales especializados que puedan guiarte en cada etapa del proceso. Además, si tu proyecto implica la reforma de un chalet, puedes obtener más información en reformas de chalets.

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