Comment diviser une maison déjà construite : guide pratique et simple

Diviser une maison déjà construite peut être une excellente option pour en maximiser l’usage et la rentabilité. Que ce soit pour créer deux logements indépendants, générer des revenus supplémentaires ou s’adapter à de nouveaux besoins familiaux, ce processus requiert une planification méticuleuse et le respect de diverses réglementations. Voici un guide pratique et simple sur la manière de diviser une maison déjà construite.

Pourquoi diviser une maison déjà construite ?

La division d’un logement existant permet d’optimiser l’espace disponible et peut offrir des avantages comme :

• Générer des revenus supplémentaires : en louant ou en vendant l’une des unités résultantes.
• S’adapter aux changements familiaux : en offrant des espaces indépendants aux différents membres de la famille.
• Augmenter la valeur de la propriété : en transformant un seul logement en plusieurs unités d’habitation.
• Partager un héritage : quand plusieurs héritiers se partagent un même bien, la division le transforme en parcelles registrales indépendantes, chacune avec son propre propriétaire.

Qu’est-ce que la division horizontale en termes juridiques

Avant de parler de cloisons, il convient de séparer deux plans. Au sens juridique, la division horizontale est l’acte par lequel un bien – un immeuble ou un logement – est divisé en plusieurs unités indépendantes, chacune avec sa propre référence cadastrale et sa propriété séparée. C’est l’opération qui constitue le régime de propriété horizontale régulé par la Loi 49/1960, la même norme qui donne naissance aux copropriétés.

Tel est le cadre légal, et il couvre toute répartition du bien. Sur le chantier, en revanche, « division horizontale » et « division verticale » s’emploient dans un autre sens, purement physique : par où l’on coupe la maison. Ce sont les deux voies qui viennent maintenant.

Types de division de logements

Il existe principalement deux méthodes pour diviser un logement :

Division horizontale

La division horizontale consiste à séparer un logement en unités indépendantes situées sur des étages différents. Ce type de division est courant dans les immeubles d’appartements ou les maisons individuelles de plusieurs niveaux. Pour être viable, chaque unité doit disposer d’un accès indépendant depuis la voie publique ou depuis une zone commune, en plus de respecter les exigences d’habitabilité établies par la réglementation locale, comme la ventilation, l’éclairage naturel, l’isolation thermique et acoustique et les surfaces minimales habitables. Il est aussi important de vérifier la structure du bâtiment pour garantir qu’elle peut supporter les modifications sans compromettre la sécurité.

Division verticale

La division verticale implique de séparer un logement en deux unités ou plus situées l’une à côté de l’autre, comme dans le cas des maisons mitoyennes. Dans ce type de division, chaque unité doit disposer de son propre accès indépendant depuis la rue ou depuis une zone commune, évitant ainsi l’usage partagé de couloirs ou d’escaliers intérieurs. De plus, il est fondamental que chaque nouveau logement dispose de ses propres installations de raccordements de base, ce qui peut requérir l’installation de nouvelles arrivées et de compteurs individuels. Il est aussi important de garantir une bonne isolation acoustique et thermique entre les deux unités pour préserver l’intimité et le confort des habitants.

Avant de commencer : trois conditions à vérifier

Toutes les maisons ne peuvent pas être divisées. Avant de commander un projet, il faut vérifier trois choses :

• Que la parcelle et la construction respectent les minima urbanistiques du PGOU municipal : surface minimale par logement, nombre maximal de logements par parcelle et le reste des conditions du règlement applicable.
• Que la construction est en situation légale : avec permis de construire et certificat d’habitabilité en vigueur.
• Que le bien a la capacité structurelle de séparer les installations – eau, électricité et gaz – de manière indépendante.

La voie formelle pour sortir du doute est la consultation urbanistique : on demande à la mairie un rapport préalable confirmant si le logement et la parcelle réunissent les conditions du PGOU pour être divisés.

Et si la maison comporte des travaux sans permis ?

Si le logement traîne des constructions sans permis ou un historique irrégulier, il peut être nécessaire de traiter un AFO (Assimilé à Hors d’Ordonnancement) avant ou en parallèle de la division. Il convient de le détecter dès le début, car cela change l’ordre des démarches.

Étapes pour diviser une maison déjà construite

Réviser la réglementation en vigueur

Avant d’entamer tout processus de division, il est fondamental de consulter la législation applicable. En Espagne, cela inclut la Loi du Sol, les normes urbanistiques de la communauté autonome et les ordonnances municipales. De plus, la Loi de Propriété Horizontale régule les aspects liés à la division de biens immobiliers. Il est crucial de s’assurer que la division proposée respecte les conditions minimales d’habitabilité, comme la surface minimale requise pour chaque unité.

En Andalousie, la réglementation générale permet de diviser des logements à condition que chaque unité résultante ait une surface habitable minimale – normalement entre 25 et 40 m² selon la commune – et respecte les exigences d’habitabilité du Décret 149/2006. Le seuil concret est fixé par le Plan Général de chaque mairie : le minimum de Malaga ne coïncide pas nécessairement avec celui de Torremolinos ou de Mijas.

Obtenir permis et autorisations

Si le logement fait partie d’une copropriété, il est nécessaire d’obtenir son consentement. Selon l’article 10.3 b) de la Loi de Propriété Horizontale, le vote favorable des trois cinquièmes du total des propriétaires est requis pour approuver la division. De plus, il faut solliciter les permis correspondants auprès de la mairie compétente, car la division d’un logement déjà construit est généralement considérée comme des travaux majeurs. Le délai de résolution varie entre 1 et 6 mois ; il convient donc de le compter dans le calendrier dès le début.

Élaborer un projet technique

Il est indispensable de disposer d’un projet élaboré par un architecte détaillant les modifications à réaliser. Ce projet doit respecter le Code Technique de la Construction et garantir que chaque unité résultante dispose de :

• Surface habitable minimale.
• Accès indépendant.
• Isolation acoustique et thermique adéquate.
• Hauteur libre minimale de 2,50 m sur au moins 75 % de la surface.
• Ventilation et éclairage naturel direct dans les pièces principales.
• Cuisine et salle de bains propres.

Le projet doit être présenté aux autorités municipales pour approbation. Pour cela, vous pouvez compter sur une agence d’architecture à Malaga qui vous accompagne dans le processus.

Réaliser les travaux nécessaires

Une fois les permis obtenus et le projet approuvé, on procède à l’exécution des travaux. Il est recommandable d’engager des professionnels expérimentés dans ce type de rénovations pour garantir que les travaux se déroulent conformément à la réglementation et avec des standards de qualité élevés.

Formaliser la division juridiquement

Après l’achèvement des travaux, il est nécessaire de :

• • Obtenir le certificat de fin de travaux : l’architecte atteste que les travaux ont été exécutés conformément au projet approuvé.
  • Obtenir le certificat d’habitabilité : document qui certifie que le logement respecte les exigences techniques et d’habitabilité. Il se demande pour chacun des logements résultants.
  • Élever la division en acte authentique : devant notaire, pour formaliser juridiquement la nouvelle configuration de la propriété.
  • Inscrire les nouvelles unités au Registre de la Propriété : ainsi, chaque logement résultant aura sa propre référence cadastrale et pourra être vendu ou loué de manière indépendante.

Considérations supplémentaires

• Coûts associés : la division d’un logement implique diverses dépenses, comme les honoraires professionnels (architecte, notaire), les taxes administratives, les impôts (Impôt sur les Actes Juridiques Documentés) et les coûts des travaux. S’y ajoutent les frais d’inscription des nouvelles parcelles au Registre de la Propriété.

• Réglementations spécifiques : selon la localisation du logement, il peut exister des réglementations supplémentaires qui encadrent la division de biens. Il est essentiel de bien s’informer et, en cas de doute, de consulter un professionnel.

• Conseil professionnel : vu la complexité du processus, il est recommandé de compter sur l’appui d’une agence d’architecture expérimentée dans ce type de projets. Une agence d’architecture à Malaga offre des services spécialisés en rénovations et divisions de logements.

Diviser une maison déjà construite est une décision qui peut apporter de multiples bénéfices, mais qui requiert une planification soigneuse et le respect de diverses réglementations. Avec le conseil adéquat et en suivant les étapes mentionnées, il est possible de mener à bien ce processus avec succès et en toute légalité.

Chez Klic Arquitectos, nous menons les processus de division horizontale à Malaga et sur la Costa del Sol du début à la fin : de la consultation urbanistique en mairie à l’inscription au Registre de la Propriété.

Si vous envisagez de réaliser une division de ce type, n’hésitez pas à consulter des professionnels spécialisés qui puissent vous guider à chaque étape du processus. De plus, si votre projet implique la rénovation d’un chalet, vous pouvez obtenir plus d’informations sur rénovations de chalets.

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