Ein bestehendes Haus teilen: ein praktischer und einfacher Leitfaden

Ein bestehendes Haus zu teilen kann eine ausgezeichnete Möglichkeit sein, seine Nutzung und Rentabilität zu maximieren. Ob Sie zwei unabhängige Wohneinheiten schaffen, zusätzliche Einnahmen erzielen oder sich an neue familiäre Bedürfnisse anpassen möchten – dieser Prozess erfordert eine sorgfältige Planung und die Einhaltung verschiedener Vorschriften. Im Folgenden finden Sie einen praktischen und einfachen Leitfaden, wie Sie ein bestehendes Haus teilen.

Warum ein bestehendes Haus teilen?

Die Teilung einer bestehenden Wohnimmobilie ermöglicht es, den verfügbaren Raum optimal zu nutzen, und kann unter anderem folgende Vorteile bieten:

• Zusätzliche Einnahmen erzielen: durch die Vermietung oder den Verkauf einer der neu entstehenden Einheiten.
• Sich an familiäre Veränderungen anpassen: mit eigenständigen Wohnbereichen für verschiedene Familienmitglieder.
• Den Wert der Immobilie steigern: indem aus einer einzigen Wohnung mehrere Wohneinheiten werden.
• Ein Erbe aufteilen: Wenn sich mehrere Erben eine Immobilie teilen, wird sie durch die Teilung zu eigenständigen Grundbucheinheiten, jede mit ihrem eigenen Eigentümer.

Was die horizontale Teilung rechtlich bedeutet

Bevor es um Trennwände geht, sollte man zwei Ebenen auseinanderhalten. Im rechtlichen Sinn ist die horizontale Teilung (División horizontal) der Akt, durch den eine Immobilie – ein Gebäude oder eine Wohnung – in mehrere unabhängige Einheiten aufgeteilt wird, jede mit eigener Katasterreferenz und eigenem, getrenntem Eigentum. Mit diesem Vorgang wird das Wohnungseigentum begründet, das im Gesetz 49/1960 (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) geregelt ist – derselben Norm, auf der die Eigentümergemeinschaften beruhen.

Das ist der rechtliche Rahmen, und er gilt für jede Aufteilung einer Immobilie. Auf der Baustelle dagegen werden „horizontale Teilung“ und „vertikale Teilung“ in einem anderen, rein baulichen Sinn verwendet: Es geht darum, wo das Haus getrennt wird. Diese beiden Wege stellen wir im Folgenden vor.

Arten der Wohnungsteilung

Im Wesentlichen gibt es zwei Methoden, eine Wohnimmobilie zu teilen:

Horizontale Teilung

Bei der horizontalen Teilung wird eine Wohnimmobilie in unabhängige Einheiten auf verschiedenen Geschossen getrennt. Diese Form der Teilung ist bei Apartmentgebäuden oder mehrgeschossigen Einfamilienhäusern üblich. Damit sie realisierbar ist, muss jede Einheit über einen eigenen Zugang von der öffentlichen Straße oder von einem Gemeinschaftsbereich verfügen und die örtlichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllen, etwa in Bezug auf Belüftung, Tageslicht, Wärme- und Schalldämmung sowie Mindestwohnflächen. Ebenso wichtig ist es, die Tragstruktur des Gebäudes zu prüfen, um sicherzustellen, dass sie die Umbauten aufnehmen kann, ohne die Sicherheit zu beeinträchtigen.

Vertikale Teilung

Bei der vertikalen Teilung wird eine Wohnimmobilie in zwei oder mehr nebeneinanderliegende Einheiten getrennt, wie bei Reihenhäusern. Dabei muss jede Einheit einen eigenen, unabhängigen Zugang von der Straße oder von einem Gemeinschaftsbereich haben, sodass keine Flure oder Innentreppen gemeinsam genutzt werden. Außerdem ist es entscheidend, dass jede neue Wohnung über eigene Versorgungsanschlüsse verfügt, was neue Hausanschlüsse und separate Zähler erforderlich machen kann. Wichtig ist zudem eine gute Schall- und Wärmedämmung zwischen den Einheiten, um Privatsphäre und Wohnkomfort der Bewohner zu sichern.

Vorab: drei Voraussetzungen, die zu prüfen sind

Nicht jedes Haus lässt sich teilen. Bevor Sie ein Projekt in Auftrag geben, sollten drei Punkte geklärt sein:

• Grundstück und Gebäude erfüllen die städtebaulichen Mindestanforderungen des kommunalen Flächennutzungsplans (PGOU): Mindestfläche pro Wohnung, maximale Anzahl an Wohnungen pro Grundstück und die übrigen Vorgaben der jeweils geltenden Bauvorschrift.
• Das Gebäude ist rechtlich in Ordnung: mit Baugenehmigung und gültiger Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad).
• Die Immobilie ist baulich dafür geeignet, die Installationen – Wasser, Strom und Gas – voneinander unabhängig zu trennen.

Der formelle Weg, um Gewissheit zu bekommen, ist die städtebauliche Voranfrage: Bei der Gemeinde wird ein Vorbescheid beantragt, der bestätigt, ob Wohnung und Grundstück die Voraussetzungen des PGOU für eine Teilung erfüllen.

Und wenn am Haus ohne Genehmigung gebaut wurde?

Weist die Immobilie Bauteile ohne Genehmigung oder eine irreguläre Vorgeschichte auf, kann vor oder parallel zur Teilung ein AFO-Verfahren nötig sein (Asimilado a Fuera de Ordenación – Anerkennung als „außerhalb der Planung“). Das sollte man gleich zu Beginn klären, denn es verändert die Reihenfolge der Verfahrensschritte.

Schritte zur Teilung eines bestehenden Hauses

Die geltenden Vorschriften prüfen

Bevor Sie mit einer Teilung beginnen, sollten Sie unbedingt die anwendbaren Rechtsvorschriften prüfen. In Spanien gehören dazu das Bodengesetz (Ley del Suelo), die städtebaulichen Vorschriften der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft und die kommunalen Bauvorschriften. Darüber hinaus regelt das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) Aspekte der Teilung von Immobilien. Entscheidend ist, dass die geplante Teilung die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt, etwa die für jede Einheit vorgeschriebene Mindestfläche.

In Andalusien erlauben die allgemeinen Vorschriften die Teilung von Wohnungen, sofern jede neue Einheit eine Mindestwohnfläche aufweist – je nach Gemeinde in der Regel zwischen 25 und 40 m² – und die Anforderungen an die Bewohnbarkeit des Dekrets 149/2006 erfüllt. Den konkreten Schwellenwert legt der Flächennutzungsplan (Plan General) der jeweiligen Gemeinde fest: Das Minimum in der Stadt Málaga muss nicht mit dem in Torremolinos oder Mijas übereinstimmen.

Genehmigungen und Zustimmungen einholen

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, ist deren Zustimmung erforderlich. Nach Artikel 10.3 b) des Wohnungseigentumsgesetzes müssen drei Fünftel aller Eigentümer der Teilung zustimmen. Außerdem sind bei der zuständigen Gemeinde die entsprechenden Genehmigungen zu beantragen, da die Teilung einer bestehenden Wohnung in der Regel als größere, genehmigungspflichtige Baumaßnahme (obra mayor) gilt. Die Bearbeitungszeit liegt zwischen 1 und 6 Monaten – planen Sie diese also von Anfang an im Zeitplan ein.

Eine technische Planung erstellen

Unverzichtbar ist eine von einem Architekten erstellte Planung (Proyecto técnico), die die geplanten Änderungen im Detail beschreibt. Diese Planung muss dem Código Técnico de la Edificación (CTE, spanische technische Bauordnung) entsprechen und sicherstellen, dass jede neue Einheit über Folgendes verfügt:

• Mindestwohnfläche.
• Eigener Zugang.
• Angemessene Schall- und Wärmedämmung.
• Lichte Raumhöhe von mindestens 2,50 m auf mindestens 75 % der Fläche.
• Direkte natürliche Belüftung und Belichtung in den Haupträumen.
• Eigene Küche und eigenes Bad.

Die Planung muss den kommunalen Behörden zur Genehmigung vorgelegt werden. Dabei kann Sie ein Architekturbüro in Málaga durch das gesamte Verfahren begleiten.

Die erforderlichen Bauarbeiten ausführen

Sobald die Genehmigungen vorliegen und die Planung freigegeben ist, werden die Bauarbeiten ausgeführt. Es empfiehlt sich, Fachleute mit Erfahrung in dieser Art von Umbauten zu beauftragen, damit die Arbeiten vorschriftsgemäß und nach hohen Qualitätsstandards erfolgen.

Die Teilung rechtlich formalisieren

Nach Abschluss der Bauarbeiten sind folgende Schritte erforderlich:

• • Die Bauabschlussbescheinigung einholen (Certificado final de obra): Der Architekt bestätigt, dass die Arbeiten gemäß der genehmigten Planung ausgeführt wurden.
  • Die Bewohnbarkeitsbescheinigung einholen: Dieses Dokument bescheinigt, dass die Wohnung die technischen Anforderungen und die Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt. Die Bescheinigung wird für jede der neu entstehenden Wohnungen beantragt.
  • Die Teilung notariell beurkunden lassen: Vor einem Notar wird die neue Eigentumsaufteilung rechtlich verbindlich festgehalten.
  • Die neuen Einheiten im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen: So erhält jede neue Wohnung ihre eigene Katasterreferenz und kann unabhängig verkauft oder vermietet werden.

Weitere Aspekte

• Damit verbundene Kosten: Die Teilung einer Wohnimmobilie ist mit verschiedenen Ausgaben verbunden, etwa Honoraren (Architekt, Notar), Verwaltungsgebühren, Steuern (Urkundensteuer – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) und den Kosten der Bauarbeiten. Hinzu kommen die Gebühren für die Eintragung der neuen Einheiten im Grundbuch.

• Besondere Vorschriften: Je nach Lage der Immobilie können zusätzliche Vorschriften für die Teilung gelten. Informieren Sie sich daher gründlich und ziehen Sie im Zweifel einen Fachmann hinzu.

• Fachliche Beratung: Angesichts der Komplexität des Verfahrens empfiehlt es sich, mit einem Architekturbüro zusammenzuarbeiten, das Erfahrung mit solchen Projekten hat. Ein Architekturbüro in Málaga bietet spezialisierte Leistungen für Renovierungen und Wohnungsteilungen.

Ein bestehendes Haus zu teilen ist eine Entscheidung, die vielfältige Vorteile bringen kann, aber eine sorgfältige Planung und die Einhaltung verschiedener Vorschriften erfordert. Mit der richtigen Beratung und den beschriebenen Schritten lässt sich dieser Prozess erfolgreich und rechtssicher umsetzen.

Bei Klic Arquitectos begleiten wir Verfahren zur horizontalen Teilung in Málaga und an der Costa del Sol von Anfang bis Ende: von der städtebaulichen Voranfrage bei der Gemeinde bis zur Eintragung im Grundbuch.

Wenn Sie eine solche Teilung in Erwägung ziehen, wenden Sie sich an spezialisierte Fachleute, die Sie in jeder Phase des Prozesses begleiten. Und falls Ihr Projekt die Renovierung einer Villa umfasst, finden Sie weitere Informationen unter Villenrenovierung.

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