Wie man ein bereits gebautes Haus teilt: praktische und einfache Anleitung

Ein bereits gebautes Haus zu teilen kann eine ausgezeichnete Option sein, um Nutzung und Rentabilität zu maximieren. Ob um zwei unabhängige Wohnungen zu schaffen, zusätzliche Einnahmen zu erzielen oder sich an neue familiäre Bedürfnisse anzupassen – dieser Prozess erfordert eine sorgfältige Planung und die Einhaltung verschiedener Vorschriften. Im Folgenden bieten wir Ihnen eine praktische und einfache Anleitung, wie man ein bereits gebautes Haus teilt.

Warum ein bereits gebautes Haus teilen?

Die Teilung einer bestehenden Wohnung ermöglicht, den verfügbaren Raum zu optimieren, und kann Vorteile bieten wie:

• Zusätzliche Einnahmen erzielen: durch Vermietung oder Verkauf einer der entstehenden Einheiten.
• An familiäre Veränderungen anpassen: indem unabhängige Räume für verschiedene Familienmitglieder geschaffen werden.
• Den Wert der Immobilie steigern: indem aus einer einzigen Wohnung mehrere Wohneinheiten werden.
• Eine Erbschaft aufteilen: Wenn mehrere Erben sich eine Immobilie teilen, macht die Teilung daraus unabhängige Grundstücke, jedes mit eigenem Eigentümer.

Was die horizontale Teilung rechtlich bedeutet

Bevor über Wände gesprochen wird, sollten zwei Ebenen getrennt werden. Im juristischen Sinn ist die horizontale Teilung der Akt, durch den eine Immobilie – ein Gebäude oder eine Wohnung – in mehrere unabhängige Einheiten geteilt wird, jede mit eigener Katasterreferenz und getrenntem Eigentum. Es ist der Vorgang, der das durch das Gesetz 49/1960 geregelte Wohnungseigentumsregime begründet, dieselbe Norm, aus der die Eigentümergemeinschaften entstehen.

Das ist der rechtliche Rahmen, und er deckt jede Aufteilung der Immobilie ab. Auf der Baustelle dagegen werden „horizontale Teilung“ und „vertikale Teilung“ in einem anderen, rein physischen Sinn verwendet: an welcher Stelle das Haus getrennt wird. Das sind die beiden Wege, die nun folgen.

Arten der Wohnungsteilung

Es gibt hauptsächlich zwei Methoden, eine Wohnung zu teilen:

Horizontale Teilung

Die horizontale Teilung besteht darin, eine Wohnung in unabhängige Einheiten auf verschiedenen Etagen zu trennen. Diese Art der Teilung ist in Apartmentgebäuden oder mehrgeschossigen Einfamilienhäusern üblich. Damit sie machbar ist, muss jede Einheit über einen unabhängigen Zugang von der öffentlichen Straße oder von einem Gemeinschaftsbereich verfügen und die von der lokalen Vorschrift festgelegten Wohnbarkeitsanforderungen erfüllen, etwa Belüftung, natürliche Beleuchtung, Wärme- und Schalldämmung sowie minimale Wohnflächen. Ebenso wichtig ist es, die Gebäudestruktur zu prüfen, um sicherzustellen, dass sie die Veränderungen ohne Beeinträchtigung der Sicherheit tragen kann.

Vertikale Teilung

Die vertikale Teilung bedeutet, eine Wohnung in zwei oder mehr nebeneinanderliegende Einheiten zu trennen, wie im Fall von Reihenhäusern. Bei dieser Teilungsart muss jede Einheit ihren eigenen unabhängigen Zugang von der Straße oder von einem Gemeinschaftsbereich haben, sodass die gemeinsame Nutzung innerer Flure oder Treppen vermieden wird. Außerdem ist es grundlegend, dass jede neue Wohnung eigene Installationen für die Grundversorgung hat, was den Einbau neuer Hausanschlüsse und individueller Zähler erfordern kann. Ebenso wichtig ist eine gute Schall- und Wärmedämmung zwischen beiden Einheiten, um Privatsphäre und Komfort der Bewohner zu wahren.

Vor dem Start: drei zu prüfende Bedingungen

Nicht jedes Haus lässt sich teilen. Bevor ein Projekt beauftragt wird, sind drei Dinge zu prüfen:

• Dass Grundstück und Bebauung die städtebaulichen Mindestanforderungen des kommunalen PGOU erfüllen: Mindestfläche pro Wohnung, maximale Wohnungszahl pro Grundstück und die übrigen Bedingungen der anwendbaren Vorschrift.
• Dass sich die Bebauung in legaler Situation befindet: mit Baugenehmigung und gültiger Wohnbarkeitsbescheinigung.
• Dass die Immobilie die strukturelle Kapazität hat, die Installationen – Wasser, Strom und Gas – unabhängig zu trennen.

Der formelle Weg aus dem Zweifel ist die städtebauliche Anfrage: Beim Rathaus wird ein vorab Gutachten beantragt, das bestätigt, ob Wohnung und Grundstück die Bedingungen des PGOU für eine Teilung erfüllen.

Und wenn das Haus Arbeiten ohne Genehmigung aufweist?

Wenn die Wohnung genehmigungslose Bauten oder eine irreguläre Vorgeschichte mit sich trägt, kann es nötig sein, ein AFO-Verfahren (Asimilado a Fuera de Ordenación) vor oder parallel zur Teilung zu verfahren. Das sollte früh erkannt werden, denn es ändert die Reihenfolge der Schritte.

Schritte zur Teilung eines bereits gebauten Hauses

Die geltenden Vorschriften prüfen

Vor jedem Teilungsprozess ist die anwendbare Gesetzgebung zu konsultieren. In Spanien umfasst das das Bodengesetz, die städtebaulichen Normen der Autonomen Gemeinschaft und die kommunalen Verordnungen. Außerdem regelt das Wohnungseigentumsgesetz Aspekte im Zusammenhang mit der Teilung von Immobilien. Entscheidend ist sicherzustellen, dass die vorgeschlagene Teilung die Mindestwohnbarkeitsbedingungen erfüllt, etwa die für jede Einheit erforderliche Mindestfläche.

In Andalusien erlaubt die allgemeine Vorschrift die Teilung von Wohnungen, sofern jede entstehende Einheit eine minimale Wohnfläche hat – je nach Gemeinde normalerweise zwischen 25 und 40 m² – und die Wohnbarkeitsanforderungen des Dekrets 149/2006 erfüllt. Die konkrete Schwelle legt der Bebauungsplan jeder Gemeinde fest: Das Minimum von Málaga muss nicht mit dem von Torremolinos oder Mijas übereinstimmen.

Genehmigungen und Bewilligungen einholen

Wenn die Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, ist deren Zustimmung erforderlich. Nach Artikel 10.3 b) des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer erforderlich, um die Teilung zu beschließen. Außerdem sind die entsprechenden Genehmigungen beim zuständigen Rathaus zu beantragen, da die Teilung einer bereits gebauten Wohnung meist als größeres Bauvorhaben gilt. Die Entscheidungsfrist liegt zwischen 1 und 6 Monaten; sie sollte von Anfang an im Kalender eingeplant werden.

Ein technisches Projekt ausarbeiten

Unverzichtbar ist ein von einem Architekten ausgearbeitetes Projekt, das die vorzunehmenden Änderungen detailliert. Dieses Projekt muss den Technischen Baukodex erfüllen und garantieren, dass jede entstehende Einheit über Folgendes verfügt:

• Minimale Wohnfläche.
• Unabhängiger Zugang.
• Angemessene Schall- und Wärmedämmung.
• Lichte Mindesthöhe von 2,50 m auf mindestens 75 % der Fläche.
• Direkte Belüftung und natürliche Beleuchtung in den Haupträumen.
• Eigene Küche und Bad.

Das Projekt ist den kommunalen Behörden zur Genehmigung vorzulegen. Dabei kann Ihnen ein Architekturstudio in Málaga helfen.

Die notwendigen Arbeiten ausführen

Nach Erhalt der Genehmigungen und Genehmigung des Projekts werden die Arbeiten ausgeführt. Es ist ratsam, Fachleute mit Erfahrung in dieser Art von Renovierungen zu beauftragen, um sicherzustellen, dass die Arbeiten vorschriftsgemäß und mit hohen Qualitätsstandards erfolgen.

Die Teilung rechtlich formalisieren

Nach Abschluss der Arbeiten ist Folgendes erforderlich:

• • Die Bauabnahmebescheinigung einholen: Der Architekt bescheinigt, dass die Arbeiten gemäß dem genehmigten Projekt ausgeführt wurden.
  • Die Wohnbarkeitsbescheinigung einholen: Dokument, das bescheinigt, dass die Wohnung die technischen und Wohnbarkeitsanforderungen erfüllt. Sie wird für jede der entstehenden Wohnungen beantragt.
  • Die Teilung notariell beurkunden: vor einem Notar, um die neue Eigentumskonfiguration rechtlich zu formalisieren.
  • Die neuen Einheiten ins Grundbuch eintragen: So erhält jede entstehende Wohnung ihre eigene Katasterreferenz und kann unabhängig verkauft oder vermietet werden.

Weitere Überlegungen

• Verbundene Kosten: Die Teilung einer Wohnung bringt verschiedene Ausgaben mit sich, etwa Honorare (Architekt, Notar), Verwaltungsgebühren, Steuern (Stempelsteuer) und die Kosten der Arbeiten. Hinzu kommen die Eintragungskosten der neuen Grundstücke ins Grundbuch.

• Spezifische Vorschriften: Je nach Lage der Wohnung können zusätzliche Vorschriften die Teilung von Immobilien regeln. Eine gründliche Information ist wesentlich; im Zweifel konsultieren Sie einen Fachmann.

• Fachliche Beratung: Angesichts der Komplexität des Prozesses empfiehlt es sich, ein Architekturstudio mit Erfahrung in solchen Projekten einzubinden. Ein Architekturstudio in Málaga bietet spezialisierte Leistungen für Renovierungen und Wohnungsteilungen an.

Ein bereits gebautes Haus zu teilen ist eine Entscheidung mit vielfältigem Nutzen, erfordert aber eine sorgfältige Planung und die Einhaltung verschiedener Vorschriften. Mit der richtigen Beratung und den genannten Schritten lässt sich dieser Prozess erfolgreich und legal durchführen.

Bei Klic Arquitectos begleiten wir Prozesse horizontaler Teilung in Málaga und an der Costa del Sol von Anfang bis Ende: von der städtebaulichen Anfrage beim Rathaus bis zur Eintragung ins Grundbuch.

Wenn Sie eine solche Teilung erwägen, zögern Sie nicht, spezialisierte Fachleute zu konsultieren, die Sie in jeder Phase des Prozesses begleiten können. Und wenn Ihr Projekt die Renovierung eines Chalets umfasst, finden Sie weitere Informationen unter Chalet-Renovierungen.

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