Es la primera pregunta de casi todo inversor hotelero: ¿cuánto cuesta el proyecto de arquitectura de un hotel? La respuesta honesta no es una cifra en euros, sino un porcentaje del presupuesto de obra. Y, sobre todo, entender qué incluye ese porcentaje y qué lo mueve. Te lo explicamos desde nuestra experiencia diseñando y dirigiendo hoteles en Málaga y la Costa del Sol.
Qué incluye “el proyecto” de un hotel
No es un único documento, sino cuatro trabajos encadenados:
- Concepto y estudio de viabilidad: define el modelo de explotación, el número de habitaciones y el encaje normativo.
- Proyecto básico: el documento con el que se solicita la licencia.
- Proyecto de ejecución: los planos y detalles con los que se construye.
- Dirección de obra: la supervisión técnica hasta la apertura.
Cuando compares presupuestos de dos estudios, asegúrate de que ambos incluyen las cuatro fases: muchas diferencias de precio son, en realidad, diferencias de alcance.
El honorario se calcula como un porcentaje del presupuesto de obra
En arquitectura, los honorarios se expresan habitualmente como un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución de la obra (PEM), no como una cantidad fija. Ese porcentaje se comporta así:
- Baja cuanto mayor es el presupuesto de obra (economía de escala): un hotel grande tiene un porcentaje menor que uno pequeño.
- Sube con la complejidad: un hotel es mucho más exigente que una vivienda (normativa turística, protección contra incendios, accesibilidad, instalaciones intensivas).
- Suele ser mayor en reforma o reposicionamiento que en obra nueva, porque hay que diagnosticar y resolver lo existente.
Como orientación, en un proyecto hotelero el conjunto de proyecto y dirección de obra suele moverse entre el 6% y el 12% del presupuesto de obra: más cerca del límite inferior en obras de mayor presupuesto y proyectos sencillos, y más cerca del superior en hoteles pequeños, muy singulares o en reformas complejas. Parece una parte pequeña de la inversión; sin embargo, es la decisión que condiciona todo el resto.
Qué factores mueven ese porcentaje
- Categoría y posicionamiento del hotel: no exige lo mismo un 3 estrellas urbano que un 5 estrellas resort.
- Obra nueva, reforma o reposicionamiento de un hotel en funcionamiento.
- Estado del edificio de partida: aquí una buena due diligence técnica evita sorpresas caras.
- Mantener el hotel en explotación: planificar la obra por fases encarece el proyecto, pero suele compensar frente al lucro cesante de cerrar.
- Alcance del encargo: si incluye o no interiorismo y paisajismo.
El error caro: elegir por el porcentaje más bajo
El proyecto es, precisamente, la partida donde menos conviene ahorrar, porque determina cuánto costará y cuánto rentará todo lo demás. Un proyecto mal resuelto se paga en desviaciones de obra, en plazos que se alargan y en habitaciones que rinden menos de lo que podrían. Un buen proyecto, al contrario, se paga solo: optimiza el número de llaves, la eficiencia de las instalaciones y el aprovechamiento de las zonas comunes.
Cómo lo planteamos en Klic Arquitectos
Trabajamos con honorarios cerrados desde el anteproyecto —sin “según mediciones finales”— y con un presupuesto de obra cerrado antes de empezar, para que el inversor conozca la cifra exacta y pueda planificar la financiación. Supervisamos la obra revisando las certificaciones frente al proyecto: en los últimos años, el sobrecoste medio de nuestras obras se ha mantenido por debajo del 5%. Y planificamos las reformas por fases para minimizar el tiempo de cierre.
Preguntas frecuentes
¿El porcentaje se aplica sobre el presupuesto de obra o sobre la inversión total?
Sobre el presupuesto de ejecución de la obra (PEM). No incluye el suelo, las licencias y tasas, el mobiliario y equipamiento (FF&E) ni los honorarios de otros técnicos.
¿Cuesta más, en porcentaje, el proyecto de una reforma que el de obra nueva?
Normalmente sí. Reformar o reposicionar un hotel exige diagnosticar y resolver lo que ya existe, con más incertidumbre y más trabajo técnico que partir de cero.
¿Ese porcentaje incluye la dirección de obra?
Debe especificarse siempre. En Klic damos honorarios cerrados que incluyen proyecto y dirección de obra; aun así, conviene comprobar el alcance en cualquier presupuesto que compares.
¿Se puede reformar un hotel sin cerrarlo?
Sí, planificando la obra por fases para que una parte del hotel siga operando. Cuesta algo más de proyecto, pero suele salir rentable frente a la pérdida de ingresos de un cierre total.
¿Tienes un proyecto hotelero en mente?
En Klic Arquitectos diseñamos y dirigimos hoteles en Málaga y la Costa del Sol, con honorarios cerrados y trato directo con los socios en todas las fases. Cuéntanoslo en una primera llamada sin compromiso.
