Was kostet die Architekturplanung eines Hotels? Leitfaden in % der Baukosten

Es ist die erste Frage fast jedes Hotelinvestors: Was kostet die Architekturplanung eines Hotels? Die ehrliche Antwort ist kein Betrag in Euro, sondern ein Prozentsatz der Baukosten. Vor allem aber muss man verstehen, was dieser Prozentsatz umfasst und wovon er abhängt. Wir erklären es Ihnen aus unserer Erfahrung mit der Planung und Bauleitung von Hotels in Málaga und an der Costa del Sol.

Was „die Planung“ eines Hotels umfasst

Es handelt sich nicht um ein einzelnes Dokument, sondern um vier aufeinander aufbauende Leistungen:

• Konzept und Machbarkeitsstudie: legt das Betreibermodell, die Zimmerzahl und die Einbindung in den rechtlichen Rahmen fest.
• Entwurfsplanung (Proyecto Básico): die Unterlagen, mit denen die Baugenehmigung beantragt wird.
• Ausführungsplanung (Proyecto de Ejecución): die Pläne und Details, nach denen gebaut wird.
• Bauleitung: die technische Überwachung bis zur Eröffnung.

Wenn Sie die Angebote zweier Architekturbüros vergleichen, achten Sie darauf, dass beide alle vier Phasen enthalten: Viele Preisunterschiede sind in Wirklichkeit Unterschiede im Leistungsumfang.

Das Honorar wird als Prozentsatz der Baukosten berechnet

In der Architektur wird das Honorar üblicherweise als Prozentsatz der reinen Baukosten (PEM) angegeben, nicht als fester Betrag. Dieser Prozentsatz verhält sich wie folgt:

• Er sinkt, je höher das Baubudget ist (Skaleneffekt): Bei einem großen Hotel ist der Prozentsatz niedriger als bei einem kleinen.
• Er steigt mit der Komplexität: Ein Hotel ist weitaus anspruchsvoller als ein Wohnhaus (Tourismusvorschriften, Brandschutz, Barrierefreiheit, umfangreiche Haustechnik).
• Bei Renovierung oder Repositionierung liegt er meist höher als beim Neubau, weil der Bestand analysiert und seine Probleme gelöst werden müssen.

Zur Orientierung: Bei einem Hotelprojekt liegen Planung und Bauleitung zusammen üblicherweise zwischen 6 % und 12 % der Baukosten – näher an der Untergrenze bei Bauvorhaben mit höherem Budget und einfachen Projekten, näher an der Obergrenze bei kleinen, sehr individuellen Hotels oder komplexen Renovierungen. Das wirkt wie ein kleiner Teil der Investition; und doch ist es die Entscheidung, die alles Weitere bestimmt.

Welche Faktoren diesen Prozentsatz beeinflussen

• Kategorie und Positionierung des Hotels: Ein 3-Sterne-Stadthotel stellt andere Anforderungen als ein 5-Sterne-Resort.
• Neubau, Renovierung oder Repositionierung eines laufenden Hotels.
• Zustand des Bestandsgebäudes: Hier bewahrt Sie eine gründliche technische Due Diligence vor teuren Überraschungen.
• Weiterbetrieb des Hotels: Eine Bauausführung in Phasen verteuert die Planung, lohnt sich aber meist im Vergleich zum Ertragsausfall einer Schließung.
• Leistungsumfang des Auftrags: ob Innenarchitektur und Landschaftsarchitektur enthalten sind oder nicht.

Der teure Fehler: sich für den niedrigsten Prozentsatz entscheiden

Die Planung ist genau der Posten, bei dem sich Sparen am wenigsten lohnt, denn sie bestimmt, was alles andere kosten und einbringen wird. Eine schlecht durchdachte Planung bezahlt man mit Mehrkosten auf der Baustelle, verlängerten Bauzeiten und Zimmern, die weniger Ertrag bringen, als sie könnten. Eine gute Planung dagegen macht sich von selbst bezahlt: Sie optimiert die Zahl der Zimmer, die Effizienz der Haustechnik und die Nutzung der Gemeinschaftsbereiche.

Wie wir bei Klic Arquitectos vorgehen

Wir arbeiten mit festen Honoraren ab dem Vorentwurf – ohne „nach endgültigem Aufmaß“ – und mit einem festen Baubudget vor Baubeginn, damit der Investor die genaue Summe kennt und die Finanzierung planen kann. Wir überwachen die Bauausführung und prüfen die Abschlagsrechnungen anhand der Planung: In den vergangenen Jahren lagen die durchschnittlichen Mehrkosten unserer Bauvorhaben unter 5 %. Und Renovierungen planen wir in Phasen, um die Schließungsdauer so kurz wie möglich zu halten.

Häufig gestellte Fragen

Bezieht sich der Prozentsatz auf die Baukosten oder auf die Gesamtinvestition?

Auf die reinen Baukosten (PEM). Nicht enthalten sind das Grundstück, Genehmigungen und Gebühren, Möblierung und Ausstattung (FF&E) sowie die Honorare anderer Fachplaner.

Ist die Planung einer Renovierung prozentual teurer als die eines Neubaus?

In der Regel ja. Die Renovierung oder Repositionierung eines Hotels erfordert, den Bestand zu analysieren und seine Probleme zu lösen – mit mehr Unwägbarkeiten und mehr technischem Aufwand, als wenn man bei null beginnt.

Ist die Bauleitung in diesem Prozentsatz enthalten?

Das sollte immer ausdrücklich angegeben werden. Bei Klic bieten wir feste Honorare an, die Planung und Bauleitung umfassen; dennoch empfiehlt es sich, den Leistungsumfang jedes Angebots zu prüfen, das Sie vergleichen.

Kann man ein Hotel renovieren, ohne es zu schließen?

Ja, indem die Bauarbeiten in Phasen geplant werden, sodass ein Teil des Hotels weiter in Betrieb bleibt. Die Planung kostet etwas mehr, rechnet sich aber meist im Vergleich zum Einnahmeverlust einer vollständigen Schließung.

Planen Sie ein Hotelprojekt?

Klic Arquitectos entwirft Hotels in Málaga und an der Costa del Sol und übernimmt deren Bauleitung – mit festen Honoraren und direktem Kontakt zu den Partnern des Büros in allen Phasen. Erzählen Sie uns davon in einem ersten unverbindlichen Telefonat.