Was kostet das Architekturprojekt eines Hotels? Leitfaden

Das ist die erste Frage fast jedes Hotelinvestors: Was kostet das Architekturprojekt eines Hotels? Die ehrliche Antwort ist keine Euro-Zahl, sondern ein Prozentsatz der Baukosten. Und vor allem: zu verstehen, was dieser Prozentsatz umfasst und was ihn bewegt. Wir erklären es aus unserer Erfahrung in Planung und Bauleitung von Hotels in Málaga und an der Costa del Sol.

Was „das Projekt“ eines Hotels umfasst

Es ist kein einzelnes Dokument, sondern vier aufeinanderfolgende Arbeiten:

• Konzept und Machbarkeitsstudie: definiert das Betreibermodell, die Zimmerzahl und den rechtlichen Rahmen.
• Grundprojekt: das Dokument, mit dem die Genehmigung beantragt wird.
• Ausführungsprojekt: die Pläne und Details, nach denen gebaut wird.
• Bauleitung: die technische Überwachung bis zur Eröffnung.

Wenn Sie die Angebote zweier Büros vergleichen, stellen Sie sicher, dass beide alle vier Phasen enthalten: Viele Preisunterschiede sind in Wahrheit Unterschiede im Leistungsumfang.

Das Honorar wird als Prozentsatz der Baukosten berechnet

In der Architektur werden Honorare üblicherweise als Prozentsatz der reinen Baukosten (PEM) angegeben, nicht als Festbetrag. Dieser Prozentsatz verhält sich so:

• Er sinkt mit wachsendem Baukostenbudget (Skaleneffekt): Ein großes Hotel hat einen geringeren Prozentsatz als ein kleines.
• Er steigt mit der Komplexität: Ein Hotel ist weit anspruchsvoller als ein Wohnhaus (Tourismusvorschriften, Brandschutz, Barrierefreiheit, intensive Haustechnik).
• Er liegt bei Umbau oder Repositionierung meist höher als beim Neubau, weil der Bestand diagnostiziert und gelöst werden muss.

Zur Orientierung: Bei einem Hotelprojekt bewegt sich die Summe aus Projekt und Bauleitung üblicherweise zwischen 6 % und 12 % der Baukosten – eher am unteren Ende bei großen Budgets und einfachen Projekten, eher am oberen bei kleinen, sehr besonderen Hotels oder komplexen Umbauten. Es wirkt wie ein kleiner Teil der Investition, ist aber die Entscheidung, die alles Weitere bestimmt.

Welche Faktoren diesen Prozentsatz beeinflussen

• Kategorie und Positionierung des Hotels: Ein urbanes 3-Sterne-Haus stellt andere Anforderungen als ein 5-Sterne-Resort.
• Neubau, Umbau oder Repositionierung eines laufenden Hotels.
• Zustand des Bestandsgebäudes: Hier verhindert eine gute technische Due Diligence teure Überraschungen.
• Hotel im Betrieb halten: Die phasenweise Bauplanung verteuert das Projekt, rechnet sich aber meist gegenüber dem Ertragsausfall einer Schließung.
• Leistungsumfang: ob Innenarchitektur und Landschaftsgestaltung enthalten sind.

Der teure Fehler: nach dem niedrigsten Prozentsatz wählen

Das Projekt ist genau der Posten, an dem man am wenigsten sparen sollte, denn es bestimmt, was alles andere kosten und einbringen wird. Ein schlecht gelöstes Projekt zahlt man mit Kostenüberschreitungen, verlängerten Bauzeiten und Zimmern, die weniger einbringen, als sie könnten. Ein gutes Projekt hingegen bezahlt sich selbst: Es optimiert Zimmerzahl, Anlageneffizienz und die Nutzung der Gemeinschaftsflächen.

Wie wir es bei Klic Arquitectos angehen

Wir arbeiten mit festen Honoraren ab dem Vorentwurf – ohne „nach Schlussaufmaß“ – und mit einem festen Baukostenbudget vor Baubeginn, damit der Investor die genaue Zahl kennt und die Finanzierung planen kann. Wir überwachen die Baustelle und prüfen die Abschläge gegen das Projekt: In den letzten Jahren lag die durchschnittliche Kostenüberschreitung unserer Baustellen unter 5 %. Und wir planen Umbauten in Phasen, um die Schließungszeit zu minimieren.

Häufige Fragen

Bezieht sich der Prozentsatz auf die Baukosten oder auf die Gesamtinvestition?

Auf die reinen Baukosten (PEM). Nicht enthalten sind Grundstück, Genehmigungen und Gebühren, Möblierung und Ausstattung (FF&E) sowie die Honorare anderer Fachleute.

Ist das Projekt eines Umbaus prozentual teurer als das eines Neubaus?

In der Regel ja. Ein Hotel umzubauen oder zu repositionieren erfordert Diagnose und Lösung des Bestehenden – mit mehr Unwägbarkeiten und mehr technischer Arbeit als ein Neubeginn.

Ist die Bauleitung in diesem Prozentsatz enthalten?

Das muss immer ausgewiesen werden. Bei Klic nennen wir Festhonorare inklusive Projekt und Bauleitung; dennoch sollte der Leistungsumfang in jedem Angebot geprüft werden, das Sie vergleichen.

Kann man ein Hotel ohne Schließung umbauen?

Ja, indem die Baustelle in Phasen geplant wird, sodass ein Teil des Hotels weiterbetrieben wird. Das Projekt kostet etwas mehr, rechnet sich aber meist gegenüber den Ertragsausfällen einer Vollschließung.

Haben Sie ein Hotelprojekt im Sinn?

Klic Arquitectos plant und leitet Hotels in Málaga und an der Costa del Sol – mit festen Honoraren und direktem Partnerkontakt in allen Phasen. Erzählen Sie es uns in einem ersten unverbindlichen Gespräch.