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¿Qué gastos voy a tener al construir mi vivienda?

julio 7th, 2017 | Posted by admin in arquitectura | autopromoción | constructora | empresas | gestión de proyectos | hacerme mi propia casa | klicstudio | vivienda

Creado por Whatwolf – Freepik.com

Si has decidido construirte tu propia casa en lugar de comprar una ya hecha, creo que has tomado una estupenda decisión. Vas a tener una casa hecha exactamente conforme a tus necesidades, conforme a tu estilo, y vas a eliminar los márgenes que un promotor profesional carga sobre la vivienda ya construida, ya que vas a hacer de autopromotor, con lo cual la vivienda te va a salir más barata que si te comprases la misma ya hecha.

Por otro lado, estás a punto de comenzar un camino que no conoces, y no te vendrán mal ciertos consejos. Algo que le ocurre a mucha gente que va a construirse su propia vivienda es que no sabe realmente en qué gastos va a incurrir como autopromotor, pide el préstamo para pagar la parcela, al constructor y al arquitecto, y luego se va encontrando imprevistos. Vamos a intentar que esto no pase.

Mi idea al escribir este post es haceros una visual de todos los gastos que van a ir apareciendo a lo largo de la promoción.

  • El primer gasto de todos es la compra de la parcela. Puede llevar gastos de comisiones si es a través de inmobiliaria, y tendrá asimismo gastos de notario y registro, y los impuestos correspondientes. El precio de una parcela es variable dependiendo de la ubicación, vistas, etc. Como orientación, una parcela de 400 m2 con posibilidad de construir 120 m2 y sótano en Torremolinos, con vistas al mar, puede estar en el entorno de los 120.000 Euros en estos momentos.
  • Después está el gasto del arquitecto proyectista. Un proyecto básico y de ejecución, con estudio de seguridad y salud, puede rondar el 5% del valor de la construcción.
  • Luego están los gastos de licencia de obra en el ayuntamiento, a los que habrá que añadir el gasto del impuesto de construcciones y obras. Las tasas municipales de licencia de obra suelen estar en el entorno del 2,2% del coste de construcción, y el Impuesto de construcciones y obras, en el entorno del 4,5% del coste de la construcción, aunque depende del ayuntamiento.
  • Será también necesario hacer un topográfico de la parcela, y un estudio geotécnico de la misma. El topográfico estará en el entorno de los 300-400 Euros en una parcela normal, y el geotécnico depende de su complejidad, puede rondar los 1.000 Euros.
  • Una vez obtenida licencia, deberás conseguir el precio del constructor por hacer la obra. Este es el gasto más importante que tiene un promotor. El precio de la construcción es variable dependiendo de las calidades y del tipo de construcción, pero para tener una estimación, el colegio de arquitectos de Málaga en sus costes de la construcción de 2017 establece un importe de 926 Euros / m2 de construcción. Una recomendación sobre la forma de pago es que pagues el trabajo realizado, certificado por tu técnico, y nunca antes, para evitar sorpresas.
  • Como promotor, tendrás que hacer frente al gasto del seguro decenal y de la OCT. Como autopromotor puedes no hacerlo, pero eso implicará que en la escritura quede indicado que no se ha hecho el seguro decenal, y puede dar problemas para vender. El precio del seguro decenal puede estar en el entorno de los 3.000 Euros, y la OCT puede estar en el entorno de los 2.000 Euros.
  • Durante la obra, tendrás que contratar a un arquitecto director de obra y a un aparejador para la dirección de ejecución, así como a un coordinador de seguridad y salud. El Director de obra suele cobrar en torno al 3% del PEM, igual que el Director de ejecución de obra (otro 3% del PEM), y el coordinador de seguridad y salud entre el 0,5 y el 1% del PEM (Presupuesto de ejecución material).
  • Una vez que se termine la obra tendrás que hacer la licencia de primera ocupación, y pagar sus correspondientes tasas; las tasas de la primera ocupación suelen estar en el entorno del 0,9% del PEM. Hará falta el libro del edificio (esto puede estar incluido o no en los honorarios iniciales del arquitecto y es bueno comprobarlo al principio), escriturar y registrar (gastos en función de lo que se escritura de los que se puede consultar precios también al principio), y los impuestos que se devenguen de esto (el impuesto de actos jurídicos documentados está en el entorno del 1 por mil del importe por el que escrituras). También tendrás que realizar las altas en las diferentes compañías suministradoras; cada una tiene un importe por el alta, que es conveniente consultar de antemano.

A grandes rasgos estos son todos los pasos que se van a ir dando a lo largo de la promoción y te van a suponer algún gasto.

A continuación te adjunto una tabla resumen de lo comentado.

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