Welche Kosten kommen beim Bau meines Eigenheims auf mich zu?

Wenn Sie sich entschieden haben, Ihr eigenes Haus zu bauen, statt ein fertiges zu kaufen, haben Sie meiner Meinung nach eine ausgezeichnete Entscheidung getroffen. Sie erhalten ein Haus, das genau auf Ihre Bedürfnisse und Ihren Stil zugeschnitten ist, und Sie sparen sich die Margen, die ein professioneller Bauträger auf eine fertig gebaute Immobilie aufschlägt. Denn Sie treten selbst als Bauherr auf, sodass Ihr Haus Sie weniger kostet, als wenn Sie dasselbe Objekt schlüsselfertig kaufen würden.

Andererseits begeben Sie sich auf einen Weg, den Sie noch nicht kennen, und einige Ratschläge können dabei nicht schaden. Vielen Menschen, die ihr eigenes Haus bauen, geht es so: Sie wissen nicht wirklich, welche Kosten als privater Bauherr auf sie zukommen, nehmen einen Kredit auf, um Grundstück, Bauunternehmen und Architekten zu bezahlen, und stoßen dann nach und nach auf unvorhergesehene Ausgaben. Das wollen wir vermeiden.

Mit diesem Beitrag möchte ich Ihnen einen Überblick über alle Kosten geben, die im Laufe des Bauvorhabens anfallen werden.

• Die allererste Ausgabe ist der Kauf des Grundstücks. Erfolgt er über einen Makler, können Provisionen anfallen; hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie die entsprechenden Steuern. Der Preis eines Grundstücks hängt von Lage, Aussicht usw. ab. Zur Orientierung: Ein Grundstück von 400 m² in Torremolinos mit Meerblick, auf dem 120 m² plus Untergeschoss gebaut werden dürfen, kann derzeit bei rund 120.000 Euro liegen.
• Danach folgt das Honorar des planenden Architekten. Eine Entwurfs- und Ausführungsplanung (Proyecto Básico y de Ejecución) einschließlich Sicherheits- und Gesundheitsschutzkonzept (Estudio de Seguridad y Salud) kann sich auf etwa 5 % des Bauwerts belaufen.
• Anschließend fallen die Kosten für die Baugenehmigung bei der Gemeinde an, zu denen noch die Bausteuer (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, ICIO) hinzukommt. Die kommunalen Gebühren für die Baugenehmigung liegen in der Regel bei etwa 2,2 % der Baukosten, die Bausteuer bei etwa 4,5 % der Baukosten – das hängt jedoch von der jeweiligen Gemeinde ab.
• Außerdem sind eine topografische Vermessung und ein Baugrundgutachten des Grundstücks erforderlich. Die Vermessung kostet bei einem normalen Grundstück etwa 300–400 Euro; das Baugrundgutachten hängt von seiner Komplexität ab und kann bei rund 1.000 Euro liegen.
• Sobald die Genehmigung vorliegt, müssen Sie ein Angebot eines Bauunternehmens für die Ausführung einholen. Dies ist der größte Kostenposten eines Bauherrn. Der Baupreis hängt von der Ausstattungsqualität und der Bauweise ab. Als Anhaltspunkt: Die Architektenkammer (Colegio de Arquitectos de Málaga) setzt in ihren Baukostenrichtwerten für 2017 einen Betrag von 926 Euro/m² bebaute Fläche an. Eine Empfehlung zur Zahlungsweise: Bezahlen Sie nur die tatsächlich ausgeführten und von Ihrem Bauleiter bescheinigten Leistungen und niemals im Voraus – so vermeiden Sie böse Überraschungen.
• Als Bauherr müssen Sie grundsätzlich die Kosten für die zehnjährige Baumängelversicherung (Seguro Decenal) und die unabhängige technische Kontrollstelle (Organismo de Control Técnico, OCT) tragen. Wenn Sie als Privatperson für den Eigenbedarf bauen, können Sie darauf verzichten; dann wird jedoch in der notariellen Urkunde vermerkt, dass keine zehnjährige Baumängelversicherung abgeschlossen wurde, was beim Verkauf Probleme bereiten kann. Die zehnjährige Baumängelversicherung kann bei rund 3.000 Euro liegen, die OCT bei rund 2.000 Euro.
• Während der Bauphase müssen Sie einen Architekten als Bauleiter und einen Bauingenieur (Arquitecto Técnico) für die Bauausführungsleitung beauftragen, außerdem einen Koordinator für Sicherheit und Gesundheitsschutz. Der Bauleiter berechnet in der Regel etwa 3 % des PEM, ebenso der Bauausführungsleiter (weitere 3 % des PEM), und der Koordinator für Sicherheit und Gesundheitsschutz zwischen 0,5 und 1 % des PEM (Presupuesto de Ejecución Material, reine Baukosten).
• Nach Abschluss der Bauarbeiten müssen Sie die Bezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación) beantragen und die entsprechenden Gebühren bezahlen; diese liegen in der Regel bei etwa 0,9 % des PEM. Außerdem wird das Gebäudebuch (Libro del Edificio) benötigt – es kann im ursprünglichen Architektenhonorar enthalten sein oder nicht, was Sie am besten gleich zu Beginn klären. Hinzu kommen die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch (deren Kosten vom beurkundeten Wert abhängen und sich ebenfalls vorab erfragen lassen) sowie die dabei anfallenden Steuern (die Steuer auf beurkundete Rechtsakte, AJD, liegt bei etwa 1 Promille des in der Urkunde angegebenen Betrags). Schließlich müssen Sie die Anschlüsse bei den verschiedenen Versorgungsunternehmen anmelden; jedes berechnet dafür eine Gebühr, die Sie am besten im Voraus erfragen.

Im Großen und Ganzen sind dies alle Schritte, die im Laufe des Bauvorhabens anstehen und mit Kosten für Sie verbunden sind.

Nachfolgend finden Sie eine Übersichtstabelle mit allen genannten Punkten.