Wenn du beschlossen hast, dir dein eigenes Haus zu bauen, statt eines bereits fertiges zu kaufen, glaube ich, dass du eine großartige Entscheidung getroffen hast. Du wirst ein Haus haben, das exakt nach deinen Bedürfnissen gemacht ist, nach deinem Stil, und du wirst die Margen streichen, die ein professioneller Bauträger auf die bereits gebaute Wohnung aufschlägt, da du als Selbstbauträger agierst, wodurch die Wohnung dich günstiger kommt, als wenn du dieselbe fertig kaufen würdest.
Andererseits stehst du kurz davor, einen Weg zu beginnen, den du nicht kennst, und gewisse Ratschläge werden dir nicht schaden. Etwas, das vielen Leuten passiert, die sich ihre eigene Wohnung bauen wollen, ist, dass sie nicht wirklich wissen, welche Ausgaben auf sie als Selbstbauträger zukommen: Sie nehmen das Darlehen auf, um das Grundstück, das Bauunternehmen und den Architekten zu bezahlen, und dann treffen sie auf Unvorhergesehenes. Versuchen wir, dass das nicht passiert.
Meine Idee beim Schreiben dieses Beitrags ist, euch eine Übersicht aller Ausgaben zu geben, die im Laufe des Bauträgerprozesses auftauchen werden.
- Die erste Ausgabe überhaupt ist der Kauf des Grundstücks. Es können Maklerprovisionen anfallen, wenn es über eine Immobilienagentur läuft, und ebenso Notar- und Registerkosten sowie die entsprechenden Steuern. Der Preis eines Grundstücks variiert je nach Lage, Aussicht usw. Zur Orientierung: Ein 400-m²-Grundstück mit der Möglichkeit, 120 m² plus Keller zu bauen, in Torremolinos, mit Meerblick, kann derzeit im Bereich von 120.000 Euro liegen.
- Danach kommt die Ausgabe für den entwerfenden Architekten. Ein Grund- und Ausführungsprojekt mit Sicherheits- und Gesundheitsstudie kann etwa 5 % des Bauwerts betragen.
- Dann folgen die Kosten für die Baugenehmigung beim Rathaus, zu denen die Ausgabe für die Bauabgabensteuer hinzukommt. Die kommunalen Gebühren für die Baugenehmigung liegen üblicherweise bei etwa 2,2 % der Baukosten, und die Bauabgabensteuer bei etwa 4,5 % der Baukosten, wobei das vom Rathaus abhängt.
- Es wird auch nötig sein, einen topografischen Plan des Grundstücks und eine geotechnische Studie zu erstellen. Der topografische Plan liegt bei einem normalen Grundstück im Bereich von 300-400 Euro, und die geotechnische Studie hängt von ihrer Komplexität ab, sie kann um die 1.000 Euro liegen.
- Nach Erhalt der Genehmigung musst du den Preis des Bauunternehmers für die Ausführung des Baus einholen. Das ist die wichtigste Ausgabe eines Bauträgers. Der Baupreis variiert je nach Qualitäten und Bauweise, aber als Schätzung legt der Architektenverband von Málaga in seinen Baukosten von 2017 einen Betrag von 926 Euro / m² Baufläche fest. Eine Empfehlung zur Zahlungsweise: Bezahle die geleistete Arbeit, bescheinigt von deinem Techniker, und niemals vorher, um Überraschungen zu vermeiden.
- Als Bauträger musst du die Kosten der Zehnjahreshaftpflichtversicherung und der OCT tragen. Als Selbstbauträger kannst du darauf verzichten, aber das bedeutet, dass in der Urkunde vermerkt wird, dass keine Zehnjahresversicherung abgeschlossen wurde, und das kann Probleme beim Verkauf machen. Der Preis der Zehnjahresversicherung kann im Bereich von 3.000 Euro liegen, und die OCT bei etwa 2.000 Euro.
- Während des Baus musst du einen Architekten als Bauleiter und einen Bautechniker für die Ausführungsleitung sowie einen Sicherheits- und Gesundheitskoordinator beauftragen. Der Bauleiter berechnet üblicherweise etwa 3 % des PEM, ebenso der Ausführungsleiter (weitere 3 % des PEM), und der Sicherheits- und Gesundheitskoordinator zwischen 0,5 und 1 % des PEM (Materielles Ausführungsbudget).
- Sobald der Bau fertig ist, musst du die Erstbezugsgenehmigung beantragen und die entsprechenden Gebühren zahlen; die Gebühren für die Erstbelegung liegen üblicherweise bei etwa 0,9 % des PEM. Das Gebäudebuch wird benötigt (dies kann in den Anfangshonoraren des Architekten enthalten sein oder nicht, und es ist gut, das am Anfang zu prüfen), Beurkundung und Eintragung (Kosten je nach beurkundetem Betrag, deren Preise man ebenfalls am Anfang erfragen kann), sowie die daraus entstehenden Steuern (die Steuer auf dokumentierte Rechtsgeschäfte liegt bei etwa 1 Promille des beurkundeten Betrags). Außerdem musst du die Anmeldungen bei den verschiedenen Versorgungsunternehmen vornehmen; jedes hat einen Betrag für die Anmeldung, den man im Voraus erfragen sollte.
Grob gesagt sind das alle Schritte, die im Laufe des Bauträgerprozesses anfallen und dich etwas kosten werden.
Im Folgenden füge ich dir eine Übersichtstabelle des Besprochenen bei.
