Si vous avez décidé de faire construire votre propre maison plutôt que d’en acheter une déjà bâtie, je pense que vous avez pris une excellente décision. Vous aurez une maison conçue exactement selon vos besoins et votre style, et vous supprimerez les marges qu’un promoteur professionnel applique sur un logement déjà construit : puisque vous serez vous-même auto-promoteur, votre maison vous reviendra moins cher que si vous achetiez la même déjà construite.
Cela dit, vous vous apprêtez à vous engager sur un chemin que vous ne connaissez pas, et quelques conseils ne seront pas de trop. Beaucoup de personnes qui font construire leur propre maison ne savent pas vraiment quels frais elles devront assumer en tant qu’auto-promoteurs : elles empruntent de quoi payer le terrain, l’entreprise de construction et l’architecte, puis découvrent des imprévus au fil du projet. Nous allons essayer d’éviter cela.
En écrivant cet article, mon objectif est de vous donner une vue d’ensemble de tous les frais qui vont apparaître tout au long de l’opération.
- La toute première dépense est l’achat du terrain. Elle peut entraîner des frais de commission si vous passez par une agence immobilière, ainsi que des frais de notaire et d’inscription au registre de la propriété, et les impôts correspondants. Le prix d’un terrain varie selon l’emplacement, les vues, etc. À titre indicatif, une parcelle de 400 m2 permettant de construire 120 m2 plus un sous-sol à Torremolinos, avec vue sur la mer, peut aujourd’hui se situer autour de 120 000 euros.
- Viennent ensuite les honoraires de l’architecte chargé du projet. Un avant-projet (projet de base) et un projet d’exécution, avec l’étude de sécurité et de santé, peuvent représenter environ 5 % de la valeur de la construction.
- Il faut ensuite compter les frais de permis de construire à la mairie, auxquels s’ajoute l’impôt sur les constructions et les travaux. Les taxes municipales de permis de construire tournent généralement autour de 2,2 % du coût de construction, et l’impôt sur les constructions et les travaux autour de 4,5 % du coût de construction, même si cela dépend de chaque municipalité.
- Il faudra également réaliser un relevé topographique du terrain ainsi qu’une étude géotechnique. Le relevé topographique coûtera environ 300 à 400 euros pour une parcelle classique, et l’étude géotechnique, selon sa complexité, peut avoisiner les 1 000 euros.
- Une fois le permis obtenu, vous devrez demander à l’entreprise de construction son prix pour réaliser les travaux. C’est la dépense la plus importante pour un promoteur. Le prix de la construction varie selon les finitions et le type de construction, mais pour avoir une estimation, le Colegio de Arquitectos de Málaga (Ordre des architectes de Malaga), dans ses coûts de construction de 2017, retient un montant de 926 euros/m2 construit. Un conseil sur les modalités de paiement : payez le travail réalisé, certifié par votre technicien, et jamais avant, pour éviter les mauvaises surprises.
- En tant que promoteur, vous devrez prendre en charge l’assurance décennale et l’OCT (organisme de contrôle technique). En tant qu’auto-promoteur, vous pouvez vous en dispenser, mais l’acte notarié mentionnera alors l’absence d’assurance décennale, ce qui peut poser problème au moment de vendre. L’assurance décennale peut coûter environ 3 000 euros, et l’OCT environ 2 000 euros.
- Pendant le chantier, vous devrez faire appel à un architecte directeur des travaux et à un architecte technique pour la direction de l’exécution, ainsi qu’à un coordinateur sécurité et santé. Le directeur des travaux facture généralement environ 3 % du PEM, tout comme le directeur de l’exécution des travaux (3 % supplémentaires du PEM), et le coordinateur sécurité et santé entre 0,5 et 1 % du PEM (budget d’exécution matérielle).
- Une fois les travaux terminés, vous devrez demander la licence de première occupation et en payer les taxes correspondantes ; celles-ci représentent généralement environ 0,9 % du PEM. Il faudra également établir le livre de l’édifice (il peut être inclus ou non dans les honoraires initiaux de l’architecte ; mieux vaut le vérifier dès le départ), passer l’acte notarié et l’inscrire au registre de la propriété (des frais qui dépendent de ce qui est déclaré dans l’acte et dont vous pouvez également connaître les tarifs dès le début), puis payer les impôts qui en découlent (l’impôt sur les actes juridiques documentés s’élève à environ 1 pour mille du montant déclaré dans l’acte). Vous devrez enfin souscrire les contrats auprès des différents fournisseurs ; chacun facture des frais de mise en service qu’il est préférable de connaître à l’avance.
Voilà, dans les grandes lignes, toutes les étapes qui jalonneront votre opération et qui entraîneront des frais.
Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif de ce que nous venons de voir.
