Una casa ilegal en Andalucía es aquella que se ha construido sin licencia, o que, teniendo licencia, ha incumplido las condiciones de la misma —excediendo la altura permitida, construyendo más metros de los autorizados o edificando en suelo no apto para la construcción residencial. La demolicación de una construcción ilegal no es automática: en Andalucía existe un régimen de prescripción de infracciones urbanísticas que, bajo determinadas condiciones, puede hacer que una construcción ilegal se convierta en «asimilada al régimen de fuera de ordenación» (ARFO), lo que la protege de la demolicicón pero limita su uso futuro.
Si tienes —o estás pensando en comprar— una vivienda con problemas de legalidad en la Costa del Sol, este artículo te explica lo que necesitas saber.
¿Cuándo es ilegal una construcción en Andalucía?
Una construcción es ilegal cuando se ha ejecutado en alguno de estos supuestos:
• Sin licencia urbanística de ningún tipo.
• Con licencia caducada (la obra se terminó mucho después de lo previsto sin prórroga).
• Incumpliendo las condiciones de la licencia concedida (más altura, más metros, más viviendas).
• En suelo no urbanizable sin autorización especial (el caso más grave).
• En zonas de dominio público (litoral, cauces, carreteras).
Importante: tener escritura notarial, registro en el Catastro o incluso pagar el IBI no regulariza una construcción ilegal. Son sistemas independientes del urbanismo.
¿Te pueden obligar a derribar tu casa? El plazo de prescripción en Andalucía
En Andalucía, la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía) establece un plazo de prescripción de 6 años para las infracciones urbanísticas. Pasado este tiempo sin que la Administración haya iniciado expediente de reposición de la legalidad, la construcción entra en situación de ARFO (Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación).
Qué significa ARFO en la práctica:
• La Administración no puede ordenar su demolición.
• Puedes obtener suministros (agua y luz) y registrar la casa.
• No puedes obtener licencia para ampliaciones ni nuevas obras relevantes.
• La venta es posible, pero el comprador debe conocer la situación —la escritura debe reflejar la situación de ARFO.
• Si la edificación sufre un siniestro grave (incendio, derrumbe parcial), no se puede reconstruir.
Excepción crítica: las construcciones en suelo no urbanizable de especial protección (zonas de litoral protegido, Parque Natural, cauces fluviales, dominio público marítimo-terrestre) NO prescriben nunca. La Administración puede ordenar la demolición en cualquier momento, aunque hayan pasado 30 años.
El proceso de demolición de una casa ilegal: cómo funciona
Cuando la Administración detecta una construcción ilegal (por denuncia de vecinos, revisión de ortofoto, inspección de obra o regularización catastral), puede abrir un Expediente de Reposición de la Legalidad Urbanística. El proceso, simplificado:
1. Inicio del expediente: la Administración notifica al propietario que existe una presunta infracción urbanística.
2. Trámite de audiencia: el propietario puede alegar, aportar documentación y, si es posible, solicitar la legalización.
3. Resolución: si la legalización no es viable, se dicta orden de demolicación.
4. Ejecución: si el propietario no derriba voluntariamente en el plazo indicado, lxa Administración puede ejecutar subsidiariamente la demolición y cargar el coste al propietario.
El coste de demolicación de una vivienda unifamiliar de 100-150 m² en la Costa del Sol oscila entre 15.000 y 40.000 €, según la técnica (demolición manual vs. maquinaria), los residuos a gestionar y la complejidad del acceso.
¿Se puede legalizar una construcción ilegal en Andalucía?
Sí, pero solo si el uso y los parámetros de la edificación son compatibles con el planeamiento vigente. El proceso se llama Licencia de Legalización (o «licencia de obras para la regularización») y requiere:
• Proyecto técnico firmado por arquitecto que certifique que la construcción existente cumple la normativa aplicable.
• Pago de las tasas municipales correspondientes a la obra ejecutada.
• En algunos municipios, multa adicional por infracción urbanística.
Si la construcción no es legalizable (por ejemplo, ocupa más metros de los que permite el planeamiento), el propietario tiene dos opciones: adaptarla (derribando la parte ilegal) o acogerse a la situación de ARFO si han transcurrido más de 6 años sin actuación de la Administración.
Qué hacer si vas a comprar una vivienda con posibles problemas de legalidad
En la Costa del Sol, especialmente en zonas de urbanizaciones de los años 70-80 en Marbella, Mijas o Benalmádena, es relativamente frecuente encontrar viviendas con algún tipo de irregularidad (porches cerrados sin licencia, ampliaciones no declaradas, trasteros transformados en habitaciones). Antes de firmar cualquier contrato de compraventa:
• Solicita nota simple del Registro de la Propiedad y compara la superficie registrada con la catastral y la real.
• Pide en el Ayuntamiento la ficha urbanística de la parcela y los antecedentes de licencias concedidas.
• Contrata a un arquitecto para un informe de legalidad urbanística antes de la firma.
• Si hay irregularidades, negocia el precio o exige que el vendedor regularice antes del cierre.
Preguntas frecuentes sobre casas ilegales en Andalucía
¿Puedo vender una casa en situación ARFO?
Sí. Una vivienda en situación ARFO puede comprarse y venderse. El notario está obligado a hacer constar en la escritura la situación urbanística de la finca. El comprador debe saber lo que compra: una casa que existe legalmente pero que no puede ampliarse y que, si se destruye, no puede reconstruirse.
¿Prescriben las casas ilegales construidas en suelo no urbanizable?
Depende del tipo de suelo. En suelo no urbanizable ordinario, la prescripción es de 6 años? (ARFO). En suelo no urbanizable de especial protección (costa protegida, parques naturales, riberas), las infracciones son imprescriptibles: la Administración puede ordenar la demolición en cualquier momento.
¿Cuánto cuesta derribar una casa ilegal?
Entre 15.000 y 40.000 € para una vivienda unifamiliar de 100-150 m² en la Costa del Sol, incluyendo gestión de residuos y permisos. Si la demolición la ejecuta la Administración de forma subsidiaria, el coste se traslada al propietario y puede ser significativamente mayor por los gastos de gestión.
¿Klic Arquitectos puede ayudarme a legalizar una construcción existente?
Sí. Realizamos informes de legalidad urbanística, proyectos de legalización y gestión de expedientes ante los ayuntamientos de la Costa del Sol. Si la legalización no es posible, asesoramos sobre las alternativas (ARFO, adaptación parcial) y las implicaciones de cada opción.
¿Qué ocurre si el Ayuntamiento me pide derribar pero no quiero?
Puedes recurrir la resolución en via administrativa (recurso de alzada o reposición) y, si no prospera, en via contencioso-administrativa. Un abogado urbanista y un arquitecto con experiencia en planeamiento son imprescindibles en ese proceso. Sin embargo, si la resolución es firme y ejecutiva, el Ayuntamiento puede ejecutar la demolición de forma subsidiaria y repetir el coste contra el propietario.
¿Tienes dudas sobre la legalidad de tu vivienda en la Costa del Sol?
Klic Arquitectos realiza informes de legalidad urbanística para propietarios y compradores en toda la Costa del Sol. Si estás en un proceso de compra o tienes dudas sobre tu vivienda actual, contacta con nuestro equipo para una primera consulta.
→ Consulta con nuestros arquitectos: www.klicarquitectos.com
