Ein illegales Haus in Andalusien ist ein Gebäude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder bei dem trotz Genehmigung deren Auflagen nicht eingehalten wurden – etwa indem die zulässige Höhe überschritten, mehr Quadratmeter als genehmigt gebaut oder auf Land gebaut wurde, das für Wohnbebauung nicht zugelassen ist. Der Abriss eines illegalen Gebäudes erfolgt nicht automatisch: In Andalusien gilt eine Verjährungsregelung für baurechtliche Verstöße, durch die ein illegales Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen als „dem Status außerhalb der Planung gleichgestellt“ (ARFO, asimilado al régimen de fuera de ordenación) gelten kann. Das schützt es vor dem Abriss, schränkt aber seine künftige Nutzung ein.
Wenn Sie eine Immobilie mit baurechtlichen Problemen an der Costa del Sol besitzen – oder den Kauf einer solchen erwägen –, erklärt Ihnen dieser Artikel, was Sie wissen müssen.
Wann ist ein Gebäude in Andalusien illegal?
Ein Gebäude ist illegal, wenn es in einem der folgenden Fälle errichtet wurde:
• Ohne jegliche Baugenehmigung.
• Mit abgelaufener Genehmigung (die Bauarbeiten wurden ohne Verlängerung weit nach dem vorgesehenen Termin abgeschlossen).
• Unter Verstoß gegen die Auflagen der erteilten Genehmigung (mehr Höhe, mehr Quadratmeter, mehr Wohneinheiten).
• Auf nicht bebaubarem Land ohne Sondergenehmigung (der schwerwiegendste Fall).
• Auf Flächen im öffentlichen Eigentum (Küste, Wasserläufe, Straßen).
Wichtig: Eine notarielle Urkunde, die Eintragung im Kataster oder selbst die Zahlung der Grundsteuer (IBI) legalisieren ein illegales Gebäude nicht. Es handelt sich um Systeme, die vom Städtebaurecht unabhängig sind.
Kann man Sie zum Abriss Ihres Hauses zwingen? Die Verjährungsfrist in Andalusien
In Andalusien legt die LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, das andalusische Städtebaugesetz) für baurechtliche Verstöße eine Verjährungsfrist von 6 Jahren fest. Hat die Verwaltung innerhalb dieser Frist kein Verfahren zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit eingeleitet, geht das Gebäude in den ARFO-Status über (Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación – gleichgestellt mit dem Status „außerhalb der Planung“).
Was ARFO in der Praxis bedeutet:
• Die Verwaltung kann den Abriss nicht anordnen.
• Sie können Versorgungsanschlüsse (Wasser und Strom) erhalten und das Haus im Eigentumsregister eintragen lassen.
• Sie erhalten keine Genehmigung für Erweiterungen oder größere neue Bauarbeiten.
• Ein Verkauf ist möglich, der Käufer muss die Situation jedoch kennen – die Kaufurkunde muss den ARFO-Status ausweisen.
• Erleidet das Gebäude einen schweren Schaden (Brand, Teileinsturz), darf es nicht wieder aufgebaut werden.
Entscheidende Ausnahme: Gebäude auf nicht bebaubarem Land mit besonderem Schutzstatus (geschützte Küstenbereiche, Naturparks, Flussläufe, öffentliches Küsteneigentum – dominio público marítimo-terrestre) verjähren NIE. Die Verwaltung kann den Abriss jederzeit anordnen, selbst wenn 30 Jahre vergangen sind.
Das Abrissverfahren bei einem illegalen Haus: So läuft es ab
Stellt die Verwaltung ein illegales Gebäude fest (durch eine Anzeige von Nachbarn, die Auswertung von Orthofotos, eine Bauinspektion oder eine Katasterbereinigung), kann sie ein Verfahren zur Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit (Expediente de Reposición de la Legalidad Urbanística) einleiten. Der Ablauf, vereinfacht dargestellt:
1. Einleitung des Verfahrens: Die Verwaltung teilt dem Eigentümer mit, dass ein mutmaßlicher baurechtlicher Verstoß vorliegt.
2. Anhörung: Der Eigentümer kann Einwendungen vorbringen, Unterlagen einreichen und – sofern möglich – die Legalisierung beantragen.
3. Entscheidung: Ist eine Legalisierung nicht möglich, wird eine Abrissverfügung erlassen.
4. Vollstreckung: Reißt der Eigentümer nicht innerhalb der gesetzten Frist freiwillig ab, kann die Verwaltung den Abriss im Wege der Ersatzvornahme durchführen und die Kosten dem Eigentümer auferlegen.
Die Abrisskosten für ein Einfamilienhaus mit 100–150 m² an der Costa del Sol liegen zwischen 15.000 und 40.000 €, je nach Technik (manueller oder maschineller Abriss), den zu entsorgenden Abfällen und der Schwierigkeit der Zufahrt.
Kann ein illegales Gebäude in Andalusien legalisiert werden?
Ja, aber nur, wenn Nutzung und Kennwerte des Gebäudes mit der geltenden Bauleitplanung vereinbar sind. Das Verfahren heißt Legalisierungsgenehmigung (Licencia de Legalización, auch „Baugenehmigung zur Regularisierung“) und setzt Folgendes voraus:
• Eine von einem Architekten unterzeichnete technische Projektdokumentation, die bescheinigt, dass das bestehende Gebäude die geltenden Vorschriften erfüllt.
• Die Zahlung der kommunalen Gebühren für die ausgeführten Bauarbeiten.
• In einigen Gemeinden zusätzlich ein Bußgeld wegen des baurechtlichen Verstoßes.
Ist das Gebäude nicht legalisierbar (zum Beispiel, weil es mehr Quadratmeter umfasst, als die Planung zulässt), hat der Eigentümer zwei Möglichkeiten: es anzupassen (durch Abriss des illegalen Teils) oder den ARFO-Status in Anspruch zu nehmen, sofern mehr als 6 Jahre ohne Tätigwerden der Verwaltung vergangen sind.
Was Sie tun sollten, wenn Sie eine Immobilie mit möglichen baurechtlichen Problemen kaufen möchten
An der Costa del Sol – insbesondere in Wohnsiedlungen (Urbanizaciones) aus den 70er- und 80er-Jahren in Marbella, Mijas oder Benalmádena – stößt man relativ häufig auf Immobilien mit Unregelmäßigkeiten (ohne Genehmigung geschlossene Veranden, nicht gemeldete Erweiterungen, zu Zimmern umgebaute Abstellräume). Bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen:
• Fordern Sie einen Grundbuchauszug (Nota Simple) aus dem Eigentumsregister an und vergleichen Sie die eingetragene Fläche mit der Katasterfläche und der tatsächlichen Fläche.
• Lassen Sie sich bei der Gemeinde das städtebauliche Datenblatt des Grundstücks und die Historie der erteilten Genehmigungen aushändigen.
• Beauftragen Sie vor der Unterzeichnung einen Architekten mit einem Gutachten zur städtebaulichen Rechtmäßigkeit.
• Bei Unregelmäßigkeiten verhandeln Sie den Preis nach oder verlangen Sie, dass der Verkäufer die Situation vor Abschluss des Kaufs legalisiert.
Häufige Fragen zu illegalen Häusern in Andalusien
Kann ich ein Haus im ARFO-Status verkaufen?
Ja. Eine Immobilie im ARFO-Status kann gekauft und verkauft werden. Der Notar ist verpflichtet, die städtebauliche Situation des Grundstücks in der Urkunde festzuhalten. Der Käufer muss wissen, was er kauft: ein Haus, das rechtlich Bestand hat, aber nicht erweitert werden darf und im Falle einer Zerstörung nicht wieder aufgebaut werden kann.
Verjähren illegale Häuser auf nicht bebaubarem Land?
Das hängt von der Bodenklassifizierung ab. Auf gewöhnlichem nicht bebaubarem Land beträgt die Verjährungsfrist 6 Jahre (ARFO). Auf nicht bebaubarem Land mit besonderem Schutzstatus (geschützte Küste, Naturparks, Uferbereiche) sind die Verstöße unverjährbar: Die Verwaltung kann den Abriss jederzeit anordnen.
Was kostet der Abriss eines illegalen Hauses?
Zwischen 15.000 und 40.000 € für ein Einfamilienhaus mit 100–150 m² an der Costa del Sol, einschließlich Abfallentsorgung und Genehmigungen. Führt die Verwaltung den Abriss im Wege der Ersatzvornahme durch, werden die Kosten auf den Eigentümer umgelegt und können aufgrund der Verwaltungskosten deutlich höher ausfallen.
Kann Klic Arquitectos mir helfen, ein bestehendes Gebäude zu legalisieren?
Ja. Wir erstellen Gutachten zur städtebaulichen Rechtmäßigkeit sowie die Planungsunterlagen für Legalisierungen und betreuen die Verfahren bei den Gemeinden der Costa del Sol. Ist eine Legalisierung nicht möglich, beraten wir Sie zu den Alternativen (ARFO, teilweise Anpassung) und zu den Folgen jeder Option.
Was passiert, wenn die Gemeinde den Abriss verlangt, ich aber nicht abreißen will?
Sie können die Entscheidung im Verwaltungsweg anfechten (Widerspruch: recurso de alzada oder recurso de reposición) und, falls dies erfolglos bleibt, vor den Verwaltungsgerichten klagen. Ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt und ein Architekt mit Erfahrung in der Bauleitplanung sind in diesem Verfahren unverzichtbar. Ist die Entscheidung jedoch rechtskräftig und vollstreckbar, kann die Gemeinde den Abriss im Wege der Ersatzvornahme durchführen und die Kosten vom Eigentümer zurückfordern.
Haben Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihrer Immobilie an der Costa del Sol?
Klic Arquitectos erstellt Gutachten zur städtebaulichen Rechtmäßigkeit für Eigentümer und Käufer an der gesamten Costa del Sol. Wenn Sie gerade eine Immobilie kaufen oder Zweifel an Ihrem jetzigen Zuhause haben, wenden Sie sich für ein erstes Beratungsgespräch an unser Team.
→ Sprechen Sie mit unseren Architekten: www.klicarquitectos.com
