Dos accesos a nivel de acera, un techo técnico que esconde las bajantes de las viviendas de arriba y una fachada que se lee desde la calle. El punto de partida era un local en bruto en la planta baja de un edificio residencial de Teatinos, con doble fachada y las bajantes cruzando el techo. El encargo: convertirlo en una incubadora de empresas en Teatinos, Málaga, reconocible desde la acera y accesible a nivel de rasante. 68,55 m² construidos y tres meses de obra.
El encargo: un equipamiento público en un bloque de viviendas
El local es de titularidad municipal y se cede en convenio de uso a la empresa municipal de promoción económica para incorporarlo a su red de incubadoras. El edificio que lo acoge es un bloque de viviendas de protección oficial. Es decir: equipamiento público metido en tejido residencial vivo, con la obligación de no tocar nada por encima de la planta baja. El planeamiento aplicable es el PGOU de Málaga de 2011, ordenanza de Manzana Cerrada, ficha PAM T.3 (83).
Partíamos de 68,55 m² construidos y 60,21 m² útiles. La superficie construida no varía en todo el proyecto, porque no se altera la envolvente, y la útil termina certificada en 51,59 m². Esos 8,6 m² de diferencia se quedan en el espesor de los trasdosados y de la tabiquería nueva. En un local de este tamaño, cada decisión constructiva se paga en metros útiles.
Las decisiones que ordenan el local
El proyecto redactado para licencia, en octubre de 2019, llevaba una rampa. En el anexo de accesibilidad de ese mismo mes se recolocó la puerta de uno de los accesos y la rampa desapareció. Los dos accesos quedan a nivel de rasante desde Calle Charles Dickens. Menos obra y una fachada más limpia, resuelto moviendo un hueco en planta.
El saneamiento era el otro nudo. No había por dónde salir a la cota existente, así que se elevó el suelo con un forjado sanitario sobre tabicones aligerados y se pasó por debajo. La altura libre que quedaba se aprovechó para un techo técnico continuo que esconde las bajantes y las instalaciones de las viviendas de arriba. No se interviene en ningún elemento de la estructura del edificio: es una operación quirúrgica sobre la planta baja.
Cuatro versiones y una revisión de alcance
Entre el proyecto de licencia y el arranque de la obra hubo cuatro versiones del proyecto básico y de ejecución: octubre de 2019, abril de 2020 y dos de junio de 2020. La última fue una revisión completa para simplificar, con comparativa de mediciones, trabajada punto por punto con el promotor.
Un contrato de obra público no perdona improvisaciones: licitación, certificaciones mensuales y recepción final. Rediseñar sobre papel antes de licitar es mucho más sencillo que rediseñar en obra con la constructora dentro. Esa fase de revisión, que se ve fea en el calendario, es la que sostuvo el proyecto después.
La obra
Acta de comprobación del replanteo el 16 de septiembre de 2020 y terminación el 16 de diciembre. Tres meses, frente a los seis que daba la licencia. La ejecutó EMIN S.L., con actas de visita de obra semanales desde el primer día hasta el 9 de diciembre.
La imagen de fachada se cerró en obra. La propuesta de alzados y la elección de colores son del 19 de noviembre de 2020; el rótulo quedó definido el 11 de diciembre, cinco días antes de terminar. La obra se recibió con reserva, con su acta de subsanación de defectos posterior. El certificado final lleva fecha de 29 de diciembre de 2020 y los certificados de eficiencia energética se emitieron después.
Si tienes un local en planta baja que tiene que funcionar como equipamiento público y explicarse desde la calle, conversamos en Klic Arquitectos.
Galería
Ficha técnica
- Tipología: Reforma de local en planta baja de edificio residencial existente para equipamiento terciario público
- Uso: Comercial / productivo empresarial
- Ubicación: Calle Doctor Miguel Díaz Recio con Calle Charles Dickens, Teatinos, Málaga
- Año de proyecto: 2018-2020
- Año de obra: 2020
- Estado: Construido y terminado (diciembre de 2020)
- Superficie construida: 68,55 m² (sin variación respecto al estado previo: no se altera la envolvente)
- Superficie útil: 51,59 m² certificados
- Plazo de obra: 3 meses (16/09/2020 – 16/12/2020), frente a los 6 meses de la licencia
- Cliente: Administración pública: empresa municipal de promoción económica y emprendimiento. Local de titularidad municipal cedido en convenio de uso
- Constructora: EMIN S.L. (Emin Obras y Servicios), Málaga
- Dirección de obra: Klic Arquitectos: Juan Goñi Uriarte y Ruth Buján Varela
- Ingeniería de instalaciones: Redactada dentro del proyecto por Klic Arquitectos (saneamiento, fontanería, electricidad, telecomunicaciones, ventilación, climatización e incendios)
- Estructura: No se interviene en la estructura existente. Nuevo forjado sanitario sobre tabicones aligerados para el paso del saneamiento
- Interiorismo: Definido desde el propio proyecto y la dirección de obra de Klic Arquitectos
- Fotografía: Renders y fotografías de obra del propio estudio
- Servicios de Klic: Proyecto básico y de ejecución, dirección de obra, Estudio Básico de Seguridad y Salud, coordinación de Seguridad y Salud en fase de ejecución y certificación energética
- Equipo: Juan Goñi Uriarte, arquitecto col. 1.206 COA Málaga, y Ruth Buján Varela, arquitecta col. 1.333 COA Málaga
- Planeamiento: PGOU de Málaga 2011, ordenanza de Manzana Cerrada, ficha PAM T.3 (83)
