Dos bloques en lugar de uno, una doble fachada que filtra el sol del sur y un patio con piscina entre ambos donde sigue viva la palmera que ya estaba en la parcela. Pintor Sorolla 15-17 es un edificio plurifamiliar en el Limonar Bajo levantado sobre dos parcelas contiguas y 849,74 m² de edificación antigua que hubo que demoler antes de empezar. El programa: once viviendas, dos plantas de sótano y una piscina comunitaria, todo entre medianeras. Salieron 2.506,47 m² construidos, terminados en julio de 2023.
Dos parcelas, una demolición y una ficha urbanística sin margen
La operación empezó con una agrupación de parcelas: la nº 15, de 153,77 m² y frente a una sola calle, y la nº 17, de 570,67 m² y pasante de calle a calle. Juntas, 724,44 m². Sobre ellas había dos edificaciones medianeras de tres plantas más torreón, que se demolieron por completo: 849,74 m².
La ficha urbanística permitía 2,60 m²t/m²s sobre una zona edificable de 500,47 m². El proyecto se quedó en 2,552, con 1.277,07 m² computables. No sobraba margen. En el entorno del Limonar solemos trabajar en unifamiliar, como en Casa Colinas del Limonar. En una parcela suelta el margen se negocia con la topografía; aquí se negociaba con la medianera del vecino.
La propuesta: dos bloques y una doble fachada
La parcela agrupada tenía frente a dos calles opuestas, así que no forzamos un solo volumen. El edificio se resuelve como dos bloques de tres plantas sobre rasante, cinco viviendas en uno y seis en el otro, con identidad propia y una misma estrategia compositiva.
La fachada se desdobla. Una primera piel se alinea a vial y sostiene el orden urbano; detrás, retranqueada, queda la fachada de los espacios habitados. El hueco entre ambas genera terrazas escalonadas al sur y funciona como protección solar, con celosías fijas y correderas de aluminio que los vecinos mueven según la hora. No es un recurso de imagen: es lo que permite abrir huecos generosos al sur en Málaga sin cocer el salón en agosto.
El patio entre bloques recoge todo el programa exterior: 40,12 m² de lámina de agua y 164,98 m² de solárium. La palmera que ya estaba en la parcela se trasplantó y se replantó en lugar de talarse. El exterior no se decora al final: se proyecta desde el primer día, aquí y en unifamiliar, como en Villa Boho (Colinas del Limonar).
Dos sótanos entre medianeras
Lo difícil de este edificio no se ve. Los dos sótanos suman 1.168,92 m² y había que excavarlos pegados a edificios habitados. La contención se resolvió con una pantalla perimetral de micropilotes de 120 mm de diámetro, de 7 m de longitud en el borde sur y hasta 10 m en el norte, con una viga perimetral de hormigón ejecutada antes de mover tierra.
La excavación se hizo por bataches, nunca en un solo frente. Por dentro se levantó un muro de hormigón armado de 200 mm con cámara bufa de 80 mm para drenaje; debajo, losa de cimentación de 60 cm de canto. Arriba, forjado reticular de 35 cm (30+5) y losas de 20 cm en las terrazas. El estudio geotécnico lo firmó Ferrandiz 48 GIA y el control técnico independiente lo llevó Bureau Veritas como OCT.
En obra hubo que decidir sobre la marcha: protección de la medianera, los micropilotes pasando de solución provisional a definitiva, vigas de coronación e intermedia, muro forro de hormigón armado y gunitado. Todo quedó recogido en órdenes de cambio numeradas, que es la única forma de que un cambio no acabe en discusión. Con la obra ya en marcha, la Gerencia de Urbanismo aprobó la modificación de licencia que llevó el edificio de 10 a 11 viviendas, con reformado visado en julio de 2023.
La obra terminó el 26 de julio de 2023, tras unos veinte meses. La construyó Inicia Siglo XXI.
Resultado
Once viviendas, 19 plazas de aparcamiento, club social en el sótano -1 con aseo accesible y vestuarios, y piscina comunitaria. En total, 2.506,47 m² construidos sobre 724,44 m² de parcela.
El edificio terminado obtuvo calificación A en emisiones de CO₂ y B en consumo de energía primaria no renovable, en zona climática A3. Detrás de esas letras hay decisiones concretas: climatización por bomba de calor con conductos y regulación por zonas, aerotermia individual para ACS, carpintería de aluminio con rotura de puente térmico y doble acristalamiento bajo emisivo, domótica de iluminación y persianas, e instalación básica de recarga de vehículo eléctrico en el garaje.
El cierre documental pesa tanto como la obra: certificado final de obra, ensayo acústico, libro del edificio, certificado energético de edificio terminado y planos as-built. Sin ese expediente completo, entregar y escriturar once viviendas se complica. También desarrollamos el interiorismo de la cocina y el baño del ático, con la obra ya avanzada. Es el mismo grado de detalle que aplicamos en la unifamiliar del entorno, como en Villa Sand (Colinas del Limonar).
Galería
Ficha técnica
- Tipología: Vivienda plurifamiliar de obra nueva entre medianeras, con demolición previa
- Uso: Residencial plurifamiliar con aparcamiento, trasteros, club social y piscina comunitaria
- Ubicación: Calle Pintor Sorolla 15-17, Limonar Bajo, Málaga
- Año de proyecto: 2019
- Año de obra: 2023
- Estado: Construido y entregado. Certificado final de obra de julio de 2023
- Superficie construida: 2.506,47 m², de los que 1.168,92 m² corresponden a las dos plantas de sótano
- Superficie de parcela: 724,44 m² (agrupación de dos parcelas de 153,77 y 570,67 m²)
- Unidades: 11 viviendas (5 y 6 en dos bloques) y 19 plazas de aparcamiento
- Constructora: Inicia Siglo XXI, S.L. (Málaga)
- Dirección de obra: Klic Arquitectos (Ruth Buján Varela y Juan A. Goñi Uriarte) con Rafael de Lacour Jiménez
- Dirección de ejecución: Daniel Gómez Rivera, arquitecto técnico
- Ingeniería de telecomunicaciones (ICT): Monier Soluciones Técnicas, S.L. — Ismael Carneros Franco, ingeniero de telecomunicación
- Interiorismo: Klic Arquitectos (cocina y baño del ático)
- Servicios de Klic: Proyecto básico y de ejecución, proyecto reformado y tramitación de licencia, dirección de obra, certificado final de obra, libro del edificio y certificado energético de edificio terminado
- Equipo: Ruth Buján Varela y Juan Alejandro Goñi Uriarte (Klic Arquitectos), en coautoría y codirección de obra con el arquitecto Rafael de Lacour Jiménez
