Mover la escalera para liberar la planta, demoler un pequeño volumen para devolver la casa a sus límites y confiar la vida diaria a dos porches que suman más superficie que la planta primera. Casa Los Olivos es la reforma de una villa de 1984 en Rincón de la Victoria, en la Costa del Sol oriental, con el interiorismo redactado por el propio estudio. La casa llegaba con 183,15 m² de edificabilidad construida donde la ordenanza permite 151,49, además de exceso de ocupación y una separación a linderos que no cumplía. El proyecto no podía empezar por la distribución: tenía que empezar por devolver la casa a sus parámetros.
El encargo: una villa de 1984 con 31,66 m² de techo de más
La parcela mide 504,95 m² según el levantamiento topográfico (491 m² según catastro) y está en una zona residencial consolidada de unifamiliares aisladas y adosadas. Le aplica la ordenanza UAS-2 del PGOU de Rincón de la Victoria, que fija un máximo de 151,49 m² de edificabilidad y otros 151,49 m² de ocupación. La casa existente iba por 183,15 y 221,08 m² respectivamente: 31,66 m² de techo y 69,59 m² de huella por encima del límite, y una separación a linderos que tampoco cumplía. Es más frecuente de lo que parece en la costa: una casa de los ochenta, normal a la vista, que lleva décadas fuera de sus parámetros sin que nadie lo haya mirado.
El programa, en cambio, era el completo: recibidor, salón-comedor y cocina en un único espacio, despacho, dos dormitorios y baño en planta baja; dormitorio principal con baño en suite y vestidor en la planta primera; y un almacén propio. Reformar por dentro sin tocar la envolvente habría dejado la vivienda igual de mal encajada y sin sitio para ese almacén. Ese era el conflicto real del encargo, y no se resuelve moviendo tabiques.
La decisión: demoler un volumen y reordenar la casa
Dos movimientos, en este orden. El primero, demoler el volumen exento de aseo de la planta baja: 1,75 m² útiles cuya desaparición ajusta de golpe la huella de la edificación a la separación a linderos, a la ocupación y a la edificabilidad. El segundo, sacar el almacenaje de las piezas principales, para que la casa gane programa sin gastar techo.
Las cuentas finales quedan en 151,27 m² computables frente a los 151,49 permitidos, y una ocupación de 138,35 m² frente al mismo tope. Son 0,22 m² de margen. No es virtuosismo: es lo que quedaba, y explica por qué cada decisión de planta se comprobó contra la tabla de superficies antes de dibujarla.
La casa reorganizada y el interiorismo
La pieza que libera la planta es la escalera. Se cierra el hueco antiguo y se abre uno nuevo en otra posición. Mover una escalera en una casa de los ochenta no es un gesto gratuito, pero es lo que permite que la planta baja funcione como un solo espacio y no como una suma de habitaciones.
Con la escalera fuera del centro, la planta baja se ordena en 87,10 m² útiles: recibidor, salón-comedor y cocina en un único espacio abierto, despacho, dos dormitorios y baño. En la planta primera, 32,95 m² útiles para el dormitorio principal con baño en suite y vestidor. Fuera quedan un porche apergolado de 45,77 m² y un porche descubierto de 84,76 m² útiles, que en esta costa es donde de verdad se vive buena parte del año.
La envolvente se arregla desde dentro. Sobre el cerramiento de ladrillo existente va un trasdosado autoportante con panel de lana de roca y placa de yeso laminado: la manera de mejorar una casa de los ochenta sin rehacer la fachada. El agua caliente se produce por aerotermia, el saneamiento se separa en residuales y pluviales, la ventilación es híbrida con admisión por microventilación en las carpinterías y extracción mecánica en cocina y baños, y la climatización es aire-aire por conductos ocultos en techo técnico. Las instalaciones se justifican en anejos del propio proyecto: REBT, DB HS-4, DB HS-5 y RITE.
El interiorismo lo firma el propio estudio, con planos de suelos, baños, cocina, techos, mobiliario, iluminación y climatización. Suelos de porcelánico de gran formato, Walmer Pearl 90×90, con resbaladicidad C1, C2 o C3 según la estancia y según sea interior o exterior. Mobiliario de madera a medida, lavabo diseñado a medida en porcelánico TAU de 160 x 50 x 13 cm en el baño principal, sanitarios suspendidos Ona de Roca, griferías y perfilería en oro rosa cepillado y espejos con luz perimetral. Carpintería exterior de aluminio en antracita, con ventanales de suelo a techo. Los renders de la propuesta se entregaron a la propiedad el 18 de diciembre de 2025; los suministros de baño y cerámica se cerraron con PROINCO y con Palomo Cerámicas, con producto de TAU.
Del visado a la licencia: ocho meses de expediente
El proyecto básico y de ejecución se visó en el Colegio de Arquitectos de Málaga el 30 de octubre de 2025. La solicitud entró en el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria el 24 de noviembre de 2025 y el decreto de licencia de obra mayor llegó el 22 de julio de 2026: ocho meses, con dos requerimientos de subsanación en medio. El primero pedía coordenadas UTM de parcela y edificación y los justificantes de las fianzas de vía pública y de gestión de residuos; el segundo, un informe de validación gráfica catastral. Nada de eso era discutible ni sorprendente, pero suma ocho meses al calendario del cliente. Un expediente que arrastra excesos heredados se mira con más lupa, y eso se avisa al firmar el encargo, no al sexto mes.
La obra se licitó entre tres constructoras.
Galería
Ficha técnica
- Tipología: Reforma integral de villa con interiorismo
- Uso: Residencial — vivienda unifamiliar aislada. Ordenanza UAS-2 del PGOU de Rincón de la Victoria
- Ubicación: Rincón de la Victoria (Málaga, Costa del Sol oriental / axarquía)
- Año de proyecto: 2025 (memoria de octubre de 2025)
- Estado: Proyecto en obra
- Superficie construida: 283,53 m² sobre rasante. Computables a efectos de edificabilidad, 151,27 m²
- Superficie de parcela: 504,95 m² según levantamiento topográfico (491 m² según catastro)
- Unidades: 1 vivienda unifamiliar
- Programa: Planta baja 87,10 m² útiles (salón-comedor y cocina en un único espacio abierto, despacho, dos dormitorios y baño); planta primera 32,95 m² útiles (dormitorio principal con baño en suite y vestidor); porche apergolado 45,77 m² y porche descubierto 84,76 m² útiles
- Cliente: Cliente particular — vivienda unifamiliar propia
- Dirección de obra: Klic Arquitectos
- Ingeniería de instalaciones: Proyecto propio de Klic Arquitectos (anejos REBT, DB HS-4, DB HS-5 y RITE)
- Interiorismo: Klic Arquitectos
- Proveedores de interiorismo: PROINCO (sanitarios y griferías) y Palomo Cerámicas / TAU Cerámica (suelos y alicatados)
- Visado: COA Málaga, 30 de octubre de 2025
- Licencia: Licencia de obra mayor del Ayuntamiento de Rincón de la Victoria, 22 de julio de 2026
- Servicios de Klic: Levantamiento del estado actual, anteproyecto, proyecto básico y de ejecución, proyecto de interiorismo, visado, gestión de la licencia, licitación de obra y dirección de obra
- Equipo: Juan Alejandro Goñi Uriarte (col. 1.206) y Ruth Buján Varela (col. 1.333) — Klicstudio Arquitectura y Diseño SLP, sociedad profesional nº 804 del COA Málaga
