Un volumen compacto y blanco, terrazas profundas escalonadas hacia el mar y una zona común de mil metros de jardín en torno a una lámina de agua. Residencial Zalea es un proyecto de vivienda plurifamiliar en Torreblanca (Fuengirola, Málaga), sobre una parcela orientada al sur con vistas abiertas al Mediterráneo y al perfil costero entre Fuengirola y Mijas. Pero el encargo no empezó en el papel de croquis, sino en el archivo municipal: el solar arrastraba una licencia de obras de 2004 para 36 viviendas, paralizada en 2005 y reactivada en 2007, sin que constara desistimiento ni caducidad. Antes de dibujar había que averiguar qué quedaba vivo de aquel expediente.
El encargo: primero el expediente
El 4 de octubre de 2022 revisamos el expediente completo en el Ayuntamiento de Fuengirola. Diez días después entregamos el informe urbanístico, en español y en inglés, con lo que había encima de la mesa: la tercera fase del conjunto contaba con licencia de obras OM 26/2004 para 36 viviendas en tres plantas, con sótano de trasteros y aparcamiento, 3.446,40 m² de techo de los que 3.155,01 m² eran computables, y una piscina de 44,22 m².
La revisión también aclaró el estado de las fases anteriores. La primera estaba terminada y con licencia de primera ocupación. La segunda estaba edificada al amparo de la OM 32/03, pero sin haber obtenido esa licencia. Y la tercera arrastraba el decreto de paralización 12791/05, de 7 de diciembre, dictado tras la denuncia de un colindante; el proyecto se modificó y en 2007 se levantó la suspensión.
A partir de ahí, ni un trámite nuevo en el expediente. La concesión daba 6 meses para iniciar los trabajos y 20 para ejecutarlos, con pérdida de vigencia si no se pedía prórroga, y no pudimos constatar ni el desistimiento del promotor ni un expediente de caducidad tramitado. Eso es riesgo, y el riesgo se mide antes de encargar un proyecto, no después.
Condicionantes del solar
El segundo hallazgo fue de superficie. La parcela mide 2.755 m² en Catastro, frente a los 3.583,26 m² que figuran en la documentación de la licencia. La diferencia viene de una modificación del lindero derecho que no se recogió en la licencia, de modo que la edificabilidad concedida quedó intacta sobre un solar más pequeño. Con una ocupación en planta de 1.100 m², el margen para mover el volumen se estrecha bastante.
El condicionante de verdad, sin embargo, era el acceso. El arquitecto municipal reiteró la dificultad del acceso rodado desde la calle inferior y consideró necesario resolverlo desde arriba, lo que implica tratar con los colindantes. No es un problema de dibujo. Es una negociación previa de la que depende el sótano de aparcamiento, 1.157 m² bajo rasante, y con él buena parte de la operación.
El anteproyecto: 36 viviendas sobre una licencia de 2004
Decidimos no reinventar el programa. El anteproyecto mantiene las 36 viviendas de la licencia y se ajusta a la ordenanza BA-2 del PGOU de Fuengirola —bloque abierto, subtipo 2— con tres plantas sobre rasante (B+2), uso bajo cubierta y una planta de sótano. Salen 3.446 m² construidos sobre rasante y 1.157 m² de sótano, repartidos en cuatro núcleos de escalera y sin patios interiores: todas las viviendas miran hacia fuera.
La mezcla de tamaños es deliberada: 20 viviendas de dos dormitorios y dos baños, 10 de dos dormitorios con baño y aseo, y 6 de un dormitorio. En planta baja, los accesos y la zona común exterior. Las viviendas se orientan preferentemente a sur y este, para captar el sol bajo del invierno y proteger las estancias del recalentamiento de verano. Las terrazas son profundas, prolongación real del salón y del dormitorio principal, y los vuelos y retranqueos que las generan trabajan además como protección solar pasiva de la fachada, en línea con el CTE-DB-HE para vivienda colectiva en clima A4. La forma del edificio hace de parasol.
Los acabados se escogieron por su comportamiento ante el ambiente salino del litoral malagueño: revestimientos minerales claros, carpintería de aluminio con rotura de puente térmico, vidrios de control solar y barandillas de vidrio que mantienen la transparencia hacia el horizonte. En instalaciones, el anteproyecto contaba con preinstalación de climatización sin sistema de calefacción, y el alcance previsto para el proyecto de ejecución incorporaba fotovoltaica y recarga de vehículo eléctrico.
Dónde quedó el proyecto
El 15 de enero de 2023 visitamos y fotografiamos la parcela. El anteproyecto se dibujaba esos mismos días —el plano lleva fecha del 12 de enero— y de él salieron las dos infografías exteriores que ilustran esta ficha, producidas internamente y fechadas el 25 y el 26 de enero: volumen compacto blanco, terrazas escalonadas y una zona común exterior de 1.000 m² de césped y jardín con vegetación mediterránea de bajo consumo hídrico, 300 m² de pavimento de hormigón y 124 m² de pavimentos especiales. El solárium se organiza alrededor de una lámina de agua de 100 m². La licencia de 2004 recogía una piscina de 44,22 m²; la propuesta la duplicaba con holgura, porque en un edificio de 36 viviendas la zona común es lo que reparte el disfrute entre todos los propietarios.
En junio de 2024 completamos el equipo —ingeniería de instalaciones, telecomunicaciones y arquitectura técnica— y presentamos una propuesta de gestión integral: proyecto básico, proyecto de ejecución, instalaciones, ICT, estudio de seguridad y salud, gestión de la licencia y dirección de obra, con inicio de obra previsto para 2025. El proyecto no pasó del anteproyecto. Las imágenes que se ven aquí son renders volumétricos de estudio, no fotografías de un edificio construido, y conviene decirlo así.
Galería
Ficha técnica
- Tipología: Vivienda plurifamiliar de obra nueva (bloque abierto, ordenanza BA-2 del PGOU de Fuengirola)
- Uso: Residencial colectivo. Tres plantas sobre rasante (B+2), uso bajo cubierta y planta de sótano
- Ubicación: Torreblanca, Fuengirola (Málaga, Costa del Sol)
- Programa: Viviendas en planta tipo, planta baja con accesos y zona común exterior con piscina; sótano de trasteros y aparcamiento (1.157 m²)
- Año de proyecto: 2022-2024 (estudio previo urbanístico, 2022; anteproyecto e infografías, 2023)
- Estado: Proyecto en fase de concepto / anteproyecto
- Unidades: 36 viviendas: 20 de dos dormitorios y dos baños, 10 de dos dormitorios con baño y aseo, 6 de un dormitorio. Cuatro núcleos de escalera
- Superficie construida: 3.446 m² sobre rasante y 1.157 m² de sótano (≈ 4.603 m²), con 3.155,01 m² computables según la licencia previa
- Superficie de parcela: 2.755 m² según Catastro (3.583,26 m² en la documentación de la licencia)
- Cliente: Promotora privada
- Servicios de Klic: Estudio previo urbanístico, anteproyecto e infografías; propuesta de gestión integral de proyecto
- Infografías: Klic Arquitectos (enero de 2023)
- Equipo: Klic Arquitectos (Klicstudio Arquitectura y Diseño SLP)
