Un volume compact et blanc, de profondes terrasses étagées vers la mer et une zone commune de mille mètres de jardin autour d’un plan d’eau. Residencial Zalea est un projet de logement collectif à Torreblanca (Fuengirola, Málaga), sur une parcelle orientée au sud avec vue ouverte sur la Méditerranée et le profil côtier entre Fuengirola et Mijas. Mais la commande n’a pas commencé sur le papier à croquis, mais aux archives municipales : le terrain traînait un permis de construire de 2004 pour 36 logements, paralysé en 2005 et réactivé en 2007, sans que figure ni désistement ni péremption. Avant de dessiner, il fallait vérifier ce qui restait vivant de ce dossier.
La commande : d’abord le dossier
Le 4 octobre 2022, nous avons examiné le dossier complet à la mairie de Fuengirola. Dix jours plus tard, nous avons remis le rapport d’urbanisme, en espagnol et en anglais, avec ce qu’il y avait sur la table : la troisième phase de l’ensemble disposait du permis de construire OM 26/2004 pour 36 logements sur trois niveaux, avec sous-sol de débarras et parking, 3 446,40 m² de plancher dont 3 155,01 m² computables, et une piscine de 44,22 m².
L’examen a aussi clarifié l’état des phases précédentes. La première était terminée et dotée du permis de première occupation. La seconde était bâtie sous l’égide de l’OM 32/03, mais sans avoir obtenu ce permis. Et la troisième traînait l’arrêté de paralysation 12791/05, du 7 décembre, dicté à la suite de la plainte d’un voisin ; le projet fut modifié et en 2007 la suspension fut levée.
À partir de là, pas une nouvelle démarche au dossier. La concession donnait 6 mois pour commencer les travaux et 20 pour les exécuter, avec perte de validité si l’on ne demandait pas de prorogation, et nous n’avons pu constater ni désistement du promoteur ni procédure de péremption instruite. C’est un risque, et le risque se mesure avant de commander un projet, pas après.
Contraintes du terrain
La deuxième découverte fut une question de surface. La parcelle mesure 2 755 m² au cadastre, contre 3 583,26 m² dans la documentation du permis. La différence vient d’une modification de la limite droite non reprise dans le permis, de sorte que l’édificabilité accordée est restée intacte sur un terrain plus petit. Avec une emprise au sol de 1 100 m², la marge pour déplacer le volume se resserre sensiblement.
La vraie contrainte, cependant, était l’accès. L’architecte municipal a réitéré la difficulté de l’accès carrossable depuis la rue inférieure et a jugé nécessaire de le résoudre par le haut, ce qui implique de traiter avec les voisins. Ce n’est pas un problème de dessin. C’est une négociation préalable dont dépend le sous-sol de parking, 1 157 m² sous le niveau du sol, et avec lui une bonne partie de l’opération.
L’avant-projet : 36 logements sur un permis de 2004
Nous avons décidé de ne pas réinventer le programme. L’avant-projet conserve les 36 logements du permis et s’ajuste à l’ordonnance BA-2 du PGOU de Fuengirola —bloc ouvert, sous-type 2— avec trois niveaux au-dessus du sol (R+2), usage sous toiture et un niveau de sous-sol. Cela donne 3 446 m² construits hors sol et 1 157 m² de sous-sol, répartis en quatre cages d’escalier et sans patios intérieurs : tous les logements regardent vers l’extérieur.
Le mélange de tailles est délibéré : 20 logements de deux chambres et deux salles de bain, 10 de deux chambres avec salle de bain et cabinet de toilette, et 6 d’une chambre. Au rez-de-chaussée, les accès et la zone commune extérieure. Les logements s’orientent de préférence au sud et à l’est, pour capter le soleil bas de l’hiver et protéger les pièces de la surchauffe d’été. Les terrasses sont profondes, prolongation réelle du salon et de la chambre principale, et les porte-à-faux et retraits qui les génèrent travaillent en plus comme protection solaire passive de la façade, dans la ligne du CTE-DB-HE pour le logement collectif en climat A4. La forme du bâtiment fait office de parasol.
Les finitions ont été choisies pour leur tenue face à l’ambiance saline du littoral malaguène : enduits minéraux clairs, menuiserie d’aluminium à rupture de pont thermique, vitrages à contrôle solaire et garde-corps en verre qui gardent la transparence vers l’horizon. Côté installations, l’avant-projet comptait une pré-installation de climatisation sans système de chauffage, et le périmètre prévu pour le projet d’exécution intégrait photovoltaïque et recharge de véhicule électrique.
Où en est resté le projet
Le 15 janvier 2023, nous avons visité et photographié la parcelle. L’avant-projet se dessinait ces mêmes jours —le plan porte la date du 12 janvier— et il en est sorti les deux infographies extérieures qui illustrent cette fiche, produites en interne et datées des 25 et 26 janvier : volume compact blanc, terrasses étagées et une zone commune extérieure de 1 000 m² de pelouse et jardin à végétation méditerranéenne sobre en eau, 300 m² de revêtement en béton et 124 m² de revêtements spéciaux. Le solarium s’organise autour d’un plan d’eau de 100 m². Le permis de 2004 prévoyait une piscine de 44,22 m² ; la proposition la doublait largement, car dans un immeuble de 36 logements la zone commune est ce qui répartit le plaisir entre tous les propriétaires.
En juin 2024, nous avons complété l’équipe —ingénierie des installations, télécommunications et architecture technique— et présenté une proposition de gestion intégrale : projet de base, projet d’exécution, installations, ICT, étude de sécurité et santé, gestion du permis et direction des travaux, avec un démarrage de chantier prévu pour 2025. Le projet n’est pas allé au-delà de l’avant-projet. Les images visibles ici sont des rendus volumétriques d’étude, pas des photographies d’un bâtiment construit, et il convient de le dire ainsi.
Galerie
Fiche technique
- Typologie : Logement collectif de construction neuve (bloc ouvert, ordonnance BA-2 du PGOU de Fuengirola)
- Usage : Résidentiel collectif. Trois niveaux hors sol (R+2), usage sous toiture et niveau de sous-sol
- Emplacement : Torreblanca, Fuengirola (Málaga, Costa del Sol)
- Programme : Logements en étage courant, rez-de-chaussée avec accès et zone commune extérieure avec piscine ; sous-sol de débarras et parking (1 157 m²)
- Année de projet : 2022-2024 (étude d’urbanisme préalable, 2022 ; avant-projet et infographies, 2023)
- État : Projet en phase de concept / avant-projet
- Unités : 36 logements : 20 de deux chambres et deux salles de bain, 10 de deux chambres avec salle de bain et cabinet de toilette, 6 d’une chambre. Quatre cages d’escalier
- Surface construite : 3 446 m² hors sol et 1 157 m² de sous-sol (≈ 4 603 m²), avec 3 155,01 m² computables selon le permis précédent
- Surface de la parcelle : 2 755 m² selon le cadastre (3 583,26 m² dans la documentation du permis)
- Client : Promoteur privé
- Services de Klic : Étude d’urbanisme préalable, avant-projet et infographies ; proposition de gestion intégrale de projet
- Infographies : Klic Arquitectos (janvier 2023)
- Équipe : Klic Arquitectos (Klicstudio Arquitectura y Diseño SLP)
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