Un volume compact et blanc, de profondes terrasses étagées face à la mer et un espace commun de mille mètres carrés de jardin autour d’un plan d’eau. Residencial Zalea est un projet de logement collectif à Torreblanca (Fuengirola, Malaga), sur une parcelle orientée au sud avec une vue dégagée sur la Méditerranée et sur le littoral entre Fuengirola et Mijas. Pourtant, la mission n’a pas commencé sur la planche à dessin, mais aux archives municipales : le terrain était grevé d’un permis de construire de 2004 pour 36 logements, suspendu en 2005 et réactivé en 2007, sans qu’aucune renonciation ni aucune caducité n’ait été constatée. Avant de dessiner, il fallait établir ce qui restait encore valable de ce dossier.
La mission : d’abord le dossier
Le 4 octobre 2022, nous avons examiné l’intégralité du dossier à la mairie de Fuengirola. Dix jours plus tard, nous remettions le rapport d’urbanisme, en espagnol et en anglais, qui faisait le point sur la situation : la troisième phase de l’ensemble bénéficiait du permis de construire OM 26/2004 pour 36 logements sur trois niveaux, avec un sous-sol de caves et de parking, 3 446,40 m² de surface de plancher dont 3 155,01 m² pris en compte dans l’édificabilité, et une piscine de 44,22 m².
L’examen a également éclairci la situation des phases antérieures. La première était achevée et disposait de sa licence de première occupation. La deuxième avait été construite en vertu de l’OM 32/03, mais sans avoir obtenu cette licence. Quant à la troisième, elle restait sous le coup de l’arrêté de suspension des travaux 12791/05 du 7 décembre, pris à la suite de la plainte d’un voisin ; le projet a été modifié et la suspension levée en 2007.
Depuis, aucune nouvelle démarche n’avait été enregistrée au dossier. Le permis accordait 6 mois pour commencer les travaux et 20 pour les réaliser, sous peine de perte de validité faute de demande de prorogation, et nous n’avons pu constater ni renonciation du promoteur ni procédure de caducité engagée. C’est un risque, et un risque se mesure avant de commander un projet, pas après.
Les contraintes du terrain
Le deuxième constat portait sur la surface. La parcelle mesure 2 755 m² au cadastre, contre 3 583,26 m² dans les pièces du permis. L’écart provient d’une modification de la limite séparative droite qui n’a pas été reportée dans le permis : l’édificabilité accordée est donc restée inchangée sur un terrain plus petit. Avec une emprise au sol de 1 100 m², la marge pour déplacer le volume se réduit nettement.
La véritable contrainte, toutefois, était l’accès. L’architecte municipal a de nouveau souligné la difficulté de l’accès carrossable depuis la rue en contrebas et a estimé nécessaire de le résoudre par le haut, ce qui suppose de négocier avec les voisins. Ce n’est pas un problème de dessin. C’est une négociation préalable dont dépend le sous-sol de parking, 1 157 m² enterrés, et avec lui une bonne partie de l’opération.
L’avant-projet : 36 logements sur un permis de 2004
Nous avons choisi de ne pas réinventer le programme. L’avant-projet conserve les 36 logements du permis et respecte l’ordonnance BA-2 du PGOU (plan général d’aménagement urbain) de Fuengirola — bloc ouvert, sous-type 2 — avec trois niveaux hors sol (R+2), des combles aménagés et un niveau de sous-sol. On obtient ainsi 3 446 m² construits hors sol et 1 157 m² de sous-sol, répartis en quatre cages d’escalier et sans patios intérieurs : tous les logements sont tournés vers l’extérieur.
La diversité des tailles est voulue : 20 logements de deux chambres et deux salles de bains, 10 de deux chambres avec salle de bains et salle d’eau, et 6 d’une chambre. Au rez-de-chaussée, les accès et l’espace commun extérieur. Les logements sont orientés de préférence au sud et à l’est, pour capter le soleil bas de l’hiver et protéger les pièces de la surchauffe estivale. Les terrasses sont profondes, véritable prolongement du séjour et de la chambre principale, et les porte-à-faux et retraits qui les dessinent servent en outre de protection solaire passive de la façade, conformément au CTE-DB-HE (Code technique de l’édification espagnol) pour le logement collectif en zone climatique A4. La forme même du bâtiment fait office de pare-soleil.
Les finitions ont été choisies pour leur résistance à l’air salin du littoral de Malaga : enduits minéraux clairs, menuiseries en aluminium à rupture de pont thermique, vitrages à contrôle solaire et garde-corps en verre qui préservent la transparence vers l’horizon. Côté équipements techniques, l’avant-projet prévoyait une pré-installation de climatisation sans système de chauffage, et le périmètre envisagé pour le projet d’exécution intégrait le photovoltaïque et la recharge de véhicules électriques.
Où en est resté le projet
Le 15 janvier 2023, nous avons visité et photographié la parcelle. L’avant-projet se dessinait ces mêmes jours — le plan est daté du 12 janvier — et il a donné lieu aux deux perspectives extérieures qui illustrent cette fiche, réalisées en interne et datées des 25 et 26 janvier : volume compact et blanc, terrasses étagées et un espace commun extérieur de 1 000 m² de pelouse et de jardin planté d’une végétation méditerranéenne peu gourmande en eau, 300 m² de dallage en béton et 124 m² de revêtements de sol spéciaux. Le solarium s’organise autour d’un plan d’eau de 100 m². Le permis de 2004 prévoyait une piscine de 44,22 m² ; la proposition en doublait largement la surface, car dans un immeuble de 36 logements, c’est l’espace commun qui répartit l’agrément entre tous les propriétaires.
En juin 2024, nous avons complété l’équipe — ingénierie des installations, télécommunications et architecture technique — et présenté une proposition de maîtrise d’œuvre complète : projet de base, projet d’exécution, installations, ICT (infrastructure commune de télécommunications), étude de sécurité et de santé, obtention du permis et direction de travaux, avec un démarrage du chantier prévu en 2025. Le projet n’est pas allé au-delà de l’avant-projet. Les images présentées ici sont des rendus volumétriques d’étude, et non des photographies d’un bâtiment construit ; il convient de le préciser.
Galerie
Fiche technique
- Typologie : Logement collectif en construction neuve (bloc ouvert, ordonnance BA-2 du PGOU de Fuengirola)
- Usage : Résidentiel collectif. Trois niveaux hors sol (R+2), combles aménagés et niveau de sous-sol
- Emplacement : Torreblanca, Fuengirola (Malaga, Costa del Sol)
- Programme : Logements en étage courant, rez-de-chaussée avec accès et espace commun extérieur avec piscine ; sous-sol de caves et de parking (1 157 m²)
- Années du projet : 2022-2024 (étude d’urbanisme préalable, 2022 ; avant-projet et perspectives, 2023)
- État : Projet en phase de concept / avant-projet
- Unités : 36 logements : 20 de deux chambres et deux salles de bains, 10 de deux chambres avec salle de bains et salle d’eau, 6 d’une chambre. Quatre cages d’escalier
- Surface construite : 3 446 m² hors sol et 1 157 m² de sous-sol (≈ 4 603 m²), dont 3 155,01 m² pris en compte dans l’édificabilité selon le permis antérieur
- Surface de la parcelle : 2 755 m² selon le cadastre (3 583,26 m² dans les pièces du permis)
- Client : Promoteur privé
- Missions de Klic : Étude d’urbanisme préalable, avant-projet et perspectives ; proposition de maîtrise d’œuvre complète
- Perspectives : Klic Arquitectos (janvier 2023)
- Équipe : Klic Arquitectos (Klicstudio Arquitectura y Diseño SLP)
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