Construire en hauteur, ouvrir un patio au centre et refaire l’intérieur presque entièrement : voilà comment obtenir six logements d’un immeuble en rez-de-chaussée plus un étage, sur une parcelle de 173,03 m². L’Edificio MOSS est la rénovation complète d’un immeuble résidentiel du centre historique de Malaga, destiné à la location touristique. Et il présentait au départ une difficulté invisible depuis la rue : le bâtiment existant se trouve en situation de « hors ordonnancement », car il empiète sur la voie publique.
Le point de départ : deux niveaux et une parcelle de 173 m²
La parcelle mesure 173,03 m² pour 12,29 m de façade ; elle se situe dans le périmètre du PEPRI Centro (plan spécial de protection et de réhabilitation du centre) et relève de la zone « Ciudad Histórica-Centro ». Le bâtiment existant ne comptait qu’un rez-de-chaussée et un premier étage. Avec cette emprise, impossible d’obtenir six logements.
La solution passe par une surélévation : un deuxième étage de 163,18 m² et un niveau sous combles d’emprise nulle de 23,06 m², qui accueille quatre débarras et le local de climatisation. L’ensemble totalise 509,33 m² construits, dont 323,09 m² de rénovation du bâtiment existant et 186,24 m² d’extension. La hauteur obtenue, 12,94 m, a imposé de solliciter l’avis de l’AESA (Agence nationale de la sécurité aérienne) en raison des servitudes aéronautiques de l’aéroport : l’avis a été favorable.
Contraintes : hors ordonnancement, ascenseur et alignements
Le rapport technique municipal fait état de deux contraintes qui ont conditionné le projet. La première : le bâtiment est en situation de hors ordonnancement, car il empiète sur la voie publique, ce qui a obligé à revoir les alignements de tout l’immeuble. La seconde : un ascenseur accessible doit être installé. Sur une parcelle de 173 m², chaque mètre de la cage d’ascenseur est pris sur les logements.
Aucune des deux ne se règle par une simple retouche de plan. L’avant-projet a été repris et de nouveau visé le 17 mai 2018, et en juillet un second projet modificatif a été rédigé, intégrant une proposition de travaux de conservation. En zone « Ciudad Histórica-Centro », l’instruction du dossier se gagne dans le détail : alignements, hauteurs et accessibilité se justifient plan par plan.
La proposition : six logements, un patio et la toiture
Six logements de 38,05 à 63,25 m² utiles : A et B au rez-de-chaussée, C et D au premier étage, E et F à l’étage ajouté. Les deux plus grands, D et F, disposent de deux chambres et de deux salles de bains ; les quatre autres sont compacts.
Le patio intérieur, de 28,89 m² utiles, est l’élément qui organise le rez-de-chaussée : il apporte lumière et ventilation à tout ce qui ne donne pas sur la façade et articule le hall d’entrée et le local des télécommunications. Sur une parcelle aussi étroite, le patio n’est pas un luxe : c’est lui qui rend habitables les logements situés à l’arrière. Sur la toiture, deux terrasses de 36,81 et 28,16 m² ; en dessous, les quatre débarras.
Matériaux et construction
Le sol est consolidé par des injections de coulis de microciment en phases répétées au moyen de tubes à manchettes, et le rez-de-chaussée repose sur un dallage ventilé en béton armé. Ce n’est pas la partie la plus spectaculaire du projet, mais c’est celle qui détermine si les murs porteurs existants peuvent être conservés.
Les nouveaux planchers sont des dalles mixtes sur bac collaborant en acier galvanisé, et l’escalier est réalisé avec le même système. Léger et rapide à monter, il permet de conserver les murs existants et de limiter les poteaux métalliques à la partie surélevée.
L’enveloppe est doublée par une contre-cloison de 6 cm de laine de roche et de plaques de plâtre ; dans l’extension, un mur double composé d’une paroi en brique d’une demi-brique d’épaisseur, d’une lame d’air de 4 cm et d’une double plaque de plâtre. La toiture inclinée est en panneau sandwich de 6 cm avec tuiles céramiques mixtes sur liteaux, pour que, depuis la rue, elle ait toujours l’allure d’un toit du centre historique. Climatisation et eau chaude sanitaire sont assurées par une pompe à chaleur aérothermique, avec la couverture minimale de 70 % qu’exige le CTE (Code technique de l’édification espagnol), document DB-HE4.
Galerie
Fiche technique
- Projet : Rénovation complète de l’Edificio MOSS pour la location touristique
- Typologie : Immeuble de logements collectifs. Rénovation complète du rez-de-chaussée et du premier étage, avec surélévation d’un deuxième étage et d’un niveau sous combles
- Usage : Logement collectif · usage touristique (appartements touristiques)
- Localisation : Centre-ville de Malaga, quartier historique (ville de Malaga)
- Année du projet : 2017-2018
- Statut : Avant-projet et projet d’exécution visés par l’Ordre des architectes de Malaga (COA de Málaga, dossier 2017/004847)
- Surface construite : 509,33 m² (rez-de-chaussée 159,91 · premier étage 163,18 · deuxième étage 163,18 · sous combles 23,06)
- Surface de la parcelle : 173,03 m², avec 12,29 m de façade
- Unités : 6 logements de 38,05 à 63,25 m² utiles, 4 débarras sous combles et 2 terrasses en toiture (36,81 et 28,16 m²)
- Client : Particulier. Commande directe du propriétaire
- Studio : Klic Arquitectos · architecture et réhabilitation à Malaga
- Structure : Jorge Barrios Corpa
- Ingénierie des installations : FGH Ingeniería (installations et ICT, infrastructure commune de télécommunications)
- Architecture d’intérieur : Klic Arquitectos, définie dans le descriptif des prestations du projet
- Services de Klic : Avant-projet et projet d’exécution, rénovation complète, architecture d’intérieur, réhabilitation de façade, direction de travaux et gestion des autorisations
- Équipe : Juan Alejandro Goñi Uriarte (n° 1.206, COA Málaga) et Ruth Buján Varela (n° 1.333, COA Málaga), avec Beatriz Sánchez Sepúlveda. Coordination sécurité et santé : Vicente Bejarano Reyes, architecte technique (n° 29/003796, COAAT Málaga)
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