Deux bâtiments au lieu d’un seul, une double façade qui filtre le soleil du sud et, entre les deux, un patio avec piscine où le palmier qui se trouvait déjà sur la parcelle est toujours bien vivant. Pintor Sorolla 15-17 est un immeuble résidentiel du Limonar Bajo, élevé sur deux parcelles contiguës et sur 849,74 m² de bâti ancien qu’il a fallu démolir avant de commencer. Le programme : onze logements, deux niveaux de sous-sol et une piscine commune, le tout entre murs mitoyens. Au total, 2 506,47 m² construits, achevés en juillet 2023.
Deux parcelles, une démolition et une fiche d’urbanisme sans marge
L’opération a commencé par un regroupement de parcelles : le n° 15, de 153,77 m², donnant sur une seule rue, et le n° 17, de 570,67 m², traversant d’une rue à l’autre. Ensemble, 724,44 m². Elles accueillaient deux bâtiments mitoyens de trois niveaux surmontés d’une tour-belvédère, entièrement démolis : 849,74 m².
La fiche d’urbanisme autorisait un coefficient de 2,60 m² de plancher par m² de terrain sur une zone constructible de 500,47 m². Le projet s’est arrêté à 2,552, avec 1 277,07 m² comptabilisables. Il n’y avait aucune marge à revendre. Dans le secteur du Limonar, nous travaillons habituellement sur des maisons individuelles, comme Casa Colinas del Limonar. Sur une parcelle isolée, la marge se négocie avec la topographie ; ici, elle se négociait avec le mur mitoyen du voisin.
La proposition : deux bâtiments et une double façade
La parcelle regroupée donnait sur deux rues opposées ; nous n’avons donc pas imposé un volume unique. L’immeuble s’organise en deux bâtiments de trois niveaux hors sol, l’un de cinq logements, l’autre de six, chacun avec sa propre identité et une même stratégie de composition.
La façade se dédouble. Une première peau s’aligne sur la rue et maintient l’ordre urbain ; derrière, en retrait, se trouve la façade des espaces habités. L’espace entre les deux crée des terrasses en gradins orientées au sud et sert de protection solaire, avec des brise-soleil en aluminium, fixes et coulissants, que les résidents manœuvrent selon l’heure. Ce n’est pas un effet d’image : c’est ce qui permet d’ouvrir de larges baies au sud à Malaga sans transformer le salon en four au mois d’août.
Le patio entre les deux bâtiments rassemble tout le programme extérieur : 40,12 m² de plan d’eau et 164,98 m² de solarium. Le palmier déjà présent sur la parcelle a été transplanté puis replanté au lieu d’être abattu. L’extérieur ne se décore pas à la fin : il se conçoit dès le premier jour, ici comme dans nos maisons individuelles, par exemple Villa Boho (Colinas del Limonar).
Deux sous-sols entre murs mitoyens
Le plus difficile de ce bâtiment ne se voit pas. Les deux sous-sols totalisent 1 168,92 m² et il fallait les creuser contre des immeubles habités. Le soutènement a été assuré par un écran périphérique de micropieux de 120 mm de diamètre, longs de 7 m côté sud et jusqu’à 10 m côté nord, avec une poutre périphérique en béton exécutée avant tout terrassement.
L’excavation s’est faite par passes alternées, jamais sur un front unique. À l’intérieur, on a élevé un mur en béton armé de 200 mm avec une lame d’air de 80 mm pour le drainage ; en dessous, un radier de 60 cm d’épaisseur. Au-dessus, un plancher réticulé de 35 cm (30+5) et des dalles de 20 cm sur les terrasses. L’étude géotechnique a été signée par Ferrandiz 48 GIA et le contrôle technique indépendant a été assuré par Bureau Veritas en qualité d’organisme de contrôle technique (OCT).
Sur le chantier, il a fallu trancher au fil de l’avancement : protection du mur mitoyen, micropieux passant d’une solution provisoire à une solution définitive, poutres de couronnement et intermédiaire, contre-mur de doublage en béton armé et béton projeté. Tout a été consigné dans des ordres de modification numérotés, seul moyen pour qu’un changement ne finisse pas en litige. Alors que les travaux étaient déjà engagés, le service d’urbanisme de la ville (Gerencia de Urbanismo) a approuvé la modification du permis de construire qui a porté l’immeuble de 10 à 11 logements, avec un projet modificatif visé en juillet 2023.
Le chantier s’est achevé le 26 juillet 2023, après une vingtaine de mois. Il a été réalisé par l’entreprise Inicia Siglo XXI.
Résultat
Onze logements, 19 places de stationnement, un espace club au premier sous-sol (-1) avec sanitaires accessibles et vestiaires, et une piscine commune. Au total, 2 506,47 m² construits sur une parcelle de 724,44 m².
Le bâtiment achevé a obtenu la classe A pour les émissions de CO₂ et la classe B pour la consommation d’énergie primaire non renouvelable, en zone climatique A3. Derrière ces lettres, des choix concrets : climatisation par pompe à chaleur gainable avec régulation par zones, aérothermie individuelle pour l’eau chaude sanitaire, menuiseries en aluminium à rupture de pont thermique avec double vitrage à faible émissivité, domotique pour l’éclairage et les volets roulants, et pré-équipement pour la recharge de véhicules électriques dans le garage.
La clôture documentaire pèse autant que le chantier : certificat de fin de travaux, essai acoustique, carnet de l’immeuble, certificat énergétique du bâtiment achevé et plans de récolement (as-built). Sans ce dossier complet, livrer onze logements et signer les actes de vente devient compliqué. Nous avons également conçu l’architecture d’intérieur de la cuisine et de la salle de bains de l’attique, alors que le chantier était déjà avancé. C’est le même niveau de détail que nous appliquons aux maisons individuelles du secteur, comme Villa Sand (Colinas del Limonar).
Vidéo
Galerie
Fiche technique
- Typologie : Immeuble de logements collectifs neuf entre murs mitoyens, avec démolition préalable
- Usage : Résidentiel collectif avec stationnement, caves, espace club et piscine commune
- Emplacement : Calle Pintor Sorolla 15-17, Limonar Bajo, Malaga
- Année du projet : 2019
- Année des travaux : 2023
- État : Construit et livré. Certificat de fin de travaux de juillet 2023
- Surface construite : 2 506,47 m², dont 1 168,92 m² pour les deux niveaux de sous-sol
- Surface de la parcelle : 724,44 m² (regroupement de deux parcelles de 153,77 et 570,67 m²)
- Unités : 11 logements (5 et 6, répartis en deux bâtiments) et 19 places de stationnement
- Entreprise de construction : Inicia Siglo XXI, S.L. (Malaga)
- Direction de travaux : Klic Arquitectos (Ruth Buján Varela et Juan A. Goñi Uriarte) avec Rafael de Lacour Jiménez
- Direction de l’exécution : Daniel Gómez Rivera, architecte technique
- Ingénierie des télécommunications (ICT) : Monier Soluciones Técnicas, S.L. — Ismael Carneros Franco, ingénieur en télécommunications
- Architecture d’intérieur : Klic Arquitectos (cuisine et salle de bains de l’attique)
- Services de Klic : Avant-projet et projet d’exécution, projet modificatif et démarches de permis de construire, direction de travaux, certificat de fin de travaux, carnet de l’immeuble et certificat énergétique du bâtiment achevé
- Équipe : Ruth Buján Varela et Juan Alejandro Goñi Uriarte (Klic Arquitectos), coauteurs du projet et codirecteurs des travaux avec l’architecte Rafael de Lacour Jiménez
