Deux blocs au lieu d’un, une double façade qui filtre le soleil du sud et un patio avec piscine entre les deux où le palmier qui était déjà sur le terrain reste bien vivant. Pintor Sorolla 15-17 est un immeuble collectif du Limonar Bajo élevé sur deux parcelles contiguës et 849,74 m² de construction ancienne qu’il a fallu démolir avant de commencer. Le programme : onze logements, deux niveaux de sous-sol et une piscine commune, le tout entre murs mitoyens. Il en est sorti 2.506,47 m² construits, achevés en juillet 2023.
Deux parcelles, une démolition et une fiche urbanistique sans marge
L’opération a commencé par un regroupement de parcelles : la nº 15, de 153,77 m² et face à une seule rue, et la nº 17, de 570,67 m² et traversante de rue à rue. Ensemble, 724,44 m². Dessus se trouvaient deux bâtiments mitoyens de trois étages plus tour, qui ont été entièrement démolis : 849,74 m².
La fiche urbanistique autorisait 2,60 m²t/m²s sur une zone constructible de 500,47 m². Le projet s’est arrêté à 2,552, avec 1.277,07 m² computables. Il ne restait pas de marge. Dans les environs du Limonar, nous travaillons habituellement sur de la maison individuelle, comme à Casa Colinas del Limonar. Sur une parcelle isolée, la marge se négocie avec la topographie ; ici, elle se négociait avec le mur mitoyen du voisin.
La proposition : deux blocs et une double façade
La parcelle regroupée faisait face à deux rues opposées, nous n’avons donc pas forcé un seul volume. L’immeuble se résout en deux blocs de trois étages hors sol, cinq logements dans l’un et six dans l’autre, avec une identité propre et une même stratégie de composition.
La façade se dédouble. Une première peau s’aligne sur la rue et soutient l’ordre urbain ; derrière, en retrait, se trouve la façade des espaces habités. Le vide entre les deux génère des terrasses étagées au sud et fonctionne comme une protection solaire, avec des claustras fixes et coulissants en aluminium que les voisins déplacent selon l’heure. Ce n’est pas un artifice d’image : c’est ce qui permet d’ouvrir de généreuses baies au sud à Málaga sans cuire le salon en août.
Le patio entre les blocs recueille tout le programme extérieur : 40,12 m² de plan d’eau et 164,98 m² de solarium. Le palmier qui était déjà sur la parcelle a été transplanté et replanté au lieu d’être abattu. L’extérieur ne se décore pas à la fin : il se projette dès le premier jour, ici et en maison individuelle, comme à Villa Boho (Colinas del Limonar).
Deux sous-sols entre murs mitoyens
Le difficile de cet immeuble ne se voit pas. Les deux sous-sols totalisent 1.168,92 m² et il fallait les excaver collés à des bâtiments habités. Le soutènement a été résolu avec un écran périphérique de micropieux de 120 mm de diamètre, de 7 m de longueur en bordure sud et jusqu’à 10 m au nord, avec une poutre périphérique en béton exécutée avant de toucher à la terre.
L’excavation s’est faite par tranches, jamais sur un seul front. À l’intérieur, un mur en béton armé de 200 mm avec une chambre de drainage de 80 mm a été monté ; en dessous, une semelle de fondation de 60 cm d’épaisseur. Au-dessus, un plancher à caissons de 35 cm (30+5) et des dalles de 20 cm sur les terrasses. L’étude géotechnique a été signée par Ferrandiz 48 GIA et le contrôle technique indépendant a été assuré par Bureau Veritas en tant qu’OCT.
En chantier, il a fallu décider au fil de l’eau : protection de la mitoyenneté, passage des micropieux de solution provisoire à définitive, poutres de couronnement et intermédiaire, mur de doublage en béton armé et béton projeté. Tout a été consigné dans des ordres de modification numérotés, la seule manière qu’un changement ne finisse pas en dispute. Le chantier déjà en cours, la Gerencia de Urbanismo a approuvé la modification du permis qui a fait passer l’immeuble de 10 à 11 logements, avec un projet réformé visé en juillet 2023.
Le chantier s’est achevé le 26 juillet 2023, après une vingtaine de mois. Il a été construit par Inicia Siglo XXI.
Résultat
Onze logements, 19 places de parking, un club social au sous-sol -1 avec toilettes accessibles et vestiaires, et une piscine commune. Au total, 2.506,47 m² construits sur 724,44 m² de terrain.
L’immeuble achevé a obtenu la qualification A en émissions de CO₂ et B en consommation d’énergie primaire non renouvelable, en zone climatique A3. Derrière ces lettres, il y a des décisions concrètes : climatisation par pompe à chaleur avec gaines et régulation par zones, aérothermie individuelle pour l’ECS, menuiserie en aluminium à rupture de pont thermique et double vitrage à faible émissivité, domotique d’éclairage et de volets, et installation de base de recharge de véhicule électrique au garage.
La clôture documentaire pèse autant que le chantier : certificat de fin de chantier, essai acoustique, livre du bâtiment, certificat énergétique du bâtiment achevé et plans as-built. Sans ce dossier complet, livrer et passer l’acte de onze logements se complique. Nous avons également développé l’aménagement intérieur de la cuisine et de la salle de bain de l’attique, le chantier déjà avancé. C’est le même degré de détail que celui que nous appliquons à la maison individuelle des environs, comme à Villa Sand (Colinas del Limonar).
Galerie
Fiche technique
- Typologie : Logement collectif de construction neuve entre murs mitoyens, avec démolition préalable
- Usage : Résidentiel collectif avec parking, débarras, club social et piscine commune
- Localisation : Calle Pintor Sorolla 15-17, Limonar Bajo, Málaga
- Année du projet : 2019
- Année du chantier : 2023
- État : Construit et livré. Certificat de fin de chantier de juillet 2023
- Surface construite : 2.506,47 m², dont 1.168,92 m² correspondent aux deux niveaux de sous-sol
- Surface du terrain : 724,44 m² (regroupement de deux parcelles de 153,77 et 570,67 m²)
- Unités : 11 logements (5 et 6 en deux blocs) et 19 places de parking
- Entreprise de construction : Inicia Siglo XXI, S.L. (Málaga)
- Direction de chantier : Klic Arquitectos (Ruth Buján Varela et Juan A. Goñi Uriarte) avec Rafael de Lacour Jiménez
- Direction d’exécution : Daniel Gómez Rivera, architecte technique
- Ingénierie des télécommunications (ICT) : Monier Soluciones Técnicas, S.L. — Ismael Carneros Franco, ingénieur en télécommunications
- Aménagement intérieur : Klic Arquitectos (cuisine et salle de bain de l’attique)
- Services de Klic : Projet de base et d’exécution, projet réformé et démarches de permis, direction de chantier, certificat de fin de chantier, livre du bâtiment et certificat énergétique du bâtiment achevé
- Équipe : Ruth Buján Varela et Juan Alejandro Goñi Uriarte (Klic Arquitectos), en coautorat et codirection de chantier avec l’architecte Rafael de Lacour Jiménez
