Un edificio que cierra una plaza y se asoma al arranque de calle Larios, con fachada, patio y escaleras que no se pueden mover. En 2010 estudiamos qué se podía hacer con La Equitativa, en el centro histórico de Málaga: 9.792,00 m² construidos en un inmueble con protección arquitectónica I. La propuesta tenía que encajar un hotel, un centro de negocios, locales comerciales y las viviendas que ya había en la torre. Todo en la misma estructura, y sin que un uso estorbara a los demás. No pasó de propuesta: nunca se construyó.
Lo que la protección obligaba a mantener del edificio La Equitativa
El edificio está catalogado con protección arquitectónica I en el Catálogo de Edificios Protegidos del PEPRI Centro. En la práctica eso significaba tres cosas: se mantiene la fachada, se mantiene el patio y se mantiene la posición de las escaleras y los ascensores. Escaleras y ascensores sí se adaptaban a la normativa vigente, pero no se movían de sitio.
Con la circulación vertical y el patio fijados de antemano, el programa tenía que organizarse alrededor de ellos. Son 9.792,00 m² repartidos entre planta baja y trece plantas, con una torre que se estrecha a partir de la séptima. Y hay un condicionante que no aparece en ninguna ficha urbanística: el edificio cierra la plaza y se asoma al arranque de calle Larios. Cualquier decisión de fachada o de planta baja se lee desde uno de los espacios más transitados del centro.
Cuatro usos, cuatro maneras de entrar
El problema real no era el estilo, era la convivencia. Hotel, centro de negocios, comercio y las viviendas que seguían en la torre, todo dentro del mismo edificio protegido. La decisión fue separar los accesos por completo, en lugar de repartir un solo portal entre cuatro usos.
El acceso ya existente quedaba para el hotel: 113-120 habitaciones de la planta segunda a la séptima. En planta baja se dejaba solo la recepción, y el conjunto quedaba totalmente independizado del resto del programa, tal y como obliga la normativa. La torre de viviendas recibía un acceso nuevo por el pasaje trasero, solo para ella, de modo que su evacuación se resuelve al margen de los demás usos (CTE DB-SI). Eso liberaba la planta baja para locales comerciales con acceso directo desde el viario, que además ocupaban la planta primera en la parte del edificio de menor altura.
El centro de negocios lo decidió un porcentaje
El centro de negocios se colocó en las plantas primera y segunda de la torre por una razón normativa, no formal. Ahí el uso es compatible con el residencial existente porque ocupa menos del 50 % de la ocupación del edificio. La solución programática sale de leer la norma, no de dibujar una idea y defenderla después.
La tabla de usos del panel de noviembre de 2010 reparte los 9.792,00 m² así: 6.215,59 m² de hotel, 1.827,77 m² de comercial y 1.748,64 m² de vivienda. El centro de negocios se describe en la memoria pero no tiene superficie propia en la tabla. A esa altura del trabajo era un uso decidido en planta y todavía sin cuantificar.
En qué quedó
La propuesta se documentó en ocho planos a escala 1/200 fechados en octubre de 2010 y un panel A1 con la axonometría explotada de plantas y usos: vivienda en verde, hotel en gris, comercial en amarillo. Un fotomontaje sitúa el volumen en su entorno. También se estudió aparcamiento mecanizado, con catálogo de sistemas automáticos incluido; no llegó al panel.
Hay un dato que explica la dificultad de la operación mejor que cualquier imagen. Otra versión del panel, del mismo noviembre de 2010, mantiene el total de 9.792,00 m² pero añade una cuarta categoría: 900 m² de propietarios que no participaban en la rehabilitación. El edificio no tenía un solo dueño, y una intervención de este tamaño necesitaba que se pusieran de acuerdo. Por qué no siguió adelante no está documentado; lo que no hay es proyecto de ejecución ni obra.
Ese trabajo previo —qué obliga la catalogación, qué usos caben, cuántos metros hay de verdad— es lo que decide si una operación sobre patrimonio tiene sentido. Y se hace antes de dibujar la primera fachada. Si tienes un edificio protegido entre manos, contacta con nuestro estudio en Málaga.
Galería
Ficha técnica
- Tipología: Propuesta arquitectónica sobre edificio histórico protegido — uso mixto
- Uso: Hotelero, centro de negocios, comercial y residencial
- Ubicación: Edificio La Equitativa, Plaza Félix Sáenz, frente a calle Marqués de Larios — Centro histórico de Málaga
- Protección: Arquitectónica I, Catálogo de Edificios Protegidos del PEPRI Centro
- Año de proyecto: 2010
- Estado: Propuesta no construida
- Superficie construida: 9.792,00 m² (hotel 6.215,59 m² · comercial 1.827,77 m² · vivienda 1.748,64 m²)
- Unidades: Hotel de 113-120 habitaciones, en plantas segunda a séptima
- Cliente: Propiedad privada
- Servicios de Klic: Estudio previo y propuesta de actuación
- Documentación gráfica: Ocho planos a escala 1/200, panel A1 con axonometría de plantas y usos, y fotomontaje de integración urbana
- Equipo: Juan Alejandro Goñi Uriarte (colegiado nº 1206, COA Málaga) y Ruth Buján Varela (colegiada nº 1333, COA Málaga)
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