Un bâtiment qui ferme une place et donne sur le début de la calle Larios, avec une façade, un patio et des escaliers qui ne peuvent pas être déplacés. En 2010, nous avons étudié ce que l’on pouvait faire de La Equitativa, dans le centre historique de Málaga : 9 792,00 m² construits dans un immeuble bénéficiant de la protection architecturale I. La proposition devait accueillir un hôtel, un centre d’affaires, des locaux commerciaux et les logements déjà présents dans la tour. Le tout dans la même structure, sans qu’un usage ne gêne les autres. Elle n’est pas allée au-delà de la proposition : elle n’a jamais été construite.
Ce que la protection obligeait à conserver du bâtiment La Equitativa
Le bâtiment est classé en protection architecturale I au Catalogue des Bâtiments Protégés du PEPRI Centro. En pratique, cela signifiait trois choses : la façade est conservée, le patio est conservé et la position des escaliers et des ascenseurs est conservée. Escaliers et ascenseurs étaient bien adaptés à la réglementation en vigueur, mais ne changeaient pas de place.
Avec la circulation verticale et le patio fixés à l’avance, le programme devait s’organiser autour d’eux. Ce sont 9 792,00 m² répartis entre le rez-de-chaussée et treize étages, avec une tour qui se rétrécit à partir du septième. Et il y a une contrainte qui n’apparaît dans aucune fiche urbanistique : le bâtiment ferme la place et donne sur le début de la calle Larios. Toute décision de façade ou de rez-de-chaussée se lit depuis l’un des espaces les plus fréquentés du centre.
Quatre usages, quatre manières d’entrer
Le vrai problème n’était pas le style, c’était la coexistence. Hôtel, centre d’affaires, commerce et les logements qui restaient dans la tour, tout cela dans le même bâtiment protégé. La décision fut de séparer complètement les accès, au lieu de répartir un seul portail entre quatre usages.
L’accès déjà existant restait pour l’hôtel : 113 à 120 chambres du deuxième au septième étage. Au rez-de-chaussée, seule la réception était laissée, et l’ensemble devenait totalement indépendant du reste du programme, comme l’exige la réglementation. La tour de logements recevait un nouvel accès par le passage arrière, rien que pour elle, de sorte que son évacuation se résout indépendamment des autres usages (CTE DB-SI). Cela libérait le rez-de-chaussée pour des locaux commerciaux à accès direct depuis la rue, qui occupaient en outre le premier étage dans la partie du bâtiment de moindre hauteur.
Le centre d’affaires fut décidé par un pourcentage
Le centre d’affaires fut placé aux premier et deuxième étages de la tour pour une raison normative, non formelle. Là, l’usage est compatible avec le résidentiel existant parce qu’il occupe moins de 50 % de l’occupation du bâtiment. La solution programmatique naît de la lecture de la norme, pas du dessin d’une idée défendue ensuite.
Le tableau des usages du panneau de novembre 2010 répartit les 9 792,00 m² ainsi : 6 215,59 m² d’hôtel, 1 827,77 m² de commercial et 1 748,64 m² de logement. Le centre d’affaires est décrit dans le mémoire mais n’a pas de surface propre dans le tableau. À ce stade du travail, c’était un usage décidé en plan et encore non quantifié.
Ce qu’il en advint
La proposition fut documentée en huit plans à l’échelle 1/200 datés d’octobre 2010 et un panneau A1 avec l’axonométrie éclatée des étages et usages : logement en vert, hôtel en gris, commercial en jaune. Un photomontage situe le volume dans son environnement. Un parking mécanisé fut aussi étudié, avec un catalogue de systèmes automatiques inclus ; il n’arriva pas au panneau.
Il y a une donnée qui explique la difficulté de l’opération mieux que toute image. Une autre version du panneau, du même novembre 2010, conserve le total de 9 792,00 m² mais ajoute une quatrième catégorie : 900 m² de propriétaires qui ne participaient pas à la réhabilitation. Le bâtiment n’avait pas un seul propriétaire, et une intervention de cette taille exigeait qu’ils se mettent d’accord. Pourquoi elle n’a pas continué n’est pas documenté ; ce qu’il n’y a pas, c’est de projet d’exécution ni de travaux.
Ce travail préalable (ce qu’oblige le classement, quels usages sont possibles, combien de mètres il y a vraiment) est ce qui décide si une opération sur le patrimoine a du sens. Et il se fait avant de dessiner la première façade. Si vous avez un bâtiment protégé entre les mains, contactez notre cabinet à Málaga.
Galerie
Fiche technique
- Typologie : Proposition architecturale sur bâtiment historique protégé (usage mixte)
- Usage : Hôtelier, centre d’affaires, commercial et résidentiel
- Emplacement : Bâtiment La Equitativa, Plaza Félix Sáenz, face à la calle Marqués de Larios, centre historique de Málaga
- Protection : Architecturale I, Catalogue des Bâtiments Protégés du PEPRI Centro
- Année du projet : 2010
- État : Proposition non construite
- Surface construite : 9 792,00 m² (hôtel 6 215,59 m² · commercial 1 827,77 m² · logement 1 748,64 m²)
- Unités : Hôtel de 113 à 120 chambres, du deuxième au septième étage
- Client : Propriété privée
- Services de Klic : Étude préalable et proposition d’intervention
- Documentation graphique : Huit plans à l’échelle 1/200, panneau A1 avec axonométrie des étages et usages, et photomontage d’intégration urbaine
- Équipe : Juan Alejandro Goñi Uriarte (col. nº 1206, COA Málaga) et Ruth Buján Varela (col. nº 1333, COA Málaga)
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