Cinco plataformas que bajan con la ladera para que casi todas las habitaciones miren por encima de la de abajo, hacia el Estrecho. Hotel Origen es un proyecto de hotel boutique en Alcaidesa (La Línea-San Roque, Cádiz) que Klic Arquitectos llevó a fase de concepto durante 2025. La parcela admite 11.395 m² de techo sobre 28.224 m² de suelo en ladera, y agotar esa edificabilidad con un volumen compacto habría tapado justo lo que hace especial el sitio: la vista. Así que el conjunto se rompe y se escalona.
El encargo y lo que permitía el planeamiento
El encargo fue un estudio previo de establecimiento de alojamiento turístico sobre 28.224 m² de suelo urbano sin edificar, en ladera, frente a los recorridos de Alcaidesa Links y Alcaidesa Heathland. Empezó con un arranque en falso que conviene contar: la primera documentación de parcela que llegó correspondía a otra parcela del sector. Se detectó, se archivó y el punto de partida se rehízo con la consulta catastral del 28 de agosto de 2025. Verificar la parcela antes de dibujar lleva media hora; descubrirlo con el encaje hecho se lleva el encaje entero.
El Estudio de Detalle reparte el techo en dos bolsas: 6.285 m² de otros usos, con un máximo de 100 unidades, y 5.110 m² de usos compatibles, donde el número de unidades no se regula. La propuesta se apoya en esa lectura, con una cautela que figura por escrito en el documento entregado: encajar el uso hotelero en la bolsa de usos compatibles queda supeditado a la interpretación de la Administración competente. La ficha añade dos límites que condicionan la forma del hotel: planta baja más una, con 7,5 m de altura, y 60 % de ocupación de parcela.
Un hotel boutique escalonado en la ladera de Alcaidesa
La primera decisión fue no pelearse con la topografía. El conjunto se apoya en cinco plataformas de alojamiento a las cotas +86,20, +89,35, +92,50, +95,65 y +98,80, con 3,15 m entre una y la siguiente; la piscina ocupa plataforma propia a +83,05 y la cubierta más alta queda en +101,95. Escalonar reduce el movimiento de tierras, mantiene el conjunto en baja altura y permite que casi todas las unidades miren por encima de la de abajo.
Sobre esa base se mantiene el planteamiento de huella ligera: volúmenes bajos, cubiertas planas y ajardinadas, pérgolas profundas y patios pasantes que dan sombra y ventilación cruzada, y una secuencia de descubrimiento entre lobby, restaurantes, spa y habitaciones, de modo que el hotel se revela por partes en vez de entero desde la entrada. Los núcleos de comunicación se agrupan en lugar de repetirse en cada plataforma. La retícula queda ajustable: el trazado se puede mover sin rehacer el conjunto.
Módulo, mezcla y materiales
El hotel se resuelve con tres tipologías de unidad, todas con terraza: un estudio de uso apartamento turístico de 35,22 m² útiles (39,45 m² construidos) y dos habitaciones dobles de 24,84 y 29,27 m² útiles. Combinándolas salen 204 unidades de alojamiento: 104 habitaciones y 100 apartamentos turísticos. La cota +95,65 es la más densa, con 58 unidades.
La mezcla no está congelada. Dos estudios contiguos se unen en un apartamento de dos dormitorios y dos dobles hacen una suite, de modo que el operador puede mover la proporción entre habitación y apartamento sin tocar la estructura del proyecto. Los requisitos dimensionales se cruzaron con el Decreto 47/2004, de establecimientos hoteleros, y el Decreto 194/2010, de apartamentos turísticos, que son los que fijan qué puede llamarse habitación y qué apartamento.
La paleta de materiales es sobria y atemporal: piedra ostionera de la zona, cal, encalados, madera tratada, cerámica artesanal y carpintería de aluminio en tonos terrosos. El interiorismo toma referencias del cortijo andaluz, de la arquitectura popular del Campo de Gibraltar y de la sastrería contemporánea, para un lujo discreto ligado al clima atlántico-mediterráneo del Estrecho. Nada que grite; todo que dure.
El estado del encargo
El estudio previo cierra con 13.082 m² construidos: 9.275 m² de alojamiento (71 %) y 3.807 m² de zonas comunes (29 %), con recepción, restaurante, gimnasio, piscina, wellness, administración y almacén. De ahí salen 11.348 m² computables frente a los 11.395 m² de techo máximo. Es el 99,6 % de la edificabilidad, con 47 m² de margen: un ajuste fino, no un redondeo.
El trabajo se hizo entre junio y octubre de 2025: volumetrías el 2 de septiembre, encaje de plataformas, modelo 3D con exportaciones el 8 y el 11 de septiembre y cinco versiones fechadas de la presentación hasta el 1 de octubre. El proyecto sigue en fase de concepto: no hay visado, ni licencia, ni obra. Lo que hay es un encaje contrastado contra el planeamiento, que es lo que se le pide a un estudio previo antes de decidir si la operación se hace.
Galería
Ficha técnica
- Tipología: Obra nueva contemporánea de carácter mediterráneo-atlántico; conjunto escalonado en cinco plataformas
- Uso: Hotel boutique con servicios complementarios: habitaciones y apartamentos turísticos
- Ubicación: Alcaidesa, La Línea de la Concepción / San Roque (Cádiz), Andalucía
- Año de proyecto: 2025
- Estado: Estudio previo y anteproyecto. Fase de concepto, no construido
- Superficie construida: 13.082 m² (9.275 m² de alojamiento + 3.807 m² de zonas comunes)
- Edificabilidad: 11.348 m² computables sobre 11.395 m² de techo máximo (99,6 %)
- Superficie de parcela: 28.224 m²
- Unidades: 204 unidades de alojamiento: 104 habitaciones y 100 apartamentos turísticos
- Cliente: Promotora privada (sociedad mercantil)
- Servicios de Klic: Diseño arquitectónico e interiorismo y gestión integral del encargo; en esta fase, análisis urbanístico, encaje volumétrico, definición de producto y modelo 3D
- Equipo: Klic Arquitectos · Estudio de arquitectura en Málaga
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