Cinq plateformes qui descendent avec le versant pour que presque toutes les chambres regardent par-dessus celle d’en dessous, vers le Détroit. Hotel Origen est un projet d’hôtel boutique à Alcaidesa (La Línea-San Roque, Cádix) que Klic Arquitectos a mené en phase de concept durant 2025. La parcelle admet 11 395 m² de gabarit sur 28 224 m² de sol en versant, et épuiser cette constructibilité avec un volume compact aurait masqué justement ce qui rend le site spécial : la vue. L’ensemble se brise donc et s’étage.
La commande et ce que permettait l’urbanisme
La commande fut une étude préalable d’établissement d’hébergement touristique sur 28 224 m² de sol urbain non bâti, en versant, face aux parcours d’Alcaidesa Links et Alcaidesa Heathland. Elle a commencé par un faux départ qu’il convient de raconter : la première documentation de parcelle reçue correspondait à une autre parcelle du secteur. Elle a été détectée, archivée, et le point de départ a été refait avec la consultation cadastrale du 28 août 2025. Vérifier la parcelle avant de dessiner prend une demi-heure ; le découvrir avec l’implantation faite emporte l’implantation entière.
L’Étude de Détail répartit le gabarit en deux enveloppes : 6 285 m² d’autres usages, avec un maximum de 100 unités, et 5 110 m² d’usages compatibles, où le nombre d’unités n’est pas réglementé. La proposition s’appuie sur cette lecture, avec une prudence qui figure par écrit dans le document livré : loger l’usage hôtelier dans l’enveloppe des usages compatibles reste subordonné à l’interprétation de l’Administration compétente. La fiche ajoute deux limites qui conditionnent la forme de l’hôtel : rez-de-chaussée plus un, avec 7,5 m de hauteur, et 60 % d’occupation de la parcelle.
Un hôtel boutique étagé sur le versant d’Alcaidesa
La première décision fut de ne pas se battre avec la topographie. L’ensemble s’appuie sur cinq plateformes d’hébergement aux cotes +86,20, +89,35, +92,50, +95,65 et +98,80, avec 3,15 m entre l’une et la suivante ; la piscine occupe sa propre plateforme à +83,05 et la toiture la plus haute reste à +101,95. Étagement réduit le mouvement de terre, maintient l’ensemble en basse hauteur et permet à presque toutes les unités de regarder par-dessus celle d’en dessous.
Sur cette base se maintient l’approche d’emprise légère : volumes bas, toitures planes et végétalisées, pergolas profondes et patios traversants qui donnent ombre et ventilation croisée, et une séquence de découverte entre lobby, restaurants, spa et chambres, de sorte que l’hôtel se révèle par parties au lieu d’entier depuis l’entrée. Les noyaux de circulation se regroupent au lieu de se répéter à chaque plateforme. La trame reste ajustable : le tracé peut bouger sans refaire l’ensemble.
Module, mixité et matériaux
L’hôtel se résout avec trois typologies d’unité, toutes avec terrasse : un studio d’usage appartement touristique de 35,22 m² utiles (39,45 m² construits) et deux chambres doubles de 24,84 et 29,27 m² utiles. En les combinant, on obtient 204 unités d’hébergement : 104 chambres et 100 appartements touristiques. La cote +95,65 est la plus dense, avec 58 unités.
Le mix n’est pas figé. Deux studios contigus se réunissent en un appartement de deux chambres et deux doubles font une suite, de sorte que l’exploitant peut faire bouger la proportion entre chambre et appartement sans toucher à la structure du projet. Les exigences dimensionnelles ont été croisées avec le Décret 47/2004, des établissements hôteliers, et le Décret 194/2010, des appartements touristiques, qui fixent ce qui peut s’appeler chambre et ce qui peut s’appeler appartement.
La palette de matériaux est sobre et intemporelle : pierre ostionera de la zone, chaux, badigeons, bois traité, céramique artisanale et menuiserie d’aluminium en tons terreux. L’aménagement intérieur prend ses références du cortijo andalou, de l’architecture populaire du Campo de Gibraltar et de la taille contemporaine, pour un luxe discret lié au climat atlantico-méditerranéen du Détroit. Rien qui crie ; tout qui dure.
L’état de la commande
L’étude préalable se boucle avec 13 082 m² construits : 9 275 m² d’hébergement (71 %) et 3 807 m² de zones communes (29 %), avec réception, restaurant, salle de sport, piscine, wellness, administration et réserve. De là sortent 11 348 m² comptables face aux 11 395 m² de gabarit maximal. C’est 99,6 % de la constructibilité, avec 47 m² de marge : un ajustement fin, pas un arrondi.
Le travail s’est fait entre juin et octobre 2025 : volumétries le 2 septembre, implantation des plateformes, modèle 3D avec exports les 8 et 11 septembre et cinq versions datées de la présentation jusqu’au 1er octobre. Le projet reste en phase de concept : il n’y a ni visa, ni licence, ni chantier. Ce qu’il y a, c’est une implantation éprouvée contre l’urbanisme, ce qui est ce qu’on demande à une étude préalable avant de décider si l’opération se fait.
Galerie
Fiche technique
- Typologie : Construction neuve contemporaine de caractère méditerranéo-atlantique ; ensemble étagé en cinq plateformes
- Usage : Hôtel boutique avec services complémentaires : chambres et appartements touristiques
- Emplacement : Alcaidesa, La Línea de la Concepción / San Roque (Cádix), Andalousie
- Année de projet : 2025
- État : Étude préalable et avant-projet. Phase de concept, non construit
- Surface construite : 13 082 m² (9 275 m² d’hébergement + 3 807 m² de zones communes)
- Constructibilité : 11 348 m² comptables sur 11 395 m² de gabarit maximal (99,6 %)
- Surface de parcelle : 28 224 m²
- Unités : 204 unités d’hébergement : 104 chambres et 100 appartements touristiques
- Client : Promoteur privé (société commerciale)
- Services de Klic : Design architectural et aménagement intérieur et gestion intégrale de la commande ; à cette phase, analyse urbanistique, implantation volumétrique, définition de produit et modèle 3D
- Équipe : Klic Arquitectos · Studio d’architecture à Málaga
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