Les coopératives de logement.

Dans l’article de cette semaine, inscrit dans la série #hacermemipropiacasa, nous centrons notre attention sur un modèle d’autopromotion pour le logement collectif : les coopératives de logement.

Ce modèle, qui fut une pratique habituelle pendant des années, est tombé en désuétude en raison de l’essor des entreprises immobilières. De nos jours, il reprend force grâce à des tendances comme le cohousing ou les émergentes coopératives de réhabilitation. De plus, dans notre communauté autonome, l’Andalousie, nous jouons l’atout des importants avantages fiscaux qui concernent ce modèle, puisqu’il sera possible de bénéficier d’exonérations et de bonifications sur différents impôts, ainsi que d’accéder à des conditions de financement favorables.

Il nous semble un modèle peu connu, mais très intéressant, et c’est pourquoi nous avons voulu faire une brève présentation du fonctionnement d’une coopérative de logement.

Tout d’abord, qu’est-ce qu’une coopérative de logement ?

Une coopérative est une formule efficace pour satisfaire le droit d’accès au logement. Dans celle-ci, un groupe de personnes physiques ou morales (entités publiques ou organismes à but non lucratif) s’associent pour devenir autopromoteurs et attributaires de leurs propres logements. L’objectif est de pouvoir y accéder dans les meilleures conditions possibles de qualité et de coût, pour ce qui suppose d’assumer la fonction du promoteur, supprimant ainsi le surcoût que génère le bénéfice de cette partie. Les besoins de l’associé sont priorisés face au bénéfice économique, qui ne fait pas partie du prix final.

Les coopérateurs peuvent acquérir, parceller, urbaniser et développer des terrains dans le but de fournir aux associés des logements, des locaux, des bâtiments ou des installations, ainsi que d’entreprendre des travaux de réhabilitation.

La coopérative est une société participative, de structure et de contrôle démocratiques, dans laquelle les associés coopérateurs participent activement à la gestion de la société et au processus de construction. Elle se régit, comme le reste des coopératives, par les principes d’égalité des droits et obligations entre les associés, de libre adhésion et de retrait volontaire.

Pour faciliter leur administration, il est fréquent de compter sur une gérante de coopératives (à ne pas confondre avec un promoteur, ni avec la coopérative elle-même), qui, selon ce qui est décidé, pourra assumer les fonctions de recherche d’autres associés, de terrains, de l’entreprise de construction, ainsi que se charger de la gestion des démarches administratives. Cela n’empêche pas qu’à tout moment ces actions doivent être avalisées par le Conseil de Direction et portées à la connaissance des associés.

Quels avantages a le choix de ce modèle ?

• C’est plus économique. Comme dans l’autopromotion en général, en éliminant le promoteur externe et en assumant sa fonction, son bénéfice est supprimé. Le prix est le prix de revient, car on ne poursuit pas un lucro commercial. De plus, en Andalousie, il existe des avantages fiscaux. En général, les frais de notaire, d’enregistrement et autres obligations sont moindres que dans une vente directe, et il existe des conditions favorables pour le financement des hypothèques.
• Design sur mesure. Facteur spécialement intéressant quand le groupe de personnes qui s’associe partage un besoin ou une sensibilité particulière. C’est le cas de personnes âgées qui cherchent un lieu où vieillir confortablement, en partageant compagnie ainsi qu’une série d’attentions qui, mises en commun, sont plus abordables (les cohousing) ; aussi de familles qui comptent des membres ayant des besoins spéciaux de mobilité, pour lesquels elles requièrent un design adapté ; ou de groupes de personnes qui partagent une certaine sensibilité environnementale et se réunissent pour promouvoir des logements durables.
• Personnalisation et choix des matériaux et des qualités. Face au modèle prédominant sur le marché, dans lequel les logements sont déjà définis dans leur totalité, il est possible de décider au fur et à mesure de la construction sur des aspects de la configuration ou des matériaux qui concernent le logement lui-même. Vous allez vous faire votre propre maison, alors vous pouvez la faire à votre mesure.
• Modèle participatif et démocratique. Les décisions qui concernent le commun se prennent à la majorité, et chaque associé a une voix.
• Information et transparence. Tout le processus doit respecter le droit à l’information exercé par les associés.
• Possibilité de quitter la coopérative. Le coopérateur a le droit de se retirer volontairement, avec droit aussi de récupérer toutes les sommes versées à compte sur le logement (si le retrait est injustifié, il ne perdrait que 5 %). Cela ne se produit pas quand on achète à un promoteur. Dans de nombreux cas, il existe une liste d’attente, de sorte qu’en cas de départ d’un associé, il est remplacé par un autre.
• Assurance. Au cas où l’entreprise de construction ne livrerait pas les logements dans le délai convenu, il existe une compagnie d’assurance qui couvre les apports des coopérateurs.

Inconvénients

• Il faudra avancer de l’argent pour réaliser le chantier, qui en premier lieu sera destiné à l’acquisition du terrain.
• Il y a aussi la question du prix, qui, bien qu’a priori plus bas que pour l’achat d’un logement déjà construit, peut subir des renchérissements dus à des imprévus survenus dans la planification ou pendant le chantier. Contracter un produit clé en main à l’entreprise de construction peut être une garantie pour que cela n’arrive pas.
• Les délais sont plus longs, puisque le logement n’est pas construit.
• La prise de décisions collectives peut impliquer une usure personnelle. Au final, il faut toujours faire certaines concessions.
• Il y a eu des cas de gérantes de coopératives qui ont escroqué les coopérateurs, mais bien sûr, cela n’est ni inhérent ni exclusif à cette pratique.

Pour illustrer ce qui a été exposé et animer un peu le sujet, nous laissons ici plusieurs liens comme exemples de coopératives de logement dans notre pays.

Coopérative à Madrid. Durabilité économique et énergétique

Coopérative à Barcelone.

Cohousing pour seniors

Article dans El País

Comme dans le reste des cas d’autopromotion, au final, le risque réside dans le bien-faire et le contrôle des processus. Normalement, les associés manquent d’expérience dans le domaine de l’autopromotion par coopératives de logement, donc pour éviter ces problèmes et accélérer le chemin, il sera important de s’entourer du conseil juridique et technique adéquat.

Chez Klicarquitectos, nous serons ravis de vous conseiller sur ces sujets, remplissez le formulaire « contactez-nous » et nous vous contacterons, ou appelez-nous directement.