Avant d’acquérir un terrain, il est essentiel de connaître la classification de son sol, car c’est elle qui détermine les activités et les possibilités qui pourront y être développées. Si vous cherchez une parcelle à acheter ou à bâtir en Andalousie, vous avez sans doute rencontré la mention « suelo no urbanizable » (terrain non constructible) et vous vous êtes demandé ce qu’elle signifie et s’il est possible d’y construire. Que peut-on construire sur un terrain non constructible ? Nous vous l’expliquons.
Nous sommes Klic Arquitectos, un cabinet d’architecture à Marbella ; si notre travail vous intéresse, découvrez nos projets de logement collectif. Bonne lecture !
Ce type d’intervention exige en effet une connaissance technique et réglementaire approfondie, en particulier sur un sol protégé ou non constructible. C’est pourquoi de nombreux promoteurs de projets résidentiels haut de gamme font appel à des architectes de luxe à Marbella, capables de concevoir des solutions innovantes qui respectent la réglementation tout en tirant le meilleur parti du terrain.
Les trois types de sol : urbain, à urbaniser et non constructible
La législation d’urbanisme espagnole classe le sol en trois grandes catégories :
- Sol urbain : déjà intégré au tissu urbain et desservi par les réseaux ; on peut y construire directement, conformément au plan d’urbanisme.
- Sol à urbaniser : il peut devenir urbain à l’avenir au moyen d’un plan partiel d’aménagement ; d’ici là, les possibilités de construire sont très limitées.
- Sol non constructible (SNU) : exclu du processus d’urbanisation afin de protéger l’environnement, le paysage ou les ressources naturelles. En Andalousie, la loi 7/2021 (LISTA, loi andalouse d’aménagement du territoire), qui a remplacé la LOUA, le qualifie de sol rustique.
Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
Selon le Bulletin officiel de l’État espagnol (BOE), il ne peut être affecté ni à des opérations d’urbanisme ni à des usages autres que ceux liés aux activités agricoles, d’élevage, forestières, cynégétiques ou à toute autre activité tournée vers l’exploitation durable des ressources naturelles. Son objectif principal est de préserver le milieu naturel, de protéger les zones de grande valeur écologique, paysagère ou culturelle et de garantir un usage raisonné du territoire.
Le sol non constructible se divise en deux catégories : le sol non constructible de caractère général (ou commun) et le sol non constructible à protection spéciale. Dans le premier, les restrictions sont modérées : la construction de logements n’y est généralement pas autorisée, sauf si elle est liée à l’exploitation du terrain (un hangar, une étable ou le logement de l’exploitant agricole), et des usages ruraux ou de tourisme rural peuvent y être autorisés sous conditions. Dans le second, qui bénéficie de mesures de protection spécifiques (parcs naturels, réseau Natura 2000, zones de valeur historique ou agricole), les restrictions sont maximales et pratiquement aucune construction nouvelle n’est possible.
Que peut-on construire sur un terrain non constructible ? Avant de répondre, sachez que l’article 319 du Code pénal espagnol prévoit que les promoteurs, constructeurs ou techniciens directeurs de travaux qui réalisent, sur un sol non constructible, des travaux d’urbanisation, de construction ou d’édification non autorisables encourent une peine de prison d’un à trois ans, assortie d’une amende de 12 à 24 mois (selon le système espagnol des jours-amende).
Que peut-on construire sur un terrain non constructible ?
Les terrains non constructibles ont pour vocation première la préservation du milieu naturel ; construire sur ces terrains sans respecter la réglementation peut donc entraîner de lourdes sanctions, voire des peines de prison.
La situation n’est toutefois pas aussi tranchée : il existe un large éventail de possibilités intermédiaires. En Andalousie, la LISTA et les plans généraux d’urbanisme municipaux (PGOU) autorisent certaines constructions en sol rustique sous des conditions strictes : logement lié à une exploitation agricole en activité, projets d’intérêt public ou social (hôtels ruraux, campings, équipements sportifs) et réhabilitation de constructions existantes dans les conditions fixées par le PGOU. Nous vous expliquons tout !
- Logement neuf : il est possible de construire un nouveau logement sur un terrain non constructible, à condition qu’il soit directement lié à l’activité agricole, d’élevage ou forestière de la parcelle. Il est toutefois indispensable que ce logement soit nécessaire au fonctionnement de l’exploitation et que ce lien soit justifié techniquement.
- Maisons préfabriquées mobiles : les maisons préfabriquées mobiles et autonomes, qui ne nécessitent pas de fondations et ne modifient pas le terrain, peuvent être installées sur un sol rustique, sous réserve de la décision de la communauté autonome et de la commune. Tout repose ici sur la différence entre installer et construire. Certaines maisons mobiles sur roues, par exemple, peuvent être remorquées sans endommager le terrain.
- Piscines : aucune communauté autonome n’interdit l’installation d’une piscine sur un terrain rustique. Il existe néanmoins des limitations selon le type de construction qu’exige la piscine et l’usage auquel elle est destinée.
- Campings, hébergements et gîtes ruraux : aussi paradoxal que cela puisse paraître, compte tenu de leur emprise plus importante et des travaux plus lourds qu’ils impliquent par rapport à un logement, il est possible d’implanter en sol rustique des campings, des hôtels et des hébergements ruraux au titre de projets d’intérêt public. Pour réaliser de telles installations, le terrain non constructible doit toutefois disposer d’une surface minimale.
- Réhabilitations : les terrains non constructibles qui abritent des habitations anciennes ou en ruine sont très recherchés sur le marché des terrains rustiques. Pour mener à bien une telle acquisition, l’habitation doit toutefois être antérieure à 1975. L’obtention de l’autorisation de la mairie dépendra de l’état et de l’emplacement du bien.
L’AFO, une solution pour les constructions existantes
Si une construction a été édifiée sans permis sur un sol non constructible il y a plus de six ans (délai au-delà duquel l’action en rétablissement de la légalité est prescrite), elle peut être régularisée par la procédure d’assimilé hors ordonnancement (AFO, « Asimilado a Fuera de Ordenación »). Cette reconnaissance ne légalise pas la construction, mais lui confère un statut de tolérance qui permet de l’inscrire au registre foncier (Registro de la Propiedad), de souscrire les contrats d’eau et d’électricité, de l’hypothéquer et de la vendre en toute sécurité juridique. Chez Klic Arquitectos, nous avons mené à bien plus de 40 dossiers AFO en Andalousie.
En tant qu’architectes à Malaga, nous savons combien le temps de nos clients est précieux : c’est pourquoi nous assurons la gestion complète de chaque projet de maison individuelle, de la conception à la planification, en passant par le pilotage et le suivi des différentes phases du chantier et les démarches administratives nécessaires.
Voilà tout ce qu’il faut savoir sur ce que l’on peut construire sur un terrain non constructible ; nous espérons que cet article vous aura été utile. Pour toute question sur une parcelle précise, un dossier AFO ou un projet en sol rustique, n’hésitez pas à contacter nos architectes à Marbella. Nous serons ravis de vous accompagner !
