Im Beitrag dieser Woche, der in die Reihe #hacermemipropiacasa eingebettet ist, richten wir unsere Aufmerksamkeit auf ein Modell der Selbstbauweise für Mehrfamilienwohnungen: die Wohnungsbaugenossenschaften.
Dieses Modell, das jahrelang gängige Praxis war, geriet durch den Aufschwung der Immobilienunternehmen in Vergessenheit. Heutzutage gewinnt es wieder an Kraft, getragen von Trends wie dem Cohousing oder den aufkommenden Sanierungsgenossenschaften. Außerdem spielen wir in unserer autonomen Gemeinschaft Andalusien mit dem Trumpf der erheblichen steuerlichen Vorteile, die dieses Modell betreffen, da es möglich sein wird, Befreiungen und Ermäßigungen bei verschiedenen Steuern zu erhalten sowie Zugang zu günstigen Finanzierungskonditionen zu bekommen.
Es scheint uns ein wenig bekanntes, aber sehr interessantes Modell, und deshalb wollten wir eine kurze Darstellung der Funktionsweise einer Wohnungsbaugenossenschaft geben.
Zuallererst: Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?
Eine Genossenschaft ist eine wirksame Formel, um das Recht auf Zugang zu Wohnraum zu erfüllen. In ihr schließt sich eine Gruppe von natürlichen oder juristischen Personen (öffentliche Einrichtungen oder gemeinnützige Organisationen) zusammen, um Selbstbauträger und Zuteilungsempfänger ihrer eigenen Wohnungen zu werden. Ziel ist es, zu den bestmöglichen Qualitäts- und Kostenkonditionen Zugang zu diesen zu erhalten, wozu die Funktion des Bauträgers übernommen wird, wodurch der Aufschlag entfällt, den dessen Gewinn verursacht. Die Bedürfnisse des Mitglieds haben Vorrang vor dem wirtschaftlichen Gewinn, der nicht Teil des Endpreises ist.
Die Genossenschaftsmitglieder können Grundstücke erwerben, parzellieren, erschließen und bebauen, um den Mitgliedern Wohnungen, Lokale, Gebäude oder Anlagen bereitzustellen, sowie Sanierungsarbeiten durchführen.
Die Genossenschaft ist eine partizipative Gesellschaft mit demokratischer Struktur und Kontrolle, in der die Mitglieder aktiv an der Verwaltung der Gesellschaft und am Bauprozess teilnehmen. Sie wird, wie alle Genossenschaften, von den Prinzipien der Gleichheit der Rechte und Pflichten zwischen den Mitgliedern, des freien Beitritts und des freiwilligen Austritts geleitet.
Zur Erleichterung ihrer Verwaltung ist es üblich, auf eine Genossenschaftsverwaltung zurückzugreifen (nicht zu verwechseln mit einer Bauträgerin noch mit der Genossenschaft selbst), die je nach Beschluss die Aufgaben der Suche nach weiteren Mitgliedern, nach Grundstücken, nach dem Bauunternehmen übernehmen sowie die Verwaltung der behördlichen Verfahren übernehmen kann. Dies ändert nichts daran, dass diese Handlungen jederzeit vom Verwaltungsrat gedeckt und den Mitgliedern mitgeteilt werden müssen.
Welche Vorteile hat die Wahl dieses Modells?
- Es ist günstiger. Wie bei der Selbstbauweise im Allgemeinen entfällt durch den Wegfall des externen Bauträgers und die Übernahme seiner Funktion dessen Gewinn. Der Preis ist der Selbstkostenpreis, da kein kommerzieller Gewinn angestrebt wird. Außerdem gibt es in Andalusien steuerliche Vorteile. Im Allgemeinen sind die Notariats-, Register- und sonstigen Pflichtkosten geringer als beim direkten Kauf, und es gibt günstige Konditionen für die Finanzierung der Hypotheken.
- Maßgeschneidertes Design. Ein besonders interessanter Faktor, wenn die Gruppe von Menschen, die sich zusammenschließt, ein besonderes Bedürfnis oder eine besondere Sensibilität teilt. Das ist der Fall bei älteren Menschen, die einen Ort suchen, an dem sie bequem altern können und Gesellschaft sowie eine Reihe von Betreuungsleistungen teilen, die gemeinsam erschwinglicher sind (das Cohousing); auch bei Familien mit Mitgliedern mit besonderen Mobilitätsbedürfnissen, die ein angepasstes Design benötigen; oder bei Gruppen von Menschen, die eine bestimmte Umweltsensibilität teilen und sich zusammenschließen, um nachhaltige Wohnungen zu fördern.
- Individualisierung und Wahl der Materialien und Qualitäten. Gegenüber dem vorherrschenden Marktmodell, in dem die Wohnungen bereits vollständig festgelegt sind, ist es möglich, während des Baus über Aspekte der Konfiguration oder der Materialien zu entscheiden, die die eigene Wohnung betreffen. Du wirst dir dein eigenes Haus bauen, also kannst du es nach deinen Maßen machen.
- Partizipatives und demokratisches Modell. Entscheidungen, die das Gemeinschaftliche betreffen, werden mehrheitlich getroffen, und jedes Mitglied hat eine Stimme.
- Information und Transparenz. Der gesamte Prozess muss das von den Mitgliedern ausgeübte Recht auf Information erfüllen.
- Möglichkeit, die Genossenschaft zu verlassen. Das Mitglied hat das Recht zum freiwilligen Austritt, auch mit dem Recht, alle auf die Wohnung geleisteten Vorauszahlungen zurückzuerhalten (bei ungerechtfertigtem Austritt würde es nur 5 % verlieren). Das passiert nicht beim Kauf vom Bauträger. In vielen Fällen gibt es eine Warteliste, sodass bei Ausscheiden eines Mitglieds dieses durch ein anderes ersetzt wird.
- Versicherung. Falls das Bauunternehmen die Wohnungen nicht in der vereinbarten Frist liefert, gibt es eine Versicherungsgesellschaft, die die Einlagen der Mitglieder abdeckt.
Nachteile
- Es muss eine Geldvorauszahlung geleistet werden, um den Bau durchzuführen, die zunächst für den Erwerb des Grundstücks bestimmt ist.
- Auch die Frage des Preises: Obwohl er a priori niedriger sein wird als beim Kauf einer bereits gebauten Wohnung, kann er durch unvorhergesehene Ereignisse in der Planung oder während des Baus verteuert werden. Der Abschluss eines schlüsselfertigen Vertrags mit dem Bauunternehmen kann eine Garantie dafür sein, dass dies nicht passiert.
- Die Fristen sind länger, da die Wohnung nicht gebaut ist.
- Die kollektive Entscheidungsfindung kann persönlichen Verschleiß bedeuten. Am Ende muss man immer gewisse Zugeständnisse machen.
- Es hat Fälle von Genossenschaftsverwaltungen gegeben, die die Mitglieder betrogen haben, aber natürlich ist das weder inhärent noch exklusiv für diese Praxis.
Zur Veranschaulichung des Gesagten und um das Thema etwas aufzulockern, lassen wir hier mehrere Links als Beispiele für Wohnungsbaugenossenschaften in unserem Land.
Genossenschaft in Madrid. Wirtschaftliche und energetische Nachhaltigkeit
Wie in den übrigen Fällen der Selbstbauweise liegt das Risiko am Ende im sorgfältigen Handeln und der Kontrolle der Prozesse. Normalerweise fehlt den Mitgliedern die Erfahrung im Bereich der Selbstbauweise durch Wohnungsbaugenossenschaften, daher wird es wichtig sein, sich zur Vermeidung dieser Probleme und zur Beschleunigung des Weges mit der angemessenen rechtlichen und technischen Beratung zu umgeben.
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