Comment une maison est évaluée est fondamentalement réglementé par l’Arrêté ECO/805/2003 du 27 mars. Cette norme en particulier approfondit la ligne établie par le Décret Royal 775/1997 sur les sociétés d’évaluation et ses modifications ultérieures. Pour un marché en permanente mutation comme l’immobilier, acheteurs comme vendeurs ont besoin d’un cadre juridique solide et de garanties maximales.
La méthode du coût, brute ou nette, appliquée par l’expert peut s’appliquer à tout type de projets, y compris ceux qui se trouvent encore en phase de projet ou en construction. Des entreprises comme Klic Arquitectos peuvent établir une évaluation immobilière avec toutes les garanties professionnelles requises.
Comment évaluer une maison : concepts de base
En premier lieu, il est fondamental de tenir compte de la différence entre évaluation officielle (tasación) et estimation d’un bien immobilier. Fondamentalement, ce sont les suivantes :
- L’estimation se réfère uniquement à une approximation du prix de marché, sans aucun fondement juridique. Elle ne doit tenir compte que de certaines caractéristiques du bien, sans entrer dans une analyse détaillée. Elle prend en compte les données du Registre et du Cadastre, qui influencent fortement le prix possible à fixer. Son objectif primordial est l’établissement d’un prix approximatif pour le moment où le bien sera mis en vente.
- L’évaluation officielle possède, elle, un fondement et un caractère juridique, une base légale solide et exigée. Tout le processus d’évaluation est soumis à une réglementation très concrète, fondamentalement contenue dans l’Arrêté Ministériel mentionné. Seule est admise une évaluation immobilière réalisée par des professionnels qualifiés à cette fin. Le rapport final devra être signé par un architecte.
Il existe deux méthodes fondamentales pour établir comment une maison est évaluée. Ces méthodes sont le calcul de la valeur de remplacement brute (VRB) et le calcul de la valeur de remplacement nette (VRN).
Première méthode d’évaluation : calcul de la valeur de remplacement brute (VRB)
Dans cette méthode concrète, réglementée par l’Arrêté ECO/805/2003, on additionne les facteurs suivants : valeur du sol, coût de construction et dépenses nécessaires.
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- La valeur du sol peut être établie par la méthode comparative ou par la méthode résiduelle. C’est une valeur qui peut s’exprimer en euros par mètre carré de parcelle, dans celles où existent des maisons individuelles ou même des entrepôts industriels. Elle s’exprimera en euros par mètre carré construit dans les autres cas, c’est-à-dire : locaux, divers types de logement collectif, etc.
- Le coût de construction. Il s’agit du coût de tout le processus constructif par contrat. Il inclut les frais généraux, les coûts d’exécution et le bénéfice industriel obtenu.
- Dépenses nécessaires. Impôts, droits, licences, taxes, frais administratifs (mais pas bénéfices) du promoteur…
Cette méthode s’utilise surtout pour les biens en construction ou bien en projet, édification ou réhabilitation.
Deuxième méthode : calcul de la valeur de remplacement nette (VRN)
Cette méthode applique la formule suivante :
VRN = (coût de construction + dépenses nécessaires) x (1 – dépréciation physique / durée de vie utile) + valeur du sol – dépréciation fonctionnelle.
Facteurs les plus influents dans l’évaluation d’un logement
Pour terminer, il convient de noter les facteurs qui influencent le plus la valeur d’évaluation d’une maison. Ainsi :
- La situation géographique. L’emplacement de la maison est le premier et le plus influent des facteurs qui incidient de manière décisive sur la valeur d’évaluation d’une maison.
- L’entretien. L’état des infrastructures, les rénovations récentes, etc., influencent une proportion importante de la valeur d’évaluation.
- L’efficacité énergétique. La maison devra disposer du certificat correspondant à cet égard. Elle peut obtenir des qualifications de A à G, cette dernière étant la plus défavorable.
Comment une maison est évaluée est quelque chose qui doit être réalisé par des professionnels qualifiés et autorisés, et supervisé par des architectes. Sur notre blog, vous trouverez plus d’informations à ce sujet.
