Ein kompaktes weißes Volumen, tiefe, zum Meer hin gestaffelte Terrassen und ein Gemeinschaftsbereich mit tausend Quadratmetern Garten rund um eine Wasserfläche. Residencial Zalea ist ein Mehrfamilienhaus-Projekt in Torreblanca (Fuengirola, Málaga) auf einem nach Süden ausgerichteten Grundstück mit freiem Blick auf das Mittelmeer und die Küstenlinie zwischen Fuengirola und Mijas. Doch der Auftrag begann nicht auf dem Skizzenpapier, sondern im Gemeindearchiv: Auf dem Grundstück lastete eine Baugenehmigung von 2004 für 36 Wohnungen – 2005 gestoppt und 2007 wieder aufgenommen –, ohne dass ein Verzicht oder ein Erlöschen aktenkundig war. Bevor wir zeichneten, mussten wir herausfinden, was von diesem Verfahren noch gültig war.
Der Auftrag: zuerst die Akte
Am 4. Oktober 2022 prüften wir die vollständige Akte im Rathaus von Fuengirola. Zehn Tage später übergaben wir den städtebaulichen Bericht auf Spanisch und Englisch mit dem, was tatsächlich vorlag: Für den dritten Bauabschnitt der Anlage bestand die Baugenehmigung OM 26/2004 für 36 Wohnungen auf drei Geschossen, mit Untergeschoss für Abstellräume und Stellplätze, 3.446,40 m² Geschossfläche, davon 3.155,01 m² anrechenbar, sowie einem Pool von 44,22 m².
Die Prüfung klärte auch den Stand der früheren Bauabschnitte. Der erste war fertiggestellt und verfügte über die Bezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación). Der zweite war auf Grundlage der OM 32/03 errichtet worden, hatte diese Genehmigung jedoch nicht erhalten. Und auf dem dritten lastete der Baustoppbescheid 12791/05 vom 7. Dezember, erlassen nach der Anzeige eines Nachbarn; das Projekt wurde geändert und 2007 der Baustopp aufgehoben.
Danach gab es keinen einzigen neuen Verfahrensschritt mehr in der Akte. Die Genehmigung sah 6 Monate für den Baubeginn und 20 Monate für die Ausführung vor und sollte ohne beantragte Verlängerung ihre Gültigkeit verlieren; wir konnten jedoch weder einen Verzicht des Bauträgers noch ein eingeleitetes Erlöschensverfahren feststellen. Das ist ein Risiko, und Risiken misst man, bevor man ein Projekt in Auftrag gibt, nicht danach.
Rahmenbedingungen des Grundstücks
Der zweite Befund betraf die Fläche. Das Grundstück misst laut Kataster 2.755 m², gegenüber den 3.583,26 m² in den Genehmigungsunterlagen. Die Differenz geht auf eine Änderung der rechten Grundstücksgrenze zurück, die in der Genehmigung nicht berücksichtigt wurde, sodass die genehmigte Bebaubarkeit unverändert auf einem kleineren Grundstück verblieb. Bei einer überbauten Grundfläche von 1.100 m² wird der Spielraum, das Volumen zu verschieben, ziemlich eng.
Die eigentliche Rahmenbedingung war jedoch die Zufahrt. Der Gemeindearchitekt bekräftigte, dass die Zufahrt für Fahrzeuge von der unteren Straße aus schwierig sei, und hielt es für notwendig, sie von oben zu lösen – was Verhandlungen mit den Nachbarn bedeutet. Das ist kein Problem, das sich am Zeichentisch lösen lässt. Es ist eine vorgelagerte Verhandlung, von der die Tiefgarage mit 1.157 m² unter Geländeniveau abhängt – und mit ihr ein guter Teil des gesamten Vorhabens.
Der Vorentwurf: 36 Wohnungen auf einer Genehmigung von 2004
Wir beschlossen, das Raumprogramm nicht neu zu erfinden. Der Vorentwurf behält die 36 Wohnungen der Genehmigung bei und folgt der Bauvorschrift BA-2 des Flächennutzungsplans (PGOU) von Fuengirola – offene Blockbebauung, Untertyp 2 – mit drei oberirdischen Geschossen (EG+2), ausgebautem Dachgeschoss und einem Untergeschoss. Daraus ergeben sich 3.446 m² oberirdische Bruttogeschossfläche und 1.157 m² Untergeschoss, verteilt auf vier Treppenhäuser und ohne Innenhöfe: Alle Wohnungen sind nach außen orientiert.
Der Wohnungsmix ist bewusst gewählt: 20 Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, 10 mit zwei Schlafzimmern, Bad und Gäste-WC sowie 6 mit einem Schlafzimmer. Im Erdgeschoss liegen die Zugänge und der Außengemeinschaftsbereich. Die Wohnungen sind vorzugsweise nach Süden und Osten ausgerichtet, um die tiefstehende Wintersonne einzufangen und die Räume vor sommerlicher Überhitzung zu schützen. Die Terrassen sind tief – eine echte Erweiterung von Wohnzimmer und Hauptschlafzimmer –, und die Auskragungen und Rücksprünge, aus denen sie entstehen, wirken zugleich als passiver Sonnenschutz der Fassade, im Einklang mit dem Dokument DB-HE des CTE (spanische technische Bauordnung) für Mehrfamilienhäuser in der Klimazone A4. Die Gebäudeform selbst wird zum Sonnenschirm.
Die Oberflächen wurden nach ihrer Beständigkeit gegenüber der salzhaltigen Luft der Küste von Málaga ausgewählt: helle mineralische Beschichtungen, Aluminiumfenster mit thermischer Trennung, Sonnenschutzverglasung und Glasgeländer, die den Blick zum Horizont offenhalten. Bei der Haustechnik sah der Vorentwurf eine Vorinstallation für die Klimatisierung ohne Heizsystem vor; der für die Ausführungsplanung vorgesehene Leistungsumfang umfasste Photovoltaik und Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
Wo das Projekt stehen blieb
Am 15. Januar 2023 besichtigten und fotografierten wir das Grundstück. Der Vorentwurf entstand in denselben Tagen – der Plan ist auf den 12. Januar datiert –, und aus ihm gingen die beiden Außenvisualisierungen hervor, die diese Projektseite illustrieren, im eigenen Büro erstellt und auf den 25. und 26. Januar datiert: ein kompaktes weißes Volumen, gestaffelte Terrassen und ein Außengemeinschaftsbereich mit 1.000 m² Rasen und Garten aus mediterraner Vegetation mit geringem Wasserbedarf, 300 m² Betonbelag und 124 m² Sonderbelägen. Das Sonnendeck gruppiert sich um eine 100 m² große Wasserfläche. Die Genehmigung von 2004 sah einen Pool von 44,22 m² vor; der Entwurf plante gut das Doppelte, denn in einem Gebäude mit 36 Wohnungen ist es der Gemeinschaftsbereich, der den Wohngenuss auf alle Eigentümer verteilt.
Im Juni 2024 vervollständigten wir das Team – Haustechnikplanung, Telekommunikation und Bauingenieurwesen (Arquitectura Técnica) – und legten ein Angebot für die Gesamtbetreuung vor: Entwurfsplanung (Proyecto Básico), Ausführungsplanung, Haustechnik, ICT (Telekommunikationsinfrastruktur), Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan, Genehmigungsmanagement und Bauleitung, mit geplantem Baubeginn 2025. Über den Vorentwurf kam das Projekt nicht hinaus. Die hier gezeigten Bilder sind volumetrische Studien-Renderings des Büros, keine Fotografien eines gebauten Gebäudes – und das sollte man auch so sagen.
Galerie
Projektdaten
- Typologie: Mehrfamilienhaus, Neubau (offene Blockbebauung, Bauvorschrift BA-2 des PGOU von Fuengirola)
- Nutzung: Geschosswohnungsbau. Drei oberirdische Geschosse (EG+2), ausgebautes Dachgeschoss und Untergeschoss
- Lage: Torreblanca, Fuengirola (Málaga, Costa del Sol)
- Raumprogramm: Wohnungen in den Regelgeschossen, Erdgeschoss mit Zugängen und Außengemeinschaftsbereich mit Pool; Untergeschoss mit Abstellräumen und Tiefgarage (1.157 m²)
- Projektjahr: 2022–2024 (städtebauliche Vorstudie, 2022; Vorentwurf und Visualisierungen, 2023)
- Status: Projekt in der Konzeptphase / Vorentwurf
- Einheiten: 36 Wohnungen: 20 mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, 10 mit zwei Schlafzimmern, Bad und Gäste-WC, 6 mit einem Schlafzimmer. Vier Treppenhäuser
- Bruttogeschossfläche: 3.446 m² oberirdisch und 1.157 m² Untergeschoss (≈ 4.603 m²); laut früherer Genehmigung 3.155,01 m² anrechenbar
- Grundstücksfläche: 2.755 m² laut Kataster (3.583,26 m² in den Genehmigungsunterlagen)
- Bauherr: Privater Bauträger
- Leistungen von Klic: städtebauliche Vorstudie, Vorentwurf und Visualisierungen; Angebot für die Gesamtbetreuung des Projekts
- Visualisierungen: Klic Arquitectos (Januar 2023)
- Team: Klic Arquitectos (Klicstudio Arquitectura y Diseño SLP)
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