Ein kompaktes weißes Volumen, tief gestaffelte Terrassen zum Meer hin und ein tausend Meter großer Gemeinschaftsgarten um eine Wasserfläche. Residencial Zalea ist ein Mehrfamilienwohnhaus-Projekt in Torreblanca (Fuengirola, Málaga), auf einem nach Süden ausgerichteten Grundstück mit offenem Blick auf das Mittelmeer und das Küstenprofil zwischen Fuengirola und Mijas. Doch der Auftrag begann nicht auf dem Skizzenpapier, sondern im Stadtarchiv: Das Grundstück schleppte eine Baugenehmigung von 2004 für 36 Wohnungen mit sich, 2005 ausgesetzt und 2007 reaktiviert, ohne dass ein Verzicht oder eine Verfallsakte verzeichnet war. Vor dem Zeichnen musste geklärt werden, was von diesem Vorgang noch lebte.
Der Auftrag: zuerst der Vorgang
Am 4. Oktober 2022 prüften wir den vollständigen Vorgang beim Rathaus von Fuengirola. Zehn Tage später übergaben wir den städtebaulichen Bericht, auf Spanisch und Englisch, mit dem, was auf dem Tisch lag: Die dritte Phase der Anlage verfügte über die Baugenehmigung OM 26/2004 für 36 Wohnungen auf drei Geschossen, mit Keller für Abstellräume und Parken, 3.446,40 m² Geschossfläche, davon 3.155,01 m² anrechenbar, und einen Pool von 44,22 m².
Die Prüfung klärte auch den Stand der früheren Phasen. Die erste war fertiggestellt und mit Erstbezugsgenehmigung versehen. Die zweite war unter der OM 32/03 errichtet, hatte diese Genehmigung jedoch nicht erhalten. Und die dritte schleppte den Aussetzungsbeschluss 12791/05 vom 7. Dezember mit sich, erlassen nach der Anzeige eines Nachbarn; das Projekt wurde geändert und 2007 die Aussetzung aufgehoben.
Danach kein neuer Vorgangsschritt mehr. Die Konzession gab 6 Monate für den Baubeginn und 20 für die Ausführung, mit Verlust der Gültigkeit bei nicht beantragter Verlängerung, und wir konnten weder einen Verzicht des Bauträgers noch ein eingeleitetes Verfallsverfahren feststellen. Das ist Risiko, und Risiko wird vor der Projektvergabe gemessen, nicht danach.
Rahmenbedingungen des Grundstücks
Der zweite Fund betraf die Fläche. Das Grundstück misst im Kataster 2.755 m², gegenüber den 3.583,26 m² in den Unterlagen der Genehmigung. Die Differenz stammt aus einer Änderung der rechten Grundstücksgrenze, die in der Genehmigung nicht erfasst wurde, sodass die gewährte Baumasse auf einem kleineren Grundstück intakt blieb. Bei einer Grundfläche von 1.100 m² wird der Spielraum zum Verschieben des Volumens recht eng.
Die eigentliche Bedingung war jedoch der Zugang. Der städtische Architekt bekräftigte die Schwierigkeit der Zufahrt von der unteren Straße und hielt es für nötig, sie von oben zu lösen, was Verhandlungen mit den Nachbarn bedeutet. Es ist kein Zeichenproblem. Es ist eine vorgelagerte Verhandlung, von der der Parkkeller abhängt, 1.157 m² unter der Geländeoberkante, und mit ihm ein guter Teil des Vorhabens.
Der Vorentwurf: 36 Wohnungen auf einer Genehmigung von 2004
Wir beschlossen, das Programm nicht neu zu erfinden. Der Vorentwurf behält die 36 Wohnungen der Genehmigung und richtet sich nach der Bauordnung BA-2 des Bebauungsplans von Fuengirola —offener Block, Untertyp 2— mit drei oberirdischen Geschossen (E+2), Dachgeschossnutzung und einem Kellergeschoss. Ergibt 3.446 m² oberirdisch und 1.157 m² Keller, verteilt auf vier Treppenkerne und ohne Innenhöfe: Alle Wohnungen schauen nach außen.
Der Größenmix ist bewusst gewählt: 20 Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, 10 mit zwei Schlafzimmern, Bad und Gäste-WC sowie 6 mit einem Schlafzimmer. Im Erdgeschoss die Zugänge und der Außengemeinschaftsbereich. Die Wohnungen sind bevorzugt nach Süden und Osten ausgerichtet, um die tiefstehende Wintersonne einzufangen und die Räume vor sommerlicher Überhitzung zu schützen. Die Terrassen sind tief, reale Verlängerung von Wohnraum und Hauptschlafzimmer, und die Auskragungen und Rücksprünge, die sie erzeugen, wirken zudem als passiver Sonnenschutz der Fassade, im Einklang mit dem CTE-DB-HE für Mehrfamilienwohnhäuser im Klima A4. Die Gebäudeform dient als Sonnensegel.
Die Oberflächen wurden nach ihrem Verhalten gegenüber der salzhaltigen Luft der málagerischen Küste gewählt: helle mineralische Beschichtungen, Aluminiumtischlerei mit thermischer Trennung, Sonnenschutzgläser und Glasgeländer, die die Transparenz zum Horizont bewahren. Bei den Installationen sah der Vorentwurf eine Klimavorinstallation ohne Heizsystem vor, und der für das Ausführungsprojekt vorgesehene Umfang umfasste Photovoltaik und E-Ladepunkte.
Wo das Projekt stehen blieb
Am 15. Januar 2023 besichtigten und fotografierten wir das Grundstück. Der Vorentwurf wurde in denselben Tagen gezeichnet —der Plan trägt das Datum des 12. Januar—, und aus ihm gingen die beiden Außenvisualisierungen hervor, die dieses Datenblatt illustrieren, intern produziert und datiert auf den 25. und 26. Januar: kompaktes weißes Volumen, gestaffelte Terrassen und ein 1.000 m² großer Außengemeinschaftsbereich aus Rasen und Garten mit wassersparender mediterraner Vegetation, 300 m² Betonbelag und 124 m² Sonderbeläge. Das Sonnendeck gliedert sich um eine 100 m² große Wasserfläche. Die Genehmigung von 2004 sah einen Pool von 44,22 m² vor; der Entwurf verdoppelte ihn locker, denn in einem Haus mit 36 Wohnungen ist der Gemeinschaftsbereich das, was den Genuss unter allen Eigentümern verteilt.
Im Juni 2024 vervollständigten wir das Team —Haustechnik, Telekommunikation und Bauleitung— und legten ein Angebot zur Integralsteuerung vor: Vorentwurf, Ausführungsprojekt, Installationen, ICT, Sicherheits- und Gesundheitsstudie, Genehmigungsmanagement und Bauleitung, mit Baubeginn 2025. Das Projekt kam nicht über den Vorentwurf hinaus. Die hier gezeigten Bilder sind volumetrische Studienrender, keine Fotografien eines gebauten Gebäudes, und das sollte man so sagen.
Galerie
Technisches Datenblatt
- Typologie: Mehrfamilienwohnhaus, Neubau (offener Block, Bauordnung BA-2 des Bebauungsplans von Fuengirola)
- Nutzung: Geschosswohnungsbau. Drei oberirdische Geschosse (E+2), Dachgeschossnutzung und Kellergeschoss
- Lage: Torreblanca, Fuengirola (Málaga, Costa del Sol)
- Programm: Wohnungen in Regelgeschossen, Erdgeschoss mit Zugängen und Außengemeinschaftsbereich mit Pool; Keller mit Abstellräumen und Parken (1.157 m²)
- Projektjahr: 2022-2024 (städtebauliche Vorstudie, 2022; Vorentwurf und Visualisierungen, 2023)
- Stand: Projekt in Konzeptphase / Vorentwurf
- Einheiten: 36 Wohnungen: 20 mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, 10 mit zwei Schlafzimmern, Bad und Gäste-WC, 6 mit einem Schlafzimmer. Vier Treppenkerne
- Bebaute Fläche: 3.446 m² oberirdisch und 1.157 m² Keller (≈ 4.603 m²), davon 3.155,01 m² anrechenbar gemäß früherer Genehmigung
- Grundstücksfläche: 2.755 m² laut Kataster (3.583,26 m² in den Unterlagen der Genehmigung)
- Bauherr: Private Bauträgerin
- Leistungen von Klic: Städtebauliche Vorstudie, Vorentwurf und Visualisierungen; Angebot zur Integralsteuerung des Projekts
- Visualisierungen: Klic Arquitectos (Januar 2023)
- Team: Klic Arquitectos (Klicstudio Arquitectura y Diseño SLP)
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