Si vous cherchez des parcelles à acheter ou pour construire en Andalousie, vous avez probablement vu la classification « sol non constructible » et vous vous êtes demandé ce qu’elle signifie et s’il est possible d’y bâtir.
Les trois types de sol en Espagne
La législation urbanistique espagnole classe le sol en trois catégories : Sol urbain (déjà intégré au tissu urbain, avec accès aux services ; on peut y bâtir directement), Sol constructible (peut devenir urbain à l’avenir avec un plan partiel ; construction très limitée jusque-là) et Sol non constructible (SNU) (exclu du processus d’urbanisation pour protéger l’environnement, le paysage ou les ressources naturelles).
Peut-on construire sur un sol non constructible ?
Oui, mais avec de nombreuses restrictions. En Andalousie, la LOUA et les plans généraux municipaux autorisent certaines constructions en SNU sous conditions strictes : logement agricole lié à une exploitation active, activités d’intérêt public (hôtels ruraux, campings, installations sportives) et réhabilitations de constructions existantes selon les conditions du PGOU.
SNU de caractère général vs. SNU de protection spéciale
SNU de caractère général : restrictions modérées. Des usages ruraux et le tourisme rural peuvent être autorisés sous conditions. SNU de protection spéciale : niveau maximal de restriction (Parcs Naturels, Natura 2000, zones historiques ou agricoles). Presque aucune construction nouvelle n’est possible.
L’AFO comme solution pour les constructions déjà existantes
Si une construction sur sol non constructible a été édifiée sans permis il y a plus de 6 ans, elle peut être légalisée par la procédure d’Asimilado Fuera de Ordenación (AFO). Cette procédure lui confère un statut de tolérance qui permet de l’inscrire au Registre de la Propriété, de l’hypothéquer et de la vendre. Klic Arquitectos a traité plus de 40 dossiers AFO en Andalousie.
