Si vous avez décidé de vous construire votre propre maison au lieu d’en acheter une déjà faite, je crois que vous avez pris une excellente décision. Vous allez avoir une maison faite exactement selon vos besoins, selon votre style, et vous allez éliminer les marges qu’un promoteur professionnel charge sur le logement déjà construit, puisque vous allez faire office d’autopromoteur, ce qui fait que le logement vous reviendra moins cher que si vous achetiez le même déjà fait.
D’autre part, vous êtes sur le point d’entamer un chemin que vous ne connaissez pas, et certains conseils ne vous feront pas de mal. Une chose qui arrive à beaucoup de gens qui vont se construire leur propre logement est qu’ils ne savent pas vraiment dans quelles dépenses ils vont encourir comme autopromoteurs : ils demandent le prêt pour payer la parcelle, le constructeur et l’architecte, et ensuite ils rencontrent des imprévus. Nous allons essayer que cela n’arrive pas.
Mon idée en écrivant cet article est de vous faire une vision d’ensemble de toutes les dépenses qui vont apparaître au long de la promotion.
- La première dépense de toutes est l’achat de la parcelle. Elle peut comporter des frais de commissions si elle se fait via une agence immobilière, et elle comportera également des frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les impôts correspondants. Le prix d’une parcelle est variable selon l’emplacement, les vues, etc. À titre d’orientation, une parcelle de 400 m² avec possibilité de construire 120 m² et sous-sol à Torremolinos, avec vue sur la mer, peut se situer autour de 120 000 euros en ce moment.
- Ensuite, il y a la dépense de l’architecte concepteur. Un projet de base et d’exécution, avec étude de sécurité et de santé, peut tourner autour de 5 % de la valeur de la construction.
- Puis il y a les frais de licence de travaux à la mairie, auxquels il faudra ajouter la dépense de l’impôt sur les constructions et travaux. Les taxes municipales de licence de travaux se situent habituellement autour de 2,2 % du coût de construction, et l’impôt sur les constructions et travaux autour de 4,5 % du coût de la construction, bien que cela dépende de la mairie.
- Il sera aussi nécessaire de faire un relevé topographique de la parcelle, et une étude géotechnique de celle-ci. Le topographique se situera autour de 300-400 euros sur une parcelle normale, et le géotechnique dépend de sa complexité, il peut tourner autour de 1 000 euros.
- Une fois la licence obtenue, vous devrez obtenir le prix du constructeur pour faire le chantier. C’est la dépense la plus importante qu’a un promoteur. Le prix de la construction est variable selon les qualités et le type de construction, mais pour avoir une estimation, l’ordre des architectes de Málaga, dans ses coûts de la construction de 2017, établit un montant de 926 euros / m² de construction. Une recommandation sur la forme de paiement : payez le travail réalisé, certifié par votre technicien, et jamais avant, pour éviter les surprises.
- Comme promoteur, vous devrez faire face à la dépense de l’assurance décennale et de l’OCT. Comme autopromoteur, vous pouvez ne pas le faire, mais cela impliquera que dans l’acte notarié figure qu’il n’a pas été fait d’assurance décennale, et cela peut poser des problèmes pour vendre. Le prix de l’assurance décennale peut se situer autour de 3 000 euros, et l’OCT autour de 2 000 euros.
- Pendant le chantier, vous devrez engager un architecte directeur de travaux et un conducteur de travaux pour la direction d’exécution, ainsi qu’un coordinateur de sécurité et de santé. Le directeur de travaux facture habituellement autour de 3 % du PEM, tout comme le directeur d’exécution de travaux (encore 3 % du PEM), et le coordinateur de sécurité et de santé entre 0,5 et 1 % du PEM (Budget d’exécution matérielle).
- Une fois le chantier terminé, vous devrez faire la licence de première occupation, et payer ses taxes correspondantes ; les taxes de première occupation se situent habituellement autour de 0,9 % du PEM. Il faudra le livre du bâtiment (cela peut être inclus ou non dans les honoraires initiaux de l’architecte et il est bon de le vérifier au début), passer l’acte notarié et enregistrer (frais en fonction de ce qui est acté, dont on peut aussi consulter les prix au début), et les impôts qui en découlent (l’impôt sur les actes juridiques documentés se situe autour de 1 pour mille du montant pour lequel vous passez l’acte). Vous devrez également réaliser les ouvertures de compteurs auprès des différentes compagnies fournisseuses ; chacune a un montant pour l’ouverture, qu’il convient de consulter à l’avance.
En gros, ce sont toutes les étapes qui vont se succéder au long de la promotion et qui vont vous représenter une dépense.
Ci-dessous, je vous joins un tableau récapitulatif de ce qui a été commenté.
