Dans l’article du jour, nous allons jouer au Qui est-ce ?, le classique jeu d’enfants dans lequel, au fil de la partie, se dévoilent les profils de personnages, mais transposé à l’autoconstruction d’un logement. Comme nous l’avons expliqué dans des articles précédents, pour qu’un chantier arrive à bon port, il faut passer par une série d’étapes, et à chacune apparaissent différents professionnels avec une fonction très précise. Aujourd’hui, en tant qu’agence d’architecture à Malaga, nous allons expliquer qui sont ces intervenants et préciser l’étendue des attributions de chacun.
Le promoteur (autopromoteur dans ce cas)
C’est celui qui assume la charge d’entreprendre la construction. Puisqu’il sera le futur utilisateur du logement, celui-ci doit s’adapter à son mode de vie, à ses besoins et, évidemment, à son budget.
Pour être considéré comme autopromoteur et bénéficier des avantages fiscaux de cette catégorie, l’objectif ne doit pas être de louer ou de vendre le logement (TVA à 10 % du budget du contrat de travaux dans le cas de l’autopromotion d’un logement, contre 21 % pour un promoteur ordinaire).
L’architecte (concepteur)
Il concevra le logement selon les exigences du client, en tenant compte des contraintes de la parcelle choisie et de la réglementation en vigueur, et en rendant sa construction viable en termes constructifs. Il se chargera normalement de l’avant-projet, du projet de base, du projet d’exécution et de la direction des travaux, trois concepts que nous définirons en profondeur dans un futur article.
Les honoraires pour ces fonctions vont de 6 à 10 % du Budget d’Exécution Matérielle des travaux (PEM). Rappelons qu’investir dans la conception, c’est garantir le confort pendant toute la durée d’usage du logement.
L’architecte directeur des travaux
Comme mentionné plus haut, cette fonction est fréquemment assumée par l’architecte concepteur, bien que ce ne soit pas obligatoire. Selon la législation correspondante, cette tâche consiste à « faire partie de la Direction Technique du chantier et en diriger le développement dans les aspects techniques, esthétiques, urbanistiques et environnementaux, en conformité avec le projet qui le définit, le permis de construire, les autres autorisations requises et les conditions du contrat, afin d’assurer son adéquation à la fin proposée ».
La terminologie prête souvent à confusion ici, car elle laisse penser que sa fonction est de diriger les travaux de construction, les ouvriers, et de veiller à la bonne exécution des travaux : non, c’est un superviseur général qui veille à ce que tout avance conformément au projet et qu’il n’y ait pas de défauts imputables à l’exécutant des travaux.
Le directeur d’exécution (l’économiste de la construction)
Selon la législation correspondante, « le directeur d’exécution des travaux est l’agent qui, faisant partie de la direction technique, dirige le développement du chantier dans les aspects techniques, esthétiques, urbanistiques et environnementaux, en conformité avec le projet qui le définit, le permis de construire, les autres autorisations requises et les conditions du contrat, afin d’assurer son adéquation à la fin proposée ».
Autrement dit, il se charge d’un contrôle minutieux du chantier, en assurant un suivi continu de celui-ci et des matériaux qui arrivent, et en vérifiant pour le client que le constructeur agit correctement.
Ses honoraires se situent entre 2 et 4 % du PEM.
Le constructeur
C’est l’agent qui assume l’engagement d’exécuter les travaux, c’est-à-dire qu’il apporte les moyens humains et matériels nécessaires pour réaliser la construction conformément au projet, et c’est en outre lui qui embauchera le chef de chantier : la figure qui commande les ouvriers.
Le coordinateur de sécurité et santé
Il coordonne l’application des principes généraux de prévention et de sécurité. Disons qu’il veille à ce que tout ce qui se passe sur le chantier se fasse conformément à la réglementation de sécurité et de contrôle, en évitant les incidents. Il peut arriver que le directeur des travaux et le directeur d’exécution assument cette fonction. Ensemble, ces trois fonctions constituent la Direction Technique.
Le topographe
C’est un technicien chargé du relevé de la planimétrie exacte de la parcelle, en employant des outils spécifiques qui garantissent le référencement des points du terrain. C’est essentiel pour qu’au moment de projeter sur plan, tout concorde avec la réalité physique de la parcelle.
Le géologue
Il fournira le rapport géotechnique, un document indispensable pour connaître la composition physique du sol sur lequel on projette, et ainsi savoir quel type de fondation et de structure sera nécessaire.
Organisme de Contrôle Technique (OCT)
Ce sont des entités qui contrôlent la qualité de la structure. Il est nécessaire pour souscrire l’assurance décennale, et sa souscription par le promoteur est obligatoire. Pour l’autopromoteur, elle est optionnelle, comme nous le verrons ci-dessous.
La compagnie d’assurance pour l’assurance décennale
L’assurance décennale est une obligation du promoteur, afin qu’en cas de problèmes structurels dans la construction, ceux-ci soient assurés pour l’acheteur. Dans le cas de l’autopromoteur, étant son propre client, cette obligation peut être écartée, mais l’acte notarié comportera une mention indiquant que la responsabilité décennale n’est pas assurée, ce qui, si l’on décide de vendre avant ces 10 ans, compliquera la vente du bien.
La banque
Si vous financez la promotion par un crédit promoteur, la banque et l’évaluateur seront comme un agent de plus de la construction. La banque libérera les fonds au fur et à mesure que son évaluateur ou le directeur des travaux certifieront l’avancement.
L’évaluateur
Certains banques ne se contentent pas des certifications de travaux de la direction technique : elles envoient un évaluateur qui corrobore l’état du chantier mois après mois pour libérer l’argent du crédit promoteur.
La mairie
C’est elle qui délivrera le permis de construire, nécessaire pour pouvoir construire, et à qui il faudra en outre payer une série d’impôts urbanistiques et de taxes relatives à l’usage du sol pendant la construction, à la gestion des déchets, à l’occupation, aux raccordements, etc. C’est aussi là que se traite la licence de première occupation, nécessaire pour passer l’acte notarié.
Le notaire
Il rédige les actes du logement une fois celui-ci terminé.
Le conservateur des hypothèques
Il inscrit les actes au registre de la propriété.
Le fisc
Tout au long du processus, plusieurs impôts se liquident auprès de l’administration fiscale, comme les Actes Juridiques Documentés et la TVA elle-même.
Et voilà pour les intervenants. La longueur de la liste ne doit pas vous décourager de vous lancer dans l’autopromotion, car les avantages de ce modèle sont nombreux face à celui d’acheter un logement déjà construit ou promu par un tiers.
Compter sur un accompagnement de confiance pendant tout ce processus le rendra plus agile et accessible, et dans notre agence d’architecture à Malaga, nous disposons d’une équipe de spécialistes prête à vous faciliter les choses. Vous savez que pour toute question, n’hésitez pas à nous écrire. 🙂
