C’est la première question de presque tout investisseur hôtelier : combien coûte le projet d’architecture d’un hôtel ? La réponse honnête n’est pas un chiffre en euros, mais un pourcentage du budget des travaux. Et, surtout, comprendre ce que ce pourcentage inclut et ce qui le fait varier. Nous vous l’expliquons depuis notre expérience de conception et de direction d’hôtels à Malaga et sur la Costa del Sol.
Ce qu’inclut « le projet » d’un hôtel
Ce n’est pas un document unique, mais quatre travaux enchaînés :
- Concept et étude de viabilité : définit le modèle d’exploitation, le nombre de chambres et l’insertion réglementaire.
- Projet de base : le document avec lequel on demande le permis.
- Projet d’exécution : les plans et détails avec lesquels on construit.
- Direction de chantier : la supervision technique jusqu’à l’ouverture.
Quand vous comparez les devis de deux cabinets, assurez-vous que les deux incluent les quatre phases : beaucoup de différences de prix sont, en réalité, des différences d’étendue.
L’honoraire se calcule en pourcentage du budget des travaux
En architecture, les honoraires s’expriment habituellement en pourcentage du budget d’exécution des travaux (PEM), et non en montant fixe. Ce pourcentage se comporte ainsi :
- Il baisse à mesure que le budget des travaux augmente (économie d’échelle) : un grand hôtel a un pourcentage moindre qu’un petit.
- Il monte avec la complexité : un hôtel est bien plus exigeant qu’un logement (réglementation touristique, protection incendie, accessibilité, installations intensives).
- Il est généralement plus élevé en rénovation ou repositionnement qu’en construction neuve, car il faut diagnostiquer et résoudre l’existant.
À titre indicatif, dans un projet hôtelier, l’ensemble projet + direction de chantier se situe généralement entre 6 % et 12 % du budget des travaux : plus près de la limite inférieure pour les chantiers à gros budget et les projets simples, et plus près de la supérieure pour les petits hôtels, très singuliers ou les rénovations complexes. Cela semble une petite part de l’investissement ; c’est pourtant la décision qui conditionne tout le reste.
Quels facteurs font varier ce pourcentage
- Catégorie et positionnement de l’hôtel : un 3 étoiles urbain n’exige pas la même chose qu’un resort 5 étoiles.
- Construction neuve, rénovation ou repositionnement d’un hôtel en activité.
- État du bâtiment de départ : ici, une bonne due diligence technique évite les mauvaises surprises coûteuses.
- Maintenir l’hôtel en exploitation : planifier le chantier par phases renchérit le projet, mais compense généralement face au manque à gagner d’une fermeture.
- Étendue de la mission : si elle inclut ou non design d’intérieur et paysagisme.
L’erreur coûteuse : choisir au pourcentage le plus bas
Le projet est, précisément, le poste où il convient le moins d’économiser, car il détermine combien coûtera et combien rapportera tout le reste. Un projet mal résolu se paie en dérives de chantier, en délais qui s’allongent et en chambres qui rapportent moins qu’elles ne pourraient. Un bon projet, au contraire, se paie tout seul : il optimise le nombre de clés, l’efficacité des installations et l’exploitation des zones communes.
Comment nous l’abordons chez Klic Arquitectos
Nous travaillons avec des honoraires fermes dès l’avant-projet – sans « selon métrés finaux » – et avec un budget de travaux ferme avant de commencer, pour que l’investisseur connaisse le chiffre exact et puisse planifier le financement. Nous supervisons le chantier en contrôlant les certifications face au projet : ces dernières années, le dépassement moyen de nos chantiers s’est maintenu sous les 5 %. Et nous planifions les rénovations par phases pour minimiser le temps de fermeture.
Questions fréquentes
Le pourcentage s’applique-t-il au budget des travaux ou à l’investissement total ?
Sur le budget d’exécution des travaux (PEM). Il n’inclut ni le sol, ni les permis et taxes, ni le mobilier et l’équipement (FF&E), ni les honoraires des autres techniciens.
Le projet d’une rénovation coûte-t-il plus cher, en pourcentage, que celui d’une construction neuve ?
Généralement oui. Rénover ou repositionner un hôtel exige de diagnostiquer et de résoudre l’existant, avec plus d’incertitude et plus de travail technique que de partir de zéro.
Ce pourcentage inclut-il la direction de chantier ?
Il doit toujours être spécifié. Chez Klic, nous donnons des honoraires fermes qui incluent projet et direction de chantier ; il convient néanmoins de vérifier l’étendue dans tout devis que vous comparez.
Peut-on rénover un hôtel sans le fermer ?
Oui, en planifiant le chantier par phases pour qu’une partie de l’hôtel continue d’opérer. Cela coûte un peu plus de projet, mais s’avère généralement rentable face à la perte de revenus d’une fermeture totale.
Vous avez un projet hôtelier en tête ?
Chez Klic Arquitectos, nous concevons et dirigeons des hôtels à Malaga et sur la Costa del Sol, avec des honoraires fermes et un contact direct avec les associés à toutes les phases. Parlez-nous-en lors d’un premier appel sans engagement.
