Aujourd’hui, nous aimerions faire une comparaison des avantages et inconvénients de deux options dont on dispose pour obtenir la maison de ses rêves. La première serait d’acheter une parcelle et de construire un logement à partir de zéro, la seconde option étant d’acheter une vieille maison et de la rénover. Quels avantages et inconvénients a chacune des deux options ?
Avantages de commencer un logement à partir de zéro.
En commençant un logement à partir de zéro, vous avez la possibilité de faire exactement ce que vous voulez, tant en ce qui concerne le style du logement que la distribution de celui-ci et son adaptation à votre style de vie. Enfin, vous décidez aussi des prestations que vous voulez donner à votre logement, en tenant compte de la façon dont vous allez utiliser la maison. D’une certaine manière, ce dont nous parlons, c’est de nous faire un « costume sur mesure ». D’autre part, en faisant office d’autopromoteur, vous éliminez la marge qu’un promoteur professionnel charge sur un logement neuf, ce qui vous fait aussi économiser de l’argent par rapport à l’achat de ce même logement sur le marché du neuf. Si vous décidiez aussi d’éliminer le constructeur et d’engager vous-même les corps de métier séparément, vous pourriez économiser également la marge du constructeur, bien que dans ce cas il vous faudrait un « Project manager » pour pallier l’absence de coordination des corps de métier qu’assume le constructeur.
Avantages d’acheter une vieille maison et de la rénover.
À mon sens, ils sont fondamentalement trois. En premier lieu, il se peut que pour vous l’emplacement soit un facteur clé, et que là où vous voulez vivre, il n’y ait pas de parcelles pour faire de l’œuvre neuve (par exemple, au centre de Málaga). Dans ce cas, rénover une vieille maison peut être la seule option pour parvenir à vivre là où vous voulez. Il peut aussi arriver que vous cherchiez une composante historique, que vous ne pouvez obtenir qu’en réhabilitant. Si vous êtes un amoureux de l’ancienne maçonnerie de brique, des plafonds à caissons en bois, des maçonneries de pierre ou des carrelages hydrauliques, la réhabilitation vous permet de conjuguer le neuf et l’ancien, en obtenant des ambiances que vous n’obtiendriez pas avec un logement de construction neuve. Enfin, et non moins important, il y a le vecteur économique. Pendant la crise, et encore, bien que de moins en moins, il y a eu des opportunités d’achat de logements où le prix d’achat était impossible à obtenir en additionnant le prix de la parcelle et le prix de la construction neuve. Il revenait beaucoup mieux d’acheter quelque chose d’existant et de rénover, que d’acheter une parcelle et de faire de l’œuvre neuve. Cela s’explique parce que le prix du logement d’occasion est plus élastique que celui de l’œuvre neuve, en pouvant provenir d’héritages, ou par l’existence de coûts déjà irrécupérables. Pendant la crise, j’ai participé comme architecte à des opérations où, quand j’apprenais les prix de vente, je n’arrivais pas à y croire ; parfois, le prix de vente des biens était inférieur à ce que coûterait de les construire aujourd’hui, sans compter ce que vaudrait le terrain (prix de vente de l’ordre de 600 euros/m²). Dans ces cas, il peut sans doute valoir la peine d’acheter quelque chose d’ancien et de rénover, puisque la somme du coût de vente et de la rénovation sera à l’évidence inférieure à celle de la parcelle et de l’œuvre neuve.
Inconvénients de commencer un logement à partir de zéro.
L’inconvénient fondamental est l’incertitude du processus. Les gens ont peur de rencontrer des problèmes avec la licence, de découvrir qu’ils ne peuvent pas construire ce qu’ils croyaient ou ce qu’on leur a promis, que la construction se renchérisse, que des retards surviennent dans le processus de construction, ou qu’au final il y ait des problèmes pour obtenir les documents d’œuvre neuve et les approvisionnements. C’est une réalité : se charger soi-même de la construction ajoute un point de risque, mais c’est précisément pour cela que c’est moins cher que d’acheter du fini. Si vous êtes bien conseillé, vous n’avez pas de raison d’avoir des problèmes, et si vous en avez, ils se résoudront. C’est notre travail ;L)
Inconvénients d’acheter un logement à rénover.
Tout ce que nous avons exposé concernant l’œuvre neuve s’applique également à la rénovation, bien qu’il soit vrai que la partie administrative peut être un peu plus simple. Le principal inconvénient à mon avis des logements à rénover est que des imprévus peuvent surgir pendant le chantier, en raison de l’état de la vieille maison. Beaucoup d’entre vous ont vu les programmes de rénovations du type « love it or list it », dans lesquels à mi-chantier le constructeur et l’architecte d’intérieur informent le propriétaire qu’ils ont trouvé une poutre pourrie, ou de la fibrociment, ou des installations en pire état qu’ils ne le pensaient, et l’informent du surcoût que cela implique. La réalité est que cela peut arriver, et la seule recette pour le prévenir est aussi le conseil préalable et une étude aussi détaillée que possible de l’état de ce que vous achetez avant d’acheter, pour qu’il n’y ait pas de surprises. Chez les étrangers, par exemple, il est très répandu de commander une « due diligence » ou un « survey » du logement qu’ils veulent acheter ; c’est un travail qui arrive très souvent au cabinet. De cette manière, on évite les surprises qui peuvent beaucoup faire monter les coûts. Les plus grands risques viennent toujours de l’état de la structure, surtout dans les logements très anciens avec murs porteurs et planchers en bois.
En conclusion, je vous dirais que selon la situation, les deux options peuvent être recommandables, à condition que nous connaissions les avantages et les inconvénients de chacune, et que vous vous fassiez bien conseiller pendant le processus.
