Cinq plateformes qui descendent avec le coteau, pour que presque toutes les chambres regardent par-dessus celle d’en dessous, vers le détroit. Hotel Origen est un projet d’hôtel boutique à Alcaidesa (La Línea-San Roque, Cadix) que Klic Arquitectos a mené jusqu’à la phase de concept au cours de l’année 2025. La parcelle admet 11 395 m² de surface constructible sur 28 224 m² de terrain en pente, et épuiser cette constructibilité avec un volume compact aurait masqué précisément ce qui fait la singularité du site : la vue. L’ensemble est donc fragmenté et étagé.
La mission et ce que permettait le plan d’urbanisme
La mission consistait en une étude préalable pour un établissement d’hébergement touristique sur 28 224 m² de terrain urbain non bâti, en pente, face aux parcours d’Alcaidesa Links et d’Alcaidesa Heathland. Elle a commencé par un faux départ qu’il vaut la peine de raconter : la première documentation parcellaire reçue correspondait à une autre parcelle du secteur. L’erreur a été détectée, le dossier écarté, et le point de départ a été repris à partir de la consultation cadastrale du 28 août 2025. Vérifier la parcelle avant de dessiner prend une demi-heure ; le découvrir une fois l’implantation faite, c’est perdre toute l’implantation.
L’Estudio de Detalle (plan de détail) répartit la surface constructible en deux enveloppes : 6 285 m² d’autres usages, avec un maximum de 100 unités, et 5 110 m² d’usages compatibles, où le nombre d’unités n’est pas réglementé. La proposition s’appuie sur cette lecture, avec une réserve consignée par écrit dans le document remis : l’intégration de l’usage hôtelier dans l’enveloppe des usages compatibles reste subordonnée à l’interprétation de l’Administration compétente. La fiche urbanistique ajoute deux limites qui conditionnent la forme de l’hôtel : rez-de-chaussée plus un étage, avec 7,5 m de hauteur, et 60 % d’emprise au sol.
Un hôtel boutique étagé sur le coteau d’Alcaidesa
La première décision a été de ne pas lutter contre la topographie. L’ensemble repose sur cinq plateformes d’hébergement aux cotes +86,20, +89,35, +92,50, +95,65 et +98,80, avec 3,15 m entre chacune ; la piscine occupe sa propre plateforme à +83,05 et la toiture la plus haute culmine à +101,95. L’étagement réduit les terrassements, maintient l’ensemble à faible hauteur et permet à presque toutes les unités de regarder par-dessus celle d’en dessous.
Sur cette base, le parti d’une empreinte légère est conservé : volumes bas, toitures plates et végétalisées, pergolas profondes et patios traversants qui apportent ombre et ventilation croisée, et une séquence de découverte entre lobby, restaurants, spa et chambres, de sorte que l’hôtel se révèle par étapes plutôt que d’un seul regard depuis l’entrée. Les noyaux de circulation sont regroupés au lieu d’être répétés sur chaque plateforme. La trame reste ajustable : le tracé peut être déplacé sans refaire l’ensemble.
Module, mixité et matériaux
L’hôtel s’articule autour de trois typologies d’unités, toutes avec terrasse : un studio à usage d’appartement touristique de 35,22 m² utiles (39,45 m² construits) et deux chambres doubles de 24,84 et 29,27 m² utiles. Leur combinaison donne 204 unités d’hébergement : 104 chambres et 100 appartements touristiques. La cote +95,65 est la plus dense, avec 58 unités.
La mixité n’est pas figée. Deux studios contigus se réunissent en un appartement de deux chambres et deux chambres doubles forment une suite, de sorte que l’exploitant peut faire varier la proportion entre chambres et appartements sans toucher à la structure du projet. Les exigences dimensionnelles ont été croisées avec le Décret 47/2004, relatif aux établissements hôteliers, et le Décret 194/2010, relatif aux appartements touristiques, qui définissent ce qui peut s’appeler chambre et ce qui peut s’appeler appartement.
La palette de matériaux est sobre et intemporelle : pierre ostionera locale (grès coquillier), chaux, murs chaulés, bois traité, céramique artisanale et menuiseries en aluminium aux tons terreux. L’architecture d’intérieur puise ses références dans le cortijo andalou, dans l’architecture vernaculaire du Campo de Gibraltar et dans l’art du tailleur contemporain, pour un luxe discret en phase avec le climat atlantico-méditerranéen du détroit. Rien d’ostentatoire ; tout est fait pour durer.
L’état d’avancement de la mission
L’étude préalable aboutit à 13 082 m² construits : 9 275 m² d’hébergement (71 %) et 3 807 m² d’espaces communs (29 %), avec réception, restaurant, salle de sport, piscine, espace bien-être, administration et réserve. Il en résulte 11 348 m² comptabilisables pour 11 395 m² de surface constructible maximale. Soit 99,6 % de la constructibilité, avec 47 m² de marge : un ajustement fin, pas un arrondi.
Le travail a été mené entre juin et octobre 2025 : volumétries le 2 septembre, implantation des plateformes, maquette 3D avec exports les 8 et 11 septembre, et cinq versions datées de la présentation jusqu’au 1er octobre. Le projet en est toujours à la phase de concept : il n’y a ni visa de l’Ordre des architectes, ni permis de construire, ni chantier. Ce qui existe, c’est une implantation vérifiée au regard du plan d’urbanisme, ce que l’on attend précisément d’une étude préalable avant de décider si l’opération se fait.
Galerie
Fiche technique
- Typologie : Construction neuve contemporaine de caractère méditerranéen-atlantique ; ensemble étagé sur cinq plateformes
- Usage : Hôtel boutique avec services complémentaires : chambres et appartements touristiques
- Emplacement : Alcaidesa, La Línea de la Concepción / San Roque (Cadix), Andalousie
- Année du projet : 2025
- État : Étude préalable et avant-projet sommaire. Phase de concept, non construit
- Surface construite : 13 082 m² (9 275 m² d’hébergement + 3 807 m² d’espaces communs)
- Constructibilité : 11 348 m² comptabilisables sur 11 395 m² de surface constructible maximale (99,6 %)
- Surface de la parcelle : 28 224 m²
- Unités : 204 unités d’hébergement : 104 chambres et 100 appartements touristiques
- Client : Promoteur privé (société commerciale)
- Services de Klic : Conception architecturale, architecture d’intérieur et gestion intégrale de la mission ; à ce stade, analyse urbanistique, implantation volumétrique, définition du produit et maquette 3D
- Équipe : Klic Arquitectos · Studio d’architecture à Malaga
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Klic Arquitectos conjugue l’architecture résidentielle et la conception d’espaces hôteliers, commerciaux et d’équipements. Découvrez, par exemple, le Kids Club de l’hôtel Puente Romano à Marbella, ainsi que d’autres projets du studio sur la Costa del Sol et dans le sud de l’Espagne. Vous envisagez un projet hôtelier à Alcaidesa, à Sotogrande ou dans le Campo de Gibraltar ? Contactez Klic Arquitectos.
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