Zweiundzwanzig Gebäude in erster Strandlinie, 312 Zimmer, 200 Apartments und eine einzige Projektidee: dass der gesamte Komplex aufs Wasser blickt. Diese integrale Hotelrenovierung in Torremolinos —35.161 m² bebaute Fläche— verwandelte eine Ferienanlage von 1973 in ein Vier-Sterne-Hotel. Der Auftrag erreichte uns über die Ingenieurgesellschaft, die das Asset verwaltete: Basisprojekt, Ausführungsprojekt und Bauleitung. Die Hauptbaumaßnahme wurde in fünfeinhalb Monaten abgeschlossen.
Der Auftrag: eine Anlage von 1973 mit zwei Leben
Der Komplex hatte zwei Regime, die unter demselben Namen nebeneinander bestanden: 312 Hotelzimmer und 200 Apartments. Die Eigentümerin, eine Vermögensgesellschaft innerhalb einer institutionellen Hotelplattform, beauftragte eine große spanische Ingenieurgesellschaft als Project Manager, und diese gab uns das Basisprojekt, das Ausführungsprojekt, die Sicherheits- und Gesundheitsstudie, die Abfallwirtschaftsstudie und die Bauleitung in Auftrag. Der behördliche Vorgang fasst es ohne Umschweife zusammen: Hotelrenovierung und Erhöhung der Kategorie.
Der Eingriffsbereich umfasst die Blöcke 1 bis 19: 35.161 m² von den 50.306 m² der Gesamtanlage. Die Blöcke 20 bis 22 mit 168 Zimmern bleiben außen vor. Die Abwicklung erfolgte über die Baugenehmigung 22/18 der Stadt Torremolinos, der Wasserpark in einem eigenen Verfahren.
Vom Apartment zum Hotelzimmer
Die Kategorie zu erhöhen ist keine Frage der Dekoration: Es ist eine Frage der Typologie. Die 200 Apartments der Blöcke 1 bis 18 hören auf, Apartments zu sein, und werden Hotelzimmer, mit allem, was das an Installationen, Brandschutz und Barrierefreiheit mit sich bringt. Der renovierte Bereich umfasst 340 Zimmer: 34 Einzel-, 113 Doppel-, 84 Dreibett- und 109 Vierbettzimmer. Diese Verteilung ist kein Zufall. Es ist ein Hotel für Familien gedacht, nicht für Paare.
Die Oberflächen wurden für intensive Nutzung gewählt, denn die ist die eigentliche Probe für ein Hotel. Vinylboden auf Nivelliermörtel in Zimmer und Bad. Zugangstüren RF-30 aus Eichenholz. HPL in den Fluren rund um jede Tür, genau dort, wo die Reinigungswagen anschlagen. Keramikteppich in den Junior-Suiten. Und bevor die große Baustelle begann, haben wir die Pilotzimmer gebaut, abgenommen am 3. August 2018, vier Monate vor Vertragsunterzeichnung. Über ein Zimmer zu diskutieren, das man betreten kann, ist weitaus günstiger, als darüber bei laufender Baustelle zu diskutieren.
Das Wasser in die Mitte
Der Pool lag an einer Seite, mit einem Becken von kompliziertem Umriss, und auch die Cafeteria-Bar war deplatziert. Die Entwurfsentscheidung war, beide in die Mitte der Anlage zu bringen. Neues Überlaufbecken mit 504 m² Wasserfläche und 1.740 m² Aufenthaltszone ringsum. Die Cafeteria-Bar zieht von der Seite in die Mitte, ans Wasser: Pool und Tresen funktionieren seitdem gemeinsam, als soziales Herz der Anlage. Drumherum eine Poolbar mit ihrem Technikraum, neue Pergolen am Veranstaltungsplatz und der Wasserpark, separat verfahren.
Die am stärksten spürbare Entscheidung ist jedoch eine Frage des Schnitts. Wir haben die Kote der Poolterrasse angehoben, bis sie mit dem Veranstaltungsplatz gleichzog. Beide Flächen lesen sich nun als eine einzige Ebene, und der Horizont des Meeres erscheint klar vom landwärtigen Bereich aus. Die Zimmerfassaden des Hauptblocks kamen bereits sägezahnförmig, mit den Terrassen diagonal zum Wasser ausgerichtet; der neue Boden vollendet diese Geometrie auf der unteren Kote, statt sich mit ihr anzulegen. Auch der Fahr- und Fußgängerzugang zur Anlage wurde erneuert.
Fünfeinhalb Monate Bauzeit
Der Kalender gab den Takt vor. Der Vertrag für die Hauptbaumaßnahme wurde am 4. Dezember 2018 unterzeichnet, die Endabnahmebescheinigung am 16. Mai 2019 ausgestellt; die des Wasserparks am Tag darauf. Um diesen Termin zu erreichen, wurde die Baustelle in drei Ausschreibungspakete zerlegt: Zimmer; Erdgeschoss und Gemeinschaftsbereiche; Gesamtanlage. Bis zu vier verschiedene Bauunternehmen waren gleichzeitig in der Anlage tätig: das der Hauptbaumaßnahme, das der Oberflächen, das des Pools und das des Wasserparks. Die Bauleitung zeichneten Ruth Buján und Juan A. Goñi, mit Vicente Bejarano als Ausführungsleiter.
Es gibt ein Kapitel der Baustelle, das das Projekt besser erklärt als jedes Rendering: die Maßnahmen aus der ITE. Die Instandsetzungen, die die technische Inspektion eines Gebäudes von 1973 verlangte, wurden weder in ein späteres Verfahren abgeschoben noch auf die nächste Saison verschoben. Sie gingen in dieselbe Baustelle, mit demselben Auftragnehmer und derselben Frist. Das wird günstiger und sauberer, zwingt aber dazu, die Struktur anzusehen, bevor man eine einzige Oberfläche wählt. Unter den Belägen gab es Verstärkungen von Stützen und Deckenabschnitten im Hauptblock, einem Stahlrasterskelett mit Spannweiten um 6 m.
Die Anlage kam mit 340 Hotelzimmern aus der Baustelle, wo zuvor eine Mischung aus Hotel und Apartments war, mit der auf vier Sterne erhöhten Kategorie und der Poolfront als neuem Schwerpunkt der Anlage. Die Endabnahmen des Hotels, des Pools und des Wasserparks wurden im Mai 2019 unterzeichnet. Und die Akte blieb danach offen, mit der Legalisierung des Restaurants und der ausgeführten Arbeiten: Bei einem Hotel-Asset endet die Renovierung nicht am Tag der Abnahme.
Galerie
Steckbrief
- Typologie: Hotel · integrale Renovierung einer Ferienanlage in erster Strandlinie
- Nutzung: Hotelgewerbe. Verfahren zur Hotelrenovierung und Kategorieerhöhung auf 4 Sterne
- Standort: Torremolinos, Costa del Sol (Málaga)
- Projektjahr: 2018 (Basisprojekt im April; Ausführungsprojekt im Juli)
- Baujahr: 2018-2019
- Status: Gebaut. Endabnahmebescheinigung im Mai 2019
- Bebaute Fläche: 35.161 m² Eingriffsbereich (Blöcke 1 bis 19), in einer Anlage von 50.306 m² und 22 Gebäuden
- Einheiten: 340 Zimmer nach der Renovierung (34 Einzel-, 113 Doppel-, 84 Dreibett- und 109 Vierbettzimmer), gegenüber 344 zuvor
- Bauherr: Vermögensgesellschaft als Eigentümerin des Hotel-Assets, über eine große spanische Ingenieurgesellschaft als Project Manager
- Genehmigung: Baugenehmigung 22/18 der Stadt Torremolinos; Wasserpark in eigenem Verfahren
- Bauunternehmen: Verosa S.L. bei der Hauptbaumaßnahme, mit Ferrovial in der Endabnahmebescheinigung; Proffetional Finishing Design S.L.; Vortex beim Wasserpark
- Bauleitung: Juan A. Goñi Uriarte und Ruth Buján Varela (Klic Arquitectos)
- Ausführungsleitung: Vicente Bejarano Reyes, Bautechniker
- Technische Ausrüstung: Monier (Klimatisierung und Elektrik)
- Tragwerk: Juan Morilla (Verstärkungen von Stützen und Decken des Hauptblocks) und Monier (Pool und Technikraum)
- Sicherheit und Gesundheit: Studie und Koordination in der Ausführungsphase: José Gómez Villarrubia
- Leistungen von Klic: Basisprojekt, Ausführungsprojekt, Sicherheits- und Gesundheitsstudie, Abfallwirtschaftsstudie, Bauleitung und Innenarchitektur der Zimmer und Gemeinschaftsbereiche
- Team: Juan A. Goñi Uriarte und Ruth Buján Varela
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