Zweiundzwanzig Gebäude in erster Strandlinie, 312 Zimmer, 200 Apartments und eine einzige Projektidee: Die gesamte Anlage sollte aufs Wasser blicken. Diese Komplettrenovierung eines Hotels in Torremolinos – 35.161 m² bebaute Fläche – verwandelte eine Ferienanlage von 1973 in ein Vier-Sterne-Hotel. Der Auftrag kam über das Ingenieurbüro zu uns, das die Immobilie verwaltete: Entwurfsplanung (Proyecto Básico), Ausführungsplanung und Bauleitung. Die Hauptbaumaßnahme war nach fünfeinhalb Monaten abgeschlossen.
Der Auftrag: eine Anlage von 1973 mit zwei Leben
In der Anlage bestanden unter demselben Namen zwei Betriebsformen nebeneinander: 312 Hotelzimmer und 200 Apartments. Die Eigentümerin, eine Vermögensverwaltungsgesellschaft innerhalb einer institutionellen Hotelplattform, beauftragte ein großes spanisches Ingenieurbüro als Projektmanager; dieses wiederum beauftragte uns mit Entwurfsplanung, Ausführungsplanung, Sicherheits- und Gesundheitsschutzstudie, Abfallmanagementstudie und Bauleitung. Die bei der Architektenkammer registrierte Akte fasst es ohne Umschweife zusammen: Hotelrenovierung und Erhöhung der Kategorie.
Der Eingriffsbereich umfasst die Blöcke 1 bis 19: 35.161 m² der insgesamt 50.306 m² der Anlage. Die Blöcke 20 bis 22 mit 168 Zimmern sind nicht Teil davon. Genehmigt wurde das Vorhaben mit der Baugenehmigung 22/18 der Gemeinde Torremolinos, der Wasserpark in einem eigenen Verfahren.
Vom Apartment zum Hotelzimmer
Eine höhere Kategorie ist keine Frage der Dekoration, sondern der Typologie. Die 200 Apartments der Blöcke 1 bis 18 sind keine Apartments mehr, sondern Hotelzimmer – mit allem, was das für Haustechnik, Brandschutz und Barrierefreiheit nach sich zieht. Der renovierte Bereich umfasst 340 Zimmer: 34 Einzel-, 113 Doppel-, 84 Dreibett- und 109 Vierbettzimmer. Diese Verteilung ist kein Zufall. Es ist ein Hotel für Familien, nicht für Paare.
Die Oberflächen wurden so gewählt, dass sie intensiver Nutzung standhalten – denn genau das ist die eigentliche Bewährungsprobe für ein Hotel. Vinylboden auf Ausgleichsestrich in Zimmer und Bad. Feuerhemmende Zimmertüren RF-30 aus Eichenholz. HPL in den Fluren rund um jede Tür, genau dort, wo die Reinigungswagen anstoßen. Keramikfliesen in Teppichoptik in den Junior Suites. Und bevor die große Baustelle begann, bauten wir die Musterzimmer, abgenommen am 3. August 2018, vier Monate vor Vertragsunterzeichnung. Über ein Zimmer zu diskutieren, das man betreten kann, kommt weitaus günstiger, als bei laufender Baustelle darüber zu diskutieren.
Das Wasser in die Mitte
Der Pool lag seitlich, mit einem Becken von verwinkeltem Umriss, und auch die Cafeteria-Bar lag abseits. Die Entwurfsentscheidung: beide in die Mitte der Anlage zu holen. Ein neues Überlaufbecken mit 504 m² Wasserfläche und 1.740 m² Aufenthaltsfläche ringsum. Die Cafeteria-Bar zieht von der Seite in die Mitte, direkt ans Wasser: Pool und Bar funktionieren seither gemeinsam, als soziales Herz der Anlage. Drumherum eine Poolbar mit eigenem Technikraum, neue Pergolen am Veranstaltungsplatz und der Wasserpark, separat genehmigt.
Die Entscheidung, die man am deutlichsten spürt, betrifft jedoch den Schnitt. Wir haben das Niveau der Poolterrasse angehoben, bis es mit dem Veranstaltungsplatz auf gleicher Höhe lag. Beide Flächen lesen sich nun als eine einzige Ebene, und der Meereshorizont zeigt sich auch von den landseitigen Bereichen aus ungestört. Die Zimmerfassaden des Hauptblocks waren bereits sägezahnförmig angelegt, mit diagonal aufs Wasser ausgerichteten Terrassen; der neue Boden vollendet diese Geometrie auf der unteren Ebene, statt gegen sie zu arbeiten. Auch die Zufahrt und der Fußgängerzugang zur Anlage wurden neu gestaltet.
Fünfeinhalb Monate Bauzeit
Der Zeitplan gab den Takt vor. Der Vertrag für die Hauptbaumaßnahme wurde am 4. Dezember 2018 unterzeichnet, die Bauabschlussbescheinigung am 16. Mai 2019 ausgestellt, die des Wasserparks am Tag darauf. Um diesen Termin zu halten, wurde die Baustelle in drei Ausschreibungspakete aufgeteilt: Zimmer; Erdgeschoss und Gemeinschaftsbereiche; Gesamtanlage. Zeitweise arbeiteten vier verschiedene Bauunternehmen gleichzeitig auf dem Gelände: das der Hauptbaumaßnahme, das für die Oberflächen, das für den Pool und das für den Wasserpark. Die Bauleitung zeichneten wir – Ruth Buján und Juan A. Goñi –, mit Vicente Bejarano als Leiter der Bauausführung.
Ein Kapitel der Baustelle erklärt das Projekt besser als jedes Rendering: die Maßnahmen aus der ITE (technische Gebäudeinspektion). Die Instandsetzungen, die die Inspektion eines Gebäudes von 1973 verlangte, wurden weder in ein späteres Verfahren ausgelagert noch auf die nächste Saison verschoben. Sie wurden Teil derselben Baustelle, mit demselben Auftragnehmer und innerhalb derselben Frist. Das ist günstiger und sauberer, zwingt aber dazu, sich das Tragwerk anzusehen, bevor man auch nur eine Oberfläche auswählt. Unter den Belägen wurden im Hauptblock Stützen und Deckenabschnitte verstärkt – ein Stahlskelett in Rahmenbauweise mit Spannweiten von rund 6 m.
Die Anlage ging mit 340 Hotelzimmern aus der Baustelle hervor, wo es zuvor eine Mischung aus Hotel und Apartments gab, mit der auf vier Sterne erhöhten Kategorie und der Poolfront als neuem Schwerpunkt des Geländes. Die Bauabschlussbescheinigungen für Hotel, Pool und Wasserpark wurden im Mai 2019 unterzeichnet. Und die Akte blieb danach offen, mit der Legalisierung des Restaurants und bereits ausgeführter Arbeiten: Bei einer Hotelimmobilie endet die Renovierung nicht am Tag der Abnahme.
Galerie
Steckbrief
- Typologie: Hotel · Komplettrenovierung einer Ferienanlage in erster Strandlinie
- Nutzung: Hotelnutzung. Verfahren zur Hotelrenovierung und Kategorieerhöhung auf 4 Sterne
- Standort: Torremolinos, Costa del Sol (Málaga)
- Planungsjahr: 2018 (Entwurfsplanung im April, Ausführungsplanung im Juli)
- Bauzeitraum: 2018–2019
- Status: Fertiggestellt. Bauabschlussbescheinigung im Mai 2019
- Bebaute Fläche: 35.161 m² Eingriffsbereich (Blöcke 1 bis 19) in einer Anlage mit 50.306 m² und 22 Gebäuden
- Einheiten: 340 Zimmer nach der Renovierung (34 Einzel-, 113 Doppel-, 84 Dreibett- und 109 Vierbettzimmer) gegenüber zuvor 344
- Bauherr: Vermögensverwaltungsgesellschaft als Eigentümerin der Hotelimmobilie, über ein großes spanisches Ingenieurbüro als Projektmanager
- Genehmigung: Baugenehmigung 22/18 der Gemeinde Torremolinos; Wasserpark in eigenem Verfahren
- Bauunternehmen: Verosa S.L. bei der Hauptbaumaßnahme, mit Ferrovial in der Bauabschlussbescheinigung; Proffetional Finishing Design S.L.; Vortex beim Wasserpark
- Bauleitung: Juan A. Goñi Uriarte und Ruth Buján Varela (Klic Arquitectos)
- Ausführungsleitung: Vicente Bejarano Reyes, Bauingenieur (Arquitecto Técnico)
- Haustechnikplanung: Monier (Klimatechnik und Elektrik)
- Tragwerk: Juan Morilla (Verstärkung von Stützen und Decken des Hauptblocks) und Monier (Pool und Technikraum)
- Sicherheits- und Gesundheitsschutz: Studie und Koordination in der Ausführungsphase: José Gómez Villarrubia
- Leistungen von Klic: Entwurfsplanung, Ausführungsplanung, Sicherheits- und Gesundheitsschutzstudie, Abfallmanagementstudie, Bauleitung sowie Innenarchitektur der Zimmer und Gemeinschaftsbereiche
- Team: Juan A. Goñi Uriarte und Ruth Buján Varela
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