Die Treppe versetzen, um das Geschoss freizuspielen, einen kleinen Baukörper abreißen, um das Haus in seine zulässigen Grenzen zurückzuführen, und das tägliche Leben zwei Terrassen anvertrauen, die zusammen mehr Fläche bieten als das Obergeschoss. Casa Los Olivos ist die Renovierung einer Villa aus dem Jahr 1984 in Rincón de la Victoria an der östlichen Costa del Sol – die Innenarchitektur stammt vom Büro selbst. Das Haus wies 183,15 m² bebaute Geschossfläche auf, wo die Bauordnung 151,49 m² zulässt, dazu eine zu große überbaute Grundfläche und einen Grenzabstand, der nicht eingehalten war. Das Projekt konnte deshalb nicht mit der Raumaufteilung beginnen: Zuerst musste das Haus wieder in seine baurechtlichen Parameter gebracht werden.
Der Auftrag: eine Villa von 1984 mit 31,66 m² Geschossfläche zu viel
Das Grundstück misst laut topografischer Vermessung 504,95 m² (491 m² laut Kataster) und liegt in einem gewachsenen Wohngebiet mit freistehenden Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Es gilt die Bauordnung UAS-2 des allgemeinen Bebauungsplans (PGOU) von Rincón de la Victoria, die höchstens 151,49 m² Geschossfläche und ebenfalls 151,49 m² überbaute Grundfläche zulässt. Das bestehende Haus kam auf 183,15 bzw. 221,08 m²: 31,66 m² Geschossfläche und 69,59 m² Grundfläche über dem Limit, dazu ein Grenzabstand, der ebenfalls nicht eingehalten war. An der Küste ist das häufiger, als man denkt: ein Haus aus den Achtzigerjahren, von außen unauffällig, das seit Jahrzehnten außerhalb seiner Parameter liegt, ohne dass es je jemand geprüft hätte.
Das Raumprogramm hingegen war vollständig: Eingangsbereich, Wohn- und Essbereich sowie Küche in einem einzigen Raum, Arbeitszimmer, zwei Schlafzimmer und Bad im Erdgeschoss; Hauptschlafzimmer mit En-suite-Bad und Ankleide im Obergeschoss; dazu ein eigener Abstellraum. Nur innen zu renovieren, ohne die Gebäudehülle anzutasten, hätte an der baurechtlichen Schieflage des Hauses nichts geändert und keinen Platz für diesen Abstellraum geschaffen. Das war der eigentliche Konflikt des Auftrags – und der löst sich nicht, indem man Trennwände versetzt.
Die Entscheidung: einen Baukörper abreißen und das Haus neu ordnen
Zwei Schritte, in dieser Reihenfolge. Erstens: den freistehenden Baukörper mit dem Gäste-WC im Erdgeschoss abreißen – 1,75 m² Nutzfläche, deren Wegfall den Fußabdruck des Gebäudes auf einen Schlag mit Grenzabstand, überbauter Grundfläche und Geschossfläche in Einklang bringt. Zweitens: den Stauraum aus den Haupträumen herauslösen, damit das Haus an Raumprogramm gewinnt, ohne Geschossfläche zu verbrauchen.
Die Schlussrechnung ergibt 151,27 m² anrechenbare Fläche gegenüber den zulässigen 151,49 m² und eine überbaute Grundfläche von 138,35 m² bei derselben Obergrenze. Das sind 0,22 m² Spielraum. Das ist keine Virtuosität, sondern schlicht das, was übrig blieb – und es erklärt, warum jede Grundrissentscheidung vor dem Zeichnen mit der Flächentabelle abgeglichen wurde.
Das neu geordnete Haus und die Innenarchitektur
Das Element, das das Geschoss freispielt, ist die Treppe. Die alte Treppenöffnung wird geschlossen und an anderer Stelle eine neue geöffnet. Eine Treppe in einem Haus aus den Achtzigerjahren zu versetzen, ist kein beiläufiger Eingriff – aber nur so funktioniert das Erdgeschoss als ein einziger Raum statt als Aneinanderreihung von Zimmern.
Mit der Treppe außerhalb der Mitte ordnet sich das Erdgeschoss auf 87,10 m² Nutzfläche: Eingangsbereich, Wohn- und Essbereich sowie Küche in einem einzigen offenen Raum, Arbeitszimmer, zwei Schlafzimmer und Bad. Im Obergeschoss bieten 32,95 m² Nutzfläche Platz für das Hauptschlafzimmer mit En-suite-Bad und Ankleide. Draußen liegen eine Terrasse mit Pergola von 45,77 m² und eine nicht überdachte Terrasse von 84,76 m² Nutzfläche – an dieser Küste der Ort, an dem man einen guten Teil des Jahres tatsächlich lebt.
Die Gebäudehülle wird von innen verbessert. Vor das bestehende Ziegelmauerwerk kommt eine freistehende Vorsatzschale mit Steinwolledämmung und Gipskartonplatten: So lässt sich ein Haus aus den Achtzigerjahren verbessern, ohne die Fassade neu zu bauen. Warmwasser liefert eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, die Entwässerung wird in Schmutz- und Regenwasser getrennt, die Lüftung arbeitet hybrid mit Zuluft über Mikrolüftung in den Fensterrahmen und mechanischer Abluft in Küche und Bädern, und die Klimatisierung erfolgt als Luft-Luft-System über Kanäle, die in der abgehängten Technikdecke verborgen sind. Die Haustechnik wird in Anhängen des Projekts selbst nachgewiesen: REBT, DB HS-4, DB HS-5 und RITE.
Die Innenarchitektur stammt vom Büro selbst, mit Plänen für Böden, Bäder, Küche, Decken, Möblierung, Beleuchtung und Klimatisierung. Großformatige Feinsteinzeugböden, Walmer Pearl 90×90, mit Rutschhemmungsklasse C1, C2 oder C3 je nach Raum und je nachdem, ob innen oder außen. Maßgefertigte Holzmöbel, im Hauptbad ein maßgefertigter Waschtisch aus TAU-Feinsteinzeug von 160 x 50 x 13 cm, wandhängende Sanitärobjekte der Serie Ona von Roca, Armaturen und Profile in gebürstetem Roségold sowie Spiegel mit umlaufender Beleuchtung. Außenfenster und -türen aus Aluminium in Anthrazit, mit raumhohen Fensterfronten. Die Renderings des Entwurfs wurden der Bauherrschaft am 18. Dezember 2025 übergeben; die Lieferungen für Bad und Keramik wurden mit PROINCO und Palomo Cerámicas vereinbart, mit Produkten von TAU.
Vom Kammervisum zur Baugenehmigung: acht Monate Genehmigungsverfahren
Die Entwurfs- und Ausführungsplanung (Proyecto Básico y de Ejecución) erhielt am 30. Oktober 2025 das Visum der Architektenkammer (Colegio de Arquitectos de Málaga). Der Antrag ging am 24. November 2025 bei der Gemeinde Rincón de la Victoria ein, und der Bescheid über die Baugenehmigung (licencia de obra mayor) folgte am 22. Juli 2026: acht Monate, mit zwei Nachforderungen dazwischen. Die erste verlangte UTM-Koordinaten von Grundstück und Gebäude sowie die Nachweise der Kautionen für die Nutzung öffentlicher Flächen und für die Abfallentsorgung; die zweite einen Bericht zur grafischen Validierung durch das Kataster. Nichts davon war strittig oder überraschend, aber es verlängert den Zeitplan des Kunden um acht Monate. Ein Verfahren mit geerbten Überschreitungen wird genauer unter die Lupe genommen – und darauf weist man bei Auftragserteilung hin, nicht im sechsten Monat.
Für die Bauarbeiten wurden Angebote von drei Bauunternehmen eingeholt.
Galerie
Technisches Datenblatt
- Typologie: Komplettrenovierung einer Villa mit Innenarchitektur
- Nutzung: Wohnen – freistehendes Einfamilienhaus. Bauordnung UAS-2 des PGOU von Rincón de la Victoria
- Lage: Rincón de la Victoria (Málaga, östliche Costa del Sol / Axarquía)
- Projektjahr: 2025 (Baubeschreibung vom Oktober 2025)
- Status: Projekt im Bau
- Bebaute Fläche: 283,53 m² oberirdisch. Davon für die Geschossfläche anrechenbar: 151,27 m²
- Grundstücksfläche: 504,95 m² laut topografischer Vermessung (491 m² laut Kataster)
- Einheiten: 1 Einfamilienhaus
- Raumprogramm: Erdgeschoss 87,10 m² Nutzfläche (Wohn- und Essbereich sowie Küche in einem offenen Raum, Arbeitszimmer, zwei Schlafzimmer und Bad); Obergeschoss 32,95 m² Nutzfläche (Hauptschlafzimmer mit En-suite-Bad und Ankleide); Terrasse mit Pergola 45,77 m² und nicht überdachte Terrasse 84,76 m² Nutzfläche
- Auftraggeber: Privatkunde – eigenes Einfamilienhaus
- Bauleitung: Klic Arquitectos
- Haustechnikplanung: Eigene Planung von Klic Arquitectos (Anhänge REBT, DB HS-4, DB HS-5 und RITE)
- Innenarchitektur: Klic Arquitectos
- Lieferanten Innenarchitektur: PROINCO (Sanitärobjekte und Armaturen) und Palomo Cerámicas / TAU Cerámica (Boden- und Wandfliesen)
- Kammervisum: COA Málaga, 30. Oktober 2025
- Genehmigung: Baugenehmigung (licencia de obra mayor) der Gemeinde Rincón de la Victoria, 22. Juli 2026
- Leistungen von Klic: Bestandsaufnahme, Vorentwurf, Entwurfs- und Ausführungsplanung, Innenarchitekturplanung, Kammervisum, Genehmigungsmanagement, Ausschreibung der Bauarbeiten und Bauleitung
- Team: Juan Alejandro Goñi Uriarte (Kammer-Nr. 1.206) und Ruth Buján Varela (Kammer-Nr. 1.333) – Klicstudio Arquitectura y Diseño SLP, Berufsgesellschaft Nr. 804 der Architektenkammer COA Málaga
