Aujourd’hui, nous souhaitons comparer les avantages et les inconvénients de deux options qui s’offrent à vous pour obtenir la maison de vos rêves. La première consiste à acheter un terrain et à construire une maison à partir de zéro ; la seconde, à acheter une maison ancienne et à la rénover. Quels sont les avantages et les inconvénients de chacune de ces deux options ?
Les avantages de construire une maison à partir de zéro.
En construisant une maison à partir de zéro, vous avez la possibilité de faire exactement ce que vous voulez, qu’il s’agisse du style de la maison, de sa distribution ou de son adaptation à votre mode de vie. Vous décidez également des prestations que vous souhaitez lui donner, en fonction de l’usage que vous ferez de la maison. D’une certaine manière, il s’agit de se faire faire un costume sur mesure. Par ailleurs, en devenant auto-promoteur, vous supprimez la marge qu’un promoteur professionnel applique à un logement neuf, ce qui vous permet aussi d’économiser par rapport à l’achat de ce même bien sur le marché du neuf. Si vous décidiez en outre de vous passer de l’entreprise de construction et d’engager vous-même les différents corps de métier, vous pourriez également économiser sa marge, même si vous auriez alors besoin d’un project manager pour assurer la coordination des corps de métier dont se charge normalement l’entreprise de construction.
Les avantages d’acheter une maison ancienne et de la rénover.
À mon sens, ils sont essentiellement au nombre de trois. Tout d’abord, l’emplacement est peut-être pour vous un facteur clé, et il se peut qu’il n’existe aucun terrain pour une construction neuve là où vous souhaitez vivre (par exemple, dans le centre de Malaga). Dans ce cas, rénover une maison ancienne peut être la seule façon de vivre à l’endroit de votre choix. Il se peut aussi que vous recherchiez une dimension historique, que seule la réhabilitation peut vous offrir. Si vous êtes amoureux des maçonneries de brique anciennes, des plafonds à caissons en bois, des murs en moellons ou des carreaux de ciment, la réhabilitation vous permet de conjuguer l’ancien et le neuf, et de créer des ambiances que vous n’obtiendriez pas avec une construction neuve. Enfin, et ce n’est pas le moins important, il y a l’aspect économique. Pendant la crise, et encore aujourd’hui, bien que de moins en moins, il y a eu des opportunités d’achat de logements à des prix impossibles à atteindre en additionnant le prix d’un terrain et celui d’une construction neuve. Il était bien plus avantageux d’acheter un bien existant et de le rénover que d’acheter un terrain et de construire. En effet, le prix des logements anciens est plus élastique que celui du neuf, car ces biens peuvent provenir de successions ou comporter des coûts déjà amortis. Pendant la crise, j’ai participé en tant qu’architecte à des opérations dont les prix de vente me paraissaient incroyables : le prix de vente de certains biens était parfois inférieur à ce que coûterait leur construction aujourd’hui, sans même compter la valeur du terrain (prix de vente de l’ordre de 600 euros/m²). Dans ces cas-là, acheter un bien ancien et le rénover peut sans aucun doute être intéressant, puisque le coût d’achat additionné à celui de la rénovation sera de toute évidence inférieur au prix du terrain et de la construction neuve.
Les inconvénients de construire une maison à partir de zéro.
Le principal inconvénient est l’incertitude du processus. Les gens craignent de rencontrer des problèmes avec le permis de construire, de découvrir qu’ils ne peuvent pas construire ce qu’ils pensaient ou ce qu’on leur avait promis, que la construction coûte plus cher que prévu, que le chantier prenne du retard, ou encore d’avoir du mal, à la fin, à obtenir les documents de déclaration de construction neuve et les raccordements aux réseaux. Il est vrai que prendre en charge vous-même la construction ajoute une part de risque, mais c’est précisément pour cette raison que c’est moins cher qu’acheter un bien fini. Si vous êtes bien conseillé, il n’y a aucune raison d’avoir des problèmes, et si vous en avez, ils seront résolus. C’est notre métier ;L)
Les inconvénients d’acheter un logement à rénover.
Tout ce que nous avons évoqué au sujet de la construction neuve s’applique également à la rénovation, même si la partie administrative peut y être un peu plus simple. À mon avis, le principal inconvénient des logements à rénover est que des imprévus peuvent survenir pendant les travaux en raison de l’état de la maison ancienne. Beaucoup d’entre vous ont vu des émissions de rénovation du type « Love it or List it », dans lesquelles, en plein chantier, l’entreprise de construction et l’architecte d’intérieur informent le propriétaire qu’ils ont trouvé une poutre pourrie, de l’amiante-ciment ou des installations en plus mauvais état que prévu, et lui annoncent le surcoût que cela implique. En réalité, cela peut arriver, et le seul moyen de s’en prémunir est, là aussi, de se faire conseiller en amont et de faire réaliser, avant l’achat, une étude aussi détaillée que possible de l’état du bien, afin d’éviter les mauvaises surprises. Chez les acheteurs étrangers, par exemple, il est très courant de commander une due diligence ou un survey du logement qu’ils souhaitent acheter ; c’est une mission que l’on nous confie très souvent au studio. On évite ainsi des surprises susceptibles de faire fortement grimper les coûts. Les risques les plus importants proviennent toujours de l’état de la structure, en particulier dans les maisons très anciennes à murs porteurs et planchers en bois.
En conclusion, je dirais que, selon la situation, les deux options peuvent être judicieuses, à condition d’en connaître les avantages et les inconvénients et de vous faire bien conseiller tout au long du processus.
