Vor dem Kauf eines Grundstücks ist es von entscheidender Bedeutung, seine planungsrechtliche Einstufung zu kennen, denn sie bestimmt, welche Nutzungen und Möglichkeiten dort zulässig sind. Wenn Sie in Andalusien Grundstücke zum Kauf oder zur Bebauung prüfen, ist Ihnen vermutlich die Einstufung „suelo no urbanizable“ (nicht bebaubares Land) begegnet, und Sie haben sich gefragt, was sie bedeutet und ob man dort bauen darf. Was darf man auf nicht bebaubarem Land bauen? Wir erklären es Ihnen.
Wir sind Klic Arquitectos, ein Architekturbüro in Marbella. Wenn Sie unsere Arbeit interessiert, sehen Sie sich gern unsere Projekte im Bereich Mehrfamilienhäuser an. Lesen Sie weiter!
Tatsächlich erfordern solche Vorhaben fundierte technische und baurechtliche Kenntnisse, insbesondere bei geschützten oder nicht bebaubaren Flächen. Deshalb wenden sich viele Bauträger exklusiver Wohnprojekte an Luxusarchitekten in Marbella, die innovative Lösungen entwerfen, die Vorschriften einhalten und das Potenzial des Grundstücks optimal ausschöpfen.
Die drei Bodenkategorien: Bauland, Bauerwartungsland und nicht bebaubares Land
Das spanische Bauplanungsrecht teilt den Boden in drei große Kategorien ein:
- Bauland (suelo urbano): bereits in das Siedlungsgefüge eingebunden und erschlossen; hier kann gemäß den Planungsvorgaben unmittelbar gebaut werden.
- Bauerwartungsland (suelo urbanizable): kann künftig über einen Teilbebauungsplan (Plan Parcial) zu Bauland werden; bis dahin ist eine Bebauung nur sehr eingeschränkt möglich.
- Nicht bebaubares Land (suelo no urbanizable, SNU): von der städtebaulichen Entwicklung ausgeschlossen, um Umwelt, Landschaft oder natürliche Ressourcen zu schützen. In Andalusien bezeichnet das Gesetz 7/2021 (LISTA, das andalusische Raumordnungsgesetz), das die LOUA abgelöst hat, diese Flächen als ländlichen Boden (suelo rústico).
Was ist ein nicht bebaubares Grundstück
Laut dem spanischen Amtsblatt (Boletín Oficial del Estado, BOE) darf es weder für städtebauliche Entwicklungen noch für andere Nutzungen verwendet werden als solche, die mit land-, vieh- oder forstwirtschaftlichen Tätigkeiten, der Jagd oder einer anderen nachhaltigen Nutzung der natürlichen Ressourcen verbunden sind. Sein Hauptzweck ist es, die natürliche Umgebung zu bewahren, Gebiete von hohem ökologischem, landschaftlichem oder kulturellem Wert zu schützen und eine vernünftige Flächennutzung zu gewährleisten.
Innerhalb des nicht bebaubaren Landes gibt es zwei Kategorien: allgemeines (oder gewöhnliches) nicht bebaubares Land und besonders geschütztes nicht bebaubares Land. In der ersten Kategorie sind die Einschränkungen moderat: Wohnbau ist in der Regel nicht zulässig, es sei denn, er steht im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Grundstücks (ein Lager, ein Stall oder das Wohnhaus des Landwirts), und ländliche Nutzungen sowie Landtourismus können unter Auflagen genehmigt werden. In der zweiten, für die besondere Schutzmaßnahmen gelten (Naturparks, Natura-2000-Netz, Gebiete von historischem oder landwirtschaftlichem Wert), sind die Beschränkungen maximal und nahezu kein Neubau ist möglich.
Was darf man auf nicht bebaubarem Land bauen? Bevor wir darauf eingehen, sollten Sie wissen, dass Artikel 319 des spanischen Strafgesetzbuchs (Código Penal) Bauträgern, Bauunternehmern oder verantwortlichen Bauleitern, die auf nicht bebaubarem Land nicht genehmigungsfähige Erschließungs-, Bau- oder Errichtungsarbeiten ausführen, Freiheitsstrafen von einem bis zu drei Jahren sowie eine Geldstrafe von 12 bis 24 Monatssätzen androht.
Was darf man auf nicht bebaubarem Land bauen
Nicht bebaubares Land dient in erster Linie der Bewahrung der natürlichen Umgebung. Wer dort ohne Einhaltung der Vorschriften baut, muss daher mit empfindlichen Sanktionen bis hin zu Freiheitsstrafen rechnen.
Ganz so absolut ist die Lage jedoch nicht, denn es gibt ein breites Spektrum an Möglichkeiten in einem Zwischenbereich. In Andalusien erlauben die LISTA und die kommunalen Flächennutzungspläne bestimmte Bauten auf ländlichem Boden unter strengen Auflagen: Wohnhäuser in Verbindung mit einem aktiven landwirtschaftlichen Betrieb, Vorhaben von öffentlichem oder sozialem Interesse (Landhotels, Campingplätze, Sportanlagen) sowie die Sanierung bestehender Gebäude gemäß den Vorgaben des PGOU (kommunaler Flächennutzungsplan). Wir erklären es Ihnen!
- Neues Wohnhaus: Der Bau eines neuen Wohnhauses auf nicht bebaubarem Land ist möglich, sofern es in direktem Zusammenhang mit der land-, vieh- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks steht. Entscheidend ist jedoch, dass das Wohnhaus für den Betrieb erforderlich ist und dieser Zusammenhang technisch begründet wird.
- Mobile Fertighäuser: Mobile, autarke Fertighäuser, die kein Fundament benötigen und das Gelände nicht verändern, können auf ländlichem Boden aufgestellt werden – vorbehaltlich der Entscheidung der jeweiligen autonomen Region und der Gemeinde. Entscheidend ist hier der Unterschied zwischen Aufstellen und Bauen. So lassen sich manche mobilen Häuser auf Rädern beispielsweise mit einem Zugfahrzeug versetzen, ohne den Boden zu beschädigen.
- Pools: Keine autonome Region Spaniens verbietet die Anlage von Pools auf ländlichen Grundstücken. Allerdings gibt es Einschränkungen je nach Art der für den Pool erforderlichen Bauarbeiten und seinem Nutzungszweck.
- Campingplätze, Unterkünfte und ländliche Ferienhäuser: Auch wenn es angesichts des größeren Flächenbedarfs und der umfangreicheren Bauarbeiten im Vergleich zu Wohnhäusern widersprüchlich erscheinen mag, dürfen auf ländlichem Boden Campingplätze, Hotels und ländliche Unterkünfte als Vorhaben von öffentlichem Interesse errichtet werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das nicht bebaubare Grundstück eine Mindestfläche aufweist.
- Sanierungen: Nicht bebaubare Grundstücke mit alten oder verfallenen Wohnhäusern sind auf dem Markt für ländliche Grundstücke sehr gefragt. Für einen solchen Erwerb muss das Wohnhaus jedoch vor 1975 errichtet worden sein. Ob die Gemeinde die Genehmigung erteilt, hängt vom Zustand und von der Lage der Immobilie ab.
Das AFO-Verfahren als Lösung für bereits bestehende Gebäude
Steht auf nicht bebaubarem Land bereits ein Gebäude, das vor mehr als sechs Jahren ohne Genehmigung errichtet wurde (die Frist, nach der die behördliche Maßnahme zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit verjährt), kann seine Situation über das Verfahren Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) geregelt werden, also die Gleichstellung mit Bauten „außerhalb der Planung“. Diese Anerkennung legalisiert das Gebäude nicht, verleiht ihm aber einen Duldungsstatus, der die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad), den Abschluss von Versorgungsverträgen, die Belastung mit einer Hypothek und den Verkauf mit Rechtssicherheit ermöglicht. Klic Arquitectos hat bereits mehr als 40 AFO-Verfahren in Andalusien betreut.
Als Architekten in Málaga wissen wir, wie wertvoll die Zeit unserer Kunden ist. Deshalb übernehmen wir die Gesamtabwicklung jedes Einfamilienhaus-Projekts – einschließlich Entwurf, Planung, Steuerung und Überwachung der einzelnen Bauphasen sowie der erforderlichen behördlichen Verfahren.
Das war unser Überblick darüber, was man auf nicht bebaubarem Land bauen darf. Wir hoffen, dieser Beitrag war Ihnen eine Hilfe. Wenn Sie Fragen zu einem bestimmten Grundstück, einem AFO-Verfahren oder einem Projekt auf ländlichem Boden haben, wenden Sie sich gern an unsere Architekten in Marbella – wir freuen uns auf Sie!
