Heute möchten wir einen Vergleich der Vor- und Nachteile zweier Optionen anstellen, die man hat, um das Haus seiner Träume zu bekommen. Die erste wäre, ein Grundstück zu kaufen und eine Wohnung von Grund auf zu bauen, wobei die zweite Option darin besteht, ein altes Haus zu kaufen und zu renovieren. Welche Vor- und Nachteile hat jede der beiden Optionen?
Vorteile, eine Wohnung von Grund auf zu beginnen.
Wenn du eine Wohnung von Grund auf beginnst, hast du die Möglichkeit, genau das zu tun, was du willst, sowohl was den Stil der Wohnung angeht als auch ihre Aufteilung und ihre Anpassung an deinen Lebensstil. Schließlich entscheidest du auch, welche Ausstattung du deiner Wohnung geben willst, je nachdem, wie du das Haus nutzen wirst. In gewisser Weise sprechen wir davon, uns einen «Maßanzug» zu machen. Andererseits eliminierst du als Selbstbauträger die Marge, die ein professioneller Bauträger auf eine neue Wohnung aufschlägt, wodurch du im Vergleich zum Kauf derselben auf dem Neubau markt auch Geld sparst. Wenn du dich auch entscheiden würdest, das Bauunternehmen zu umgehen und die Gewerke selbst einzeln zu beauftragen, könntest du ebenfalls die Marge des Bauunternehmers sparen, allerdings bräuchtest du in diesem Fall einen «Projektmanager», um die fehlende Gewerkekoordination zu ersetzen, die der Bauunternehmer übernimmt.
Vorteile, ein altes Haus zu kaufen und zu renovieren.
Meines Erachtens sind es im Wesentlichen drei. Erstens kann für dich die Lage ein Schlüsselfaktor sein, und dort, wo du wohnen willst, gibt es keine Grundstücke für einen Neubau (zum Beispiel im Zentrum von Málaga). In diesem Fall kann die Renovierung eines alten Hauses die einzige Option sein, um dort wohnen zu können, wo du willst. Es kann auch sein, dass du eine historische Komponente suchst, die du nur durch Sanierung bekommen kannst. Wenn du ein Liebhaber von altem Sichtmauerwerk, von hölzernen Kassettendecken, von Bruchsteinmauern oder von hydraulischen Fliesen bist, erlaubt dir die Sanierung, Neues und Altes zu verbinden und Atmosphären zu schaffen, die du mit einem Neubau nicht bekommen würdest. Zu guter Letzt, aber nicht weniger wichtig, ist der wirtschaftliche Faktor. Während der Krise, und noch heute, wenn auch immer seltener, gab es Kaufgelegenheiten für Wohnungen, bei denen der Kaufpreis unmöglich durch die Summe aus Grundstückspreis und Neubaupreis zu erreichen war. Es rechnete sich viel mehr, etwas Bestehendes zu kaufen und zu renovieren, als ein Grundstück zu kaufen und neu zu bauen. Das liegt daran, dass der Preis von Gebrauchtwohnungen elastischer ist als der von Neubauten, da sie aus Erbschaften stammen können oder bereits versunkene Kosten existieren. Während der Krise war ich als Architekt an Geschäften beteiligt, bei denen ich die Verkaufspreise nicht glauben konnte, als ich sie erfuhr; manchmal lag der Verkaufspreis der Immobilien unter dem, was es heute kosten würde, sie zu bauen, ohne auf den Wert des Bodens einzugehen (Verkaufspreise im Bereich von 600 Euro/m²). In diesen Fällen kann es sich zweifellos lohnen, etwas Altes zu kaufen und zu renovieren, da die Summe aus Kaufpreis und Renovierung offensichtlich niedriger sein wird als die aus Grundstück und Neubau.
Nachteile, eine Wohnung von Grund auf zu beginnen.
Der grundlegende Nachteil ist die Unsicherheit des Prozesses. Die Leute haben Angst, Probleme mit der Genehmigung zu bekommen, zu entdecken, dass sie nicht bauen können, was sie glaubten oder was ihnen versprochen wurde, dass sich der Bau verteuert, dass Verzögerungen im Bauprozess auftreten oder dass es am Ende Probleme gibt, die Neubauunterlagen und die Versorgungsanschlüsse zu bekommen. Es ist eine Realität, dass die Eigenübernahme des Baus einen Risikopunkt hinzufügt, aber genau deshalb ist es billiger als der Kauf eines Fertigen. Wenn du gut beraten bist, musst du keine Probleme haben, und wenn du welche hast, werden sie gelöst. Das ist unsere Arbeit ;L)
Nachteile, eine zu renovierende Wohnung zu kaufen.
Alles, was wir zum Neubau dargelegt haben, gilt gleichermaßen für die Renovierung, wobei der Verwaltungsteil etwas einfacher sein kann. Der Hauptnachteil der zu renovierenden Wohnungen ist meines Erachtens, dass während des Baus aufgrund des Zustands des alten Hauses Unvorhergesehenes auftreten kann. Viele von euch haben die Renovierungssendungen im Stil von «love it or list it» gesehen, in denen mitten im Bau der Bauunternehmer und die Innenarchitektin dem Eigentümer mitteilen, dass sie einen morschen Balken gefunden haben, oder Faserzement, oder die Installationen in schlechterem Zustand als gedacht, und ihm die damit verbundenen Mehrkosten mitteilen. Die Realität ist, dass das passieren kann, und das einzige Rezept dagegen ist ebenfalls die vorherige Beratung und eine möglichst detaillierte Untersuchung des Zustands dessen, was du kaufst, bevor du kaufst, damit es keine Überraschungen gibt. Unter Ausländern ist es zum Beispiel sehr verbreitet, eine «Due Diligence» oder ein «Survey» der Wohnung zu beauftragen, die sie kaufen wollen; das ist eine Arbeit, die sehr häufig in unserem Büro ankommt. Auf diese Weise vermeidet man Überraschungen, die die Kosten stark erhöhen können. Die größten Risiken gehen immer vom Zustand der Tragstruktur aus, vor allem bei sehr alten Wohnungen mit tragenden Wänden und Holzdecken.
Als Fazit würde ich euch sagen, dass je nach Situation beide Optionen empfehlenswert sein können, solange wir die Vor- und Nachteile jeder einzelnen kennen und ihr euch während des Prozesses gut beraten lasst.
