Heute möchten wir zwei Wege vergleichen, die zum Haus Ihrer Träume führen können, und ihre Vor- und Nachteile gegenüberstellen. Der erste besteht darin, ein Grundstück zu kaufen und ein Haus von Grund auf neu zu bauen; der zweite darin, ein altes Haus zu kaufen und es zu renovieren. Welche Vor- und Nachteile hat jede der beiden Optionen?
Vorteile eines Neubaus von Grund auf.
Wenn Sie ein Haus von Grund auf neu bauen, können Sie genau das umsetzen, was Sie sich wünschen – sowohl beim Stil des Hauses als auch bei seiner Raumaufteilung und deren Anpassung an Ihren Lebensstil. Außerdem entscheiden Sie selbst über die Ausstattung Ihres Hauses, abgestimmt darauf, wie Sie es nutzen werden. Im Grunde sprechen wir hier von einem Maßanzug. Hinzu kommt: Wenn Sie selbst als Bauherr auftreten, entfällt die Marge, die ein professioneller Bauträger auf ein neues Haus aufschlägt – Sie sparen also Geld gegenüber dem Kauf desselben Hauses auf dem Neubaumarkt. Entscheiden Sie sich außerdem, auf ein Bauunternehmen zu verzichten und die einzelnen Gewerke selbst zu beauftragen, können Sie auch dessen Marge einsparen. In diesem Fall bräuchten Sie allerdings einen Projektmanager, der die Koordination der Gewerke übernimmt, die sonst das Bauunternehmen leistet.
Vorteile des Kaufs und der Renovierung eines alten Hauses.
Meiner Ansicht nach sind es im Wesentlichen drei. Erstens kann die Lage für Sie ein entscheidender Faktor sein, und dort, wo Sie wohnen möchten, gibt es womöglich keine Grundstücke für einen Neubau (zum Beispiel im Zentrum von Málaga). In diesem Fall kann die Renovierung eines alten Hauses der einzige Weg sein, genau dort zu wohnen, wo Sie möchten. Vielleicht suchen Sie auch eine historische Komponente, die sich nur durch eine Sanierung erreichen lässt. Wenn Sie altes Ziegelmauerwerk, hölzerne Kassettendecken, Bruchsteinmauerwerk oder Zementfliesen lieben, können Sie bei einer Sanierung Neues und Altes verbinden und so eine Atmosphäre schaffen, die ein Neubau nicht bieten würde. Und schließlich, nicht weniger wichtig, gibt es den wirtschaftlichen Aspekt. Während der Krise – und auch heute noch, wenn auch immer seltener – gab es Kaufgelegenheiten, bei denen der Kaufpreis mit der Summe aus Grundstückspreis und Neubaukosten unmöglich zu erreichen gewesen wäre. Es war deutlich günstiger, eine bestehende Immobilie zu kaufen und zu renovieren, als ein Grundstück zu kaufen und neu zu bauen. Das liegt daran, dass die Preise für Bestandsimmobilien flexibler sind als für Neubauten, etwa weil sie aus Erbschaften stammen oder weil die ursprünglichen Kosten längst angefallen sind (sogenannte versunkene Kosten). Während der Krise habe ich als Architekt Transaktionen begleitet, bei denen ich die Verkaufspreise kaum glauben konnte: Manchmal lag der Verkaufspreis unter dem, was der Bau der Immobilie heute kosten würde – den Grundstückswert noch gar nicht eingerechnet (Verkaufspreise um 600 Euro/m²). In solchen Fällen kann es sich zweifellos lohnen, etwas Altes zu kaufen und zu renovieren, da Kaufpreis und Renovierung zusammen eindeutig unter den Kosten für Grundstück und Neubau liegen.
Nachteile eines Neubaus von Grund auf.
Der wesentliche Nachteil ist die Unsicherheit des Prozesses. Viele fürchten Probleme mit der Baugenehmigung, die böse Überraschung, dass sie nicht das bauen dürfen, was sie dachten oder was ihnen versprochen wurde, steigende Baukosten, Verzögerungen auf der Baustelle oder am Ende Schwierigkeiten, die amtlichen Unterlagen für den Neubau und die Versorgungsanschlüsse zu erhalten. Es stimmt, dass Sie ein gewisses Risiko eingehen, wenn Sie den Bau selbst in die Hand nehmen – aber genau deshalb ist es günstiger, als ein fertiges Haus zu kaufen. Wenn Sie gut beraten sind, müssen keine Probleme entstehen, und falls doch, werden sie gelöst. Das ist unsere Aufgabe ;L)
Nachteile des Kaufs eines renovierungsbedürftigen Hauses.
Alles, was wir zum Neubau gesagt haben, gilt ebenso für die Renovierung, wenngleich der behördliche Teil etwas einfacher sein kann. Der größte Nachteil renovierungsbedürftiger Häuser ist meiner Meinung nach, dass während der Bauarbeiten aufgrund des Zustands des alten Hauses Unvorhergesehenes auftreten kann. Viele von Ihnen kennen Renovierungssendungen wie „Love It or List It“, in denen der Bauunternehmer und die Innenarchitektin dem Eigentümer mitten in den Arbeiten mitteilen, dass sie einen morschen Balken, Faserzement oder Leitungen in schlechterem Zustand als erwartet gefunden haben – und ihm die entsprechenden Mehrkosten nennen. Tatsächlich kann das passieren, und das einzige Rezept dagegen ist ebenfalls eine vorherige Beratung und eine möglichst detaillierte Untersuchung des Zustands der Immobilie, bevor Sie kaufen, damit es keine Überraschungen gibt. Unter ausländischen Käufern ist es zum Beispiel weit verbreitet, eine technische Due Diligence oder ein Gutachten (Survey) über die Immobilie in Auftrag zu geben, die man kaufen möchte – ein Auftrag, der sehr häufig in unserem Büro eingeht. So lassen sich Überraschungen vermeiden, die die Kosten stark in die Höhe treiben können. Die größten Risiken liegen immer im Zustand der Tragstruktur, vor allem bei sehr alten Häusern mit tragenden Wänden und Holzbalkendecken.
Mein Fazit: Je nach Situation können beide Optionen empfehlenswert sein – vorausgesetzt, Sie kennen die Vor- und Nachteile beider Wege und lassen sich während des gesamten Prozesses gut beraten.
