Ein Bürogebäude, Wohnblock oder Ladenlokal zu kaufen und in ein Hotel umzuwandeln, gehört heute zu den aussichtsreichsten Transaktionen an der Costa del Sol. Der Erfolg hängt jedoch nicht nur von der Immobilie ab, sondern von der baurechtlichen Machbarkeit und der Nutzungsänderung. Das muss vor der Unterschrift geprüft werden.
Zuerst: Lässt das Gebäude die Hotelnutzung zu?
Zunächst muss geprüft werden, ob der Bebauungsplan (PGOU oder Satzung) die Hotelnutzung auf dieser Parzelle und in diesem Gebäude zulässt. Nicht jeder Boden und nicht jede Immobilie lässt sie zu, und eine Nutzungsänderung kann Anforderungen an Barrierefreiheit, Fluchtwege, Stellplätze oder Ausstattung stellen, die das bestehende Gebäude nicht erfüllt. Diese Prüfung ist Schritt null jeder Transaktion.
Die technische Due Diligence vor dem Kauf
Eine technische Due Diligence zeigt, was mit dem Gebäude wirklich möglich ist: Zustand des Tragwerks, Haustechnik, Einhaltung der Vorschriften, Grenzen des Baurechts und die ungefähren Anpassungskosten. Sie ist das Werkzeug, das den Kauf eines Problems verhindert. Manche vermeintlichen Schnäppchen hören auf, welche zu sein, sobald die wahren Kosten von Umbau und Nachrüstung dazukommen.
Von der Nutzungsänderung zum Projekt
Ist die Machbarkeit bestätigt, ordnet das Nutzungsänderungsprojekt das Hotelprogramm (Anzahl der Zimmer, Gemeinschaftsflächen, Services) innerhalb dessen, was Gebäude und Vorschriften zulassen. Hier entscheidet sich ein Großteil der Rentabilität: wie viele hochwertige Zimmer hineinpassen, wie Zugänge und Fluchtwege gelöst werden und welche Investition jedes Szenario erfordert.
Wie wir es bei Klic Arquitectos angehen
Wir begleiten den Investor schon vor dem Kauf: Machbarkeitsstudie und technische Due Diligence, danach Projekt und Bauleitung mit festen Honoraren. Ziel ist, dass Sie die Kaufentscheidung mit den Zahlen und Risiken auf dem Tisch treffen – nicht danach.
Häufige Fragen
Was ist die Nutzungsänderung zu Hotel?
Sie ist die Genehmigung, ein Gebäude mit anderer Nutzung (Büros, Wohnen, Gewerbe) der Hotelnutzung zuzuführen. Voraussetzung ist, dass der Bebauungsplan sie zulässt und das Gebäude die technischen und rechtlichen Anforderungen der neuen Nutzung erfüllt.
Kann ich jedes Gebäude in ein Hotel umwandeln?
Nein. Es hängt davon ab, ob die Hotelnutzung auf der Parzelle zulässig ist und ob die Immobilie an Barrierefreiheit, Fluchtwege und weitere Anforderungen angepasst werden kann. Eine technische Due Diligence klärt das vor dem Kauf.
Wann sollte die Due Diligence erfolgen?
Vor der Kaufunterschrift. Dann ist die technische Information am wertvollsten, weil sie den Preis ändern oder von der Transaktion abraten kann.
Erwägen Sie, ein Gebäude in ein Hotel umzuwandeln?
Klic Arquitectos analysiert die Machbarkeit und plant Nutzungsänderungen zu Hotel an der Costa del Sol. Erzählen Sie es uns in einem ersten unverbindlichen Gespräch.
