Ein Bürogebäude, einen Wohnblock oder ein Ladenlokal zu kaufen und in ein Hotel umzuwandeln, gehört heute zu den Vorhaben mit dem größten Potenzial an der Costa del Sol. Der Erfolg hängt jedoch nicht allein von der Immobilie ab, sondern von der städtebaulichen Machbarkeit und der Nutzungsänderung. Das sollten Sie vor der Unterschrift prüfen.
Zuerst: Ist im Gebäude eine Hotelnutzung zulässig?
Vor allem anderen ist zu prüfen, ob die Bauleitplanung (PGOU oder kommunale Bauordnung) die Hotelnutzung auf diesem Grundstück und in diesem Gebäude zulässt. Nicht jedes Grundstück und nicht jede Immobilie lässt sie zu, und eine Nutzungsänderung kann Anforderungen an Barrierefreiheit, Fluchtwege, Stellplätze oder vorgeschriebene Einrichtungen mit sich bringen, die das bestehende Gebäude nicht erfüllt. Diese Prüfung ist der allererste Schritt jedes Vorhabens.
Die technische Due Diligence vor dem Kauf
Eine technische Due Diligence zeigt Ihnen, was mit dem Gebäude tatsächlich möglich ist: Zustand des Tragwerks, Haustechnik, Einhaltung der Vorschriften, Grenzen der zulässigen Bebauung und die ungefähren Kosten der Anpassung. Sie ist das Instrument, das verhindert, dass Sie ein Problem kaufen. Viele Objekte, die wie ein Schnäppchen wirken, sind keines mehr, sobald die tatsächlichen Kosten für Renovierung und Anpassung an die Vorschriften hinzukommen.
Von der Nutzungsänderung zum Projekt
Ist die Machbarkeit bestätigt, legt das Projekt zur Nutzungsänderung das Raumprogramm des Hotels (Zahl der Zimmer, Gemeinschaftsbereiche, Serviceflächen) im Rahmen dessen fest, was Gebäude und Vorschriften zulassen. Hier entscheidet sich ein Großteil der Rentabilität: wie viele Zimmer sich in guter Qualität unterbringen lassen, wie Zugänge und Fluchtwege gelöst werden und welche Investition jedes Szenario erfordert.
Wie wir bei Klic Arquitectos vorgehen
Wir begleiten Investoren schon vor dem Kauf: mit Machbarkeitsstudie und technischer Due Diligence, anschließend mit Planung und Bauleitung zu einem festen Honorar. Ziel ist, dass Sie die Kaufentscheidung mit Zahlen und Risiken auf dem Tisch treffen – nicht erst danach.
Häufige Fragen
Was versteht man unter einer Nutzungsänderung zur Hotelnutzung?
Gemeint ist die Genehmigung, ein Gebäude mit einer anderen Nutzung (Büro, Wohnen, Gewerbe) künftig als Hotel zu nutzen. Voraussetzung ist, dass die Bauleitplanung dies zulässt und das Gebäude die technischen und rechtlichen Anforderungen der neuen Nutzung erfüllt.
Kann ich jedes Gebäude in ein Hotel umwandeln?
Nein. Es hängt davon ab, ob die Hotelnutzung auf dem Grundstück zulässig ist und ob sich die Immobilie an Barrierefreiheit, Fluchtwege und weitere Anforderungen anpassen lässt. Eine technische Due Diligence klärt das vor dem Kauf.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Due Diligence?
Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Zu diesem Zeitpunkt sind die technischen Informationen am wertvollsten, weil sie den Preis verändern oder gegen den Kauf sprechen können.
Sie erwägen, ein Gebäude in ein Hotel umzuwandeln?
Bei Klic Arquitectos prüfen wir die Machbarkeit und planen Nutzungsänderungen zur Hotelnutzung an der Costa del Sol. Erzählen Sie uns davon in einem ersten unverbindlichen Telefonat.
