Im heutigen Beitrag spielen wir Wer ist es?, das klassische Kinderspiel, bei dem sich im Verlauf die Profile verschiedener Figuren enthüllen – übertragen auf das Bauen im Eigenauftrag. Wie wir in früheren Beiträgen erklärt haben, muss man, damit ein Bauvorhaben zu einem guten Ende kommt, eine Reihe von Meilensteinen durchlaufen, und bei jedem treten verschiedene Fachleute mit einer ganz konkreten Aufgabe auf. Heute erklären wir als Architekturstudio in Málaga, wer diese Beteiligten sind, und klären, wie weit die Befugnisse eines jeden reichen.
Der Bauherr (hier der Selbstbauherr)
Das ist derjenige, der die Aufgabe übernimmt, den Bau zu unternehmen. Da er der künftige Nutzer der Wohnung sein wird, muss diese sich an seinen Lebensstil, seine Bedürfnisse und natürlich sein Budget anpassen.
Um als Selbstbauherr zu gelten und die steuerlichen Vorteile dieser Kategorie zu nutzen, darf das Ziel nicht die Vermietung oder der Verkauf der Wohnung sein (10 % Mehrwertsteuer auf das Bauvertragsbudget bei Selbstbauherrschaft einer Wohnung gegenüber 21 % bei einem üblichen Bauträger).
Der Architekt (Entwurfsverfasser)
Er entwirft die Wohnung entsprechend den Anforderungen des Kunden, unter Beachtung der Gegebenheiten des gewählten Grundstücks und der geltenden Vorschriften, und macht ihre Ausführung bautechnisch machbar. In der Regel übernimmt er das Vorprojekt, das Basisprojekt, das Ausführungsprojekt und die Bauleitung – drei Konzepte, die wir in einem künftigen Beitrag ausführlich definieren werden.
Die Honorare für diese Leistungen liegen zwischen 6 und 10 % des reinen Bausummenbudgets (PEM). Wir müssen Sie daran erinnern: In die Planung zu investieren heißt, Komfort für die gesamte Nutzungsdauer der Wohnung zu garantieren.
Der Architekt als Bauleiter
Wie bereits erwähnt, wird diese Funktion häufig vom entwerfenden Architekten übernommen, muss aber nicht zwingend so sein. Nach der entsprechenden Gesetzgebung besteht diese Aufgabe darin, „Teil der Bauleitung des Bauwerks zu sein und dessen Entwicklung in technischer, ästhetischer, städtebaulicher und umweltbezogener Hinsicht in Übereinstimmung mit dem definierenden Projekt, der Baugenehmigung, den sonstigen erforderlichen Genehmigungen und den Vertragsbedingungen zu leiten, mit dem Ziel, seine Übereinstimmung mit dem vorgesehenen Zweck sicherzustellen“.
Die Terminologie führt hier oft zu Verwirrung, da sie den Eindruck erweckt, seine Aufgabe sei es, die Bauarbeiten und die Arbeiter zu leiten und für die korrekte Ausführung der Arbeiten zu sorgen: Nein, er ist ein allgemeiner Aufseher, der darüber wacht, dass alles projektkonform verläuft und keine Fehler vonseiten des Bauausführenden entstehen.
Der Ausführungsleiter (der Bautechniker)
Nach der entsprechenden Gesetzgebung „ist der Ausführungsleiter des Bauwerks der Beteiligte, der als Teil der Bauleitung die Entwicklung des Bauwerks in technischer, ästhetischer, städtebaulicher und umweltbezogener Hinsicht in Übereinstimmung mit dem definierenden Projekt, der Baugenehmigung, den sonstigen erforderlichen Genehmigungen und den Vertragsbedingungen leitet, mit dem Ziel, seine Übereinstimmung mit dem vorgesehenen Zweck sicherzustellen“.
Das heißt, er übernimmt eine minuziöse Kontrolle der Baustelle, verfolgt deren Verlauf und die eintreffenden Materialien fortlaufend und verifiziert für den Kunden, dass das Bauunternehmen korrekt handelt.
Seine Honorare bewegen sich zwischen 2 und 4 % der reinen Bausumme.
Das Bauunternehmen
Es ist der Beteiligte, der die Verpflichtung übernimmt, das Bauwerk auszuführen, also die nötigen personellen und materiellen Mittel bereitstellt, um die Ausführung projektkonform zu verwirklichen, und der außerdem den Polier einstellt: die Figur, die den Arbeitern vorgesetzt ist.
Der Sicherheits- und Gesundheitskoordinator
Er koordiniert die Anwendung der allgemeinen Grundsätze der Prävention und Sicherheit. Er wacht sozusagen darüber, dass alles, was auf der Baustelle geschieht, den Sicherheits- und Kontrollvorschriften entspricht, und vermeidet Zwischenfälle. Es kann vorkommen, dass Bauleiter und Ausführungsleiter diese Funktion mit übernehmen. Zusammen bilden diese drei Funktionen die Bauleitung.
Der Vermesser
Er ist ein Techniker, der mit der Aufnahme der exakten Planimetrie des Grundstücks beauftragt ist und dafür spezielle Instrumente einsetzt, die die Referenzierung der Geländepunkte garantieren. Das ist wesentlich, damit bei der Planung am Reißbrett alles mit der physischen Realität des Grundstücks übereinstimmt.
Der Geologe
Er liefert den geotechnischen Bericht, ein unverzichtbares Dokument, um die physische Beschaffenheit des Baugrunds zu kennen und so zu wissen, welche Art von Gründung und Struktur nötig sein wird.
Technische Kontrollstelle (OCT)
Das sind Stellen, die die Qualität der Struktur kontrollieren. Sie ist erforderlich, um die Zehnjahreshaftungsversicherung abzuschließen, und ihre Beauftragung durch den Bauträger ist obligatorisch. Für den Selbstbauherrn ist sie optional, wie wir gleich sehen werden.
Die Versicherungsgesellschaft für die Zehnjahresversicherung
Die Zehnjahresversicherung ist eine Pflicht des Bauträgers, damit etwaige strukturelle Probleme am Bauwerk für den Käufer abgesichert sind. Beim Selbstbauherrn, der sein eigener Kunde ist, kann auf diese Pflicht verzichtet werden, doch in der Urkunde erscheint ein Hinweis, dass die Zehnjahreshaftung nicht versichert ist – was einen Verkauf innerhalb dieser 10 Jahre erschwert.
Die Bank
Wenn Sie das Vorhaben über einen Bauträgerkredit finanzieren, sind Bank und Gutachter wie ein weiterer Beteiligter am Bau. Die Bank gibt die Mittel nach und nach frei, sobald ihr Gutachter oder der Bauleiter die Ausführung bescheinigen.
Der Gutachter
Manchen Banken genügen nicht allein die Bescheinigungen der Bauleitung, sondern sie schicken einen Gutachter, der den Stand der Baustelle Monat für Monat bestätigt, damit das Geld des Kredits freigegeben wird.
Das Rathaus
Es stellt die Baugenehmigung aus, die zum Bauen erforderlich ist, und an es sind außerdem eine Reihe städtebaulicher Steuern und Gebühren zu zahlen, etwa für die Bodennutzung während der Bauzeit, die Abfallwirtschaft, die Belegung, die Versorgungsanschlüsse usw. Außerdem wird dort die Erstbezugsgenehmigung verfahren, die für die Beurkundung nötig ist.
Der Notar
Er verfasst die Eigentumsurkunden der Wohnung nach deren Fertigstellung.
Der Grundbuchbeamte
Er trägt die Urkunden ins Grundbuch ein.
Die Steuerbehörde
Im gesamten Prozess werden mehrere Abgaben an die Steuerbehörde entrichtet, etwa die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) und die Mehrwertsteuer selbst.
Und das waren die Beteiligten. Die Länge der Liste sollte Sie nicht davon abschrecken, sich für das Bauen im Eigenauftrag zu entscheiden, denn dieses Modell bietet viele Vorteile gegenüber dem Kauf einer bereits gebauten oder von einem Dritten entwickelten Wohnung.
Eine vertrauensvolle Begleitung durch diesen gesamten Prozess macht ihn agiler und zugänglicher, und in unserem Architekturstudio in Málaga haben wir ein Team von Spezialisten, das es Ihnen leicht macht. Sie wissen: Bei Fragen schreiben Sie uns einfach. 🙂
