Im heutigen Beitrag spielen wir Wer ist es?, das klassische Kinderspiel, bei dem nach und nach die Profile verschiedener Figuren enthüllt werden – nur übertragen auf den Bau des eigenen Hauses in Eigenregie. Wie wir bereits in früheren Beiträgen erklärt haben, muss ein Bauvorhaben eine Reihe von Etappen durchlaufen, damit es zu einem guten Abschluss kommt, und bei jeder Etappe treten unterschiedliche Fachleute mit einer ganz bestimmten Aufgabe auf. Heute erklären wir Ihnen als Architekturbüro in Málaga, wer diese Beteiligten sind und wie weit die Befugnisse jedes Einzelnen reichen.
Der Bauherr (in diesem Fall: der private Selbstbauherr)
Er übernimmt die Aufgabe, das Bauvorhaben in Angriff zu nehmen. Da er das Haus später selbst nutzen wird, muss es sich an seinen Lebensstil, seine Bedürfnisse und natürlich an sein Budget anpassen.
Um als Selbstbauherr (Autopromotor) zu gelten und die steuerlichen Vorteile dieser Kategorie zu nutzen, darf das Ziel nicht die Vermietung oder der Verkauf der Immobilie sein (10 % MwSt. auf die Bauvertragssumme beim Eigenbau eines Wohnhauses gegenüber 21 % bei einem gewöhnlichen Bauträger).
Der Architekt (Entwurfsverfasser)
Er entwirft das Haus nach den Wünschen des Kunden, berücksichtigt dabei die Gegebenheiten des gewählten Grundstücks sowie die geltenden Vorschriften und sorgt dafür, dass es bautechnisch realisierbar ist. In der Regel übernimmt er den Vorentwurf, die Entwurfsplanung (Proyecto Básico), die Ausführungsplanung und die Bauleitung – drei Begriffe, die wir in einem künftigen Beitrag ausführlich erläutern werden.
Das Honorar für diese Leistungen liegt zwischen 6 und 10 % der reinen Baukosten (Presupuesto de Ejecución Material, PEM). Und wir möchten Sie daran erinnern: Wer in gutes Design investiert, sichert sich Komfort für die gesamte Zeit, in der das Haus genutzt wird.
Der Architekt als Bauleiter
Wie bereits erwähnt, übernimmt diese Funktion häufig der entwerfende Architekt, zwingend ist das jedoch nicht. Laut der einschlägigen Gesetzgebung besteht seine Aufgabe darin, „Teil der Bauleitung (Dirección Facultativa) zu sein und die Entwicklung des Bauwerks in technischer, ästhetischer, städtebaulicher und ökologischer Hinsicht gemäß dem zugrunde liegenden Projekt, der Baugenehmigung, den übrigen erforderlichen Genehmigungen und den Vertragsbedingungen zu leiten, um sicherzustellen, dass es dem vorgesehenen Zweck entspricht“.
Die Bezeichnung sorgt hier oft für Verwirrung, denn sie legt nahe, er leite die Bauarbeiten und die Arbeiter und sei für die korrekte Ausführung der Arbeiten zuständig. Das ist nicht der Fall: Er ist vielmehr die übergeordnete Aufsicht, die darüber wacht, dass alles projektgemäß verläuft und keine Fehler seitens des ausführenden Unternehmens entstehen.
Der Bauausführungsleiter (Bauingenieur / Arquitecto Técnico)
Laut der einschlägigen Gesetzgebung „ist der Bauausführungsleiter derjenige Beteiligte, der als Teil der Bauleitung die Entwicklung des Bauwerks in technischer, ästhetischer, städtebaulicher und ökologischer Hinsicht gemäß dem zugrunde liegenden Projekt, der Baugenehmigung, den übrigen erforderlichen Genehmigungen und den Vertragsbedingungen leitet, um sicherzustellen, dass es dem vorgesehenen Zweck entspricht“.
Das heißt: Er kontrolliert die Baustelle minutiös, verfolgt laufend den Baufortschritt und die angelieferten Materialien und prüft für den Kunden, ob das Bauunternehmen korrekt arbeitet.
Sein Honorar liegt zwischen 2 und 4 % der reinen Baukosten (PEM).
Das Bauunternehmen
Es übernimmt die Verpflichtung, das Bauwerk auszuführen, stellt also die personellen und materiellen Mittel bereit, die für eine projektgemäße Errichtung nötig sind, und beschäftigt außerdem den Polier: die Person, die den Arbeitern auf der Baustelle Anweisungen gibt.
Der Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator
Er koordiniert die Anwendung der allgemeinen Grundsätze von Prävention und Sicherheit. Er wacht sozusagen darüber, dass alles auf der Baustelle gemäß den Sicherheits- und Kontrollvorschriften geschieht, und beugt so Zwischenfällen vor. Es kann vorkommen, dass Bauleiter und Bauausführungsleiter diese Funktion mit übernehmen. Zusammen bilden diese drei Funktionen die Bauleitung (Dirección Facultativa).
Der Vermesser
Er ist ein Techniker, der das Grundstück exakt vermisst und dafür spezielle Instrumente einsetzt, die eine präzise Verortung der Geländepunkte gewährleisten. Das ist entscheidend, damit bei der Planung alles mit der tatsächlichen Beschaffenheit des Grundstücks übereinstimmt.
Der Geologe
Er erstellt das geotechnische Gutachten (Baugrundgutachten), ein unverzichtbares Dokument, um die physikalische Zusammensetzung des Bodens zu kennen, auf dem gebaut werden soll, und so zu wissen, welche Art von Gründung und Tragwerk erforderlich ist.
Technische Prüfstelle (Organismo de Control Técnico, OCT)
Diese Stellen kontrollieren die Qualität des Tragwerks. Ihre Prüfung ist Voraussetzung für den Abschluss der zehnjährigen Baumängelversicherung (Seguro Decenal), und der Bauträger ist verpflichtet, sie zu beauftragen. Für den privaten Selbstbauherrn ist sie optional, wie wir gleich sehen werden.
Die Versicherungsgesellschaft für die zehnjährige Baumängelversicherung
Die zehnjährige Baumängelversicherung ist eine Pflicht des Bauträgers, damit der Käufer bei etwaigen strukturellen Mängeln am Gebäude abgesichert ist. Beim privaten Selbstbauherrn, der sein eigener Kunde ist, kann diese Pflicht entfallen; allerdings wird in der Urkunde vermerkt, dass die zehnjährige Haftung nicht versichert ist – was einen Verkauf der Immobilie vor Ablauf dieser 10 Jahre erschwert.
Die Bank
Wenn Sie das Vorhaben mit einem Baufinanzierungskredit (Crédito Promotor) finanzieren, werden Bank und Immobiliengutachter gewissermaßen zu weiteren Beteiligten am Bau. Die Bank gibt die Mittel schrittweise frei, sobald ihr Gutachter oder der Bauleiter den Baufortschritt bescheinigt.
Der Immobiliengutachter
Manchen Banken genügen die Baufortschrittsbescheinigungen der Bauleitung allein nicht; sie schicken einen Gutachter, der den Stand der Baustelle Monat für Monat bestätigt, damit die Kreditmittel schrittweise ausgezahlt werden.
Die Gemeinde (Ayuntamiento)
Sie erteilt die Baugenehmigung, ohne die nicht gebaut werden darf, und an sie sind außerdem verschiedene städtebauliche Steuern und Gebühren zu entrichten, etwa für die Bodennutzung während der Bauzeit, die Abfallentsorgung, die Inanspruchnahme öffentlicher Flächen, die Versorgungsanschlüsse usw. Zudem wird dort die Bezugsgenehmigung (Licencia de primera ocupación) beantragt, die für die notarielle Beurkundung erforderlich ist.
Der Notar
Er erstellt die notariellen Urkunden (Escrituras) des Hauses, sobald es fertiggestellt ist.
Der Grundbuchführer (Registrador de la Propiedad)
Er trägt die Urkunden ins Grundbuch ein.
Das Finanzamt (Hacienda)
Im Laufe des gesamten Prozesses sind mehrere Abgaben an das Finanzamt zu entrichten, etwa die Urkundensteuer (Actos Jurídicos Documentados) und die Mehrwertsteuer selbst.
Das waren die Beteiligten. Lassen Sie sich von der Länge der Liste nicht davon abhalten, sich für den Bau in Eigenregie zu entscheiden: Dieses Modell bietet viele Vorteile gegenüber dem Kauf eines bereits fertigen oder von einem Dritten entwickelten Hauses.
Ein verlässlicher Partner, der Sie durch den gesamten Prozess begleitet, macht ihn schneller und einfacher – und in unserem Architekturbüro in Málaga steht Ihnen ein Team von Spezialisten zur Seite, das Ihnen alles leicht macht. Wenn Sie Fragen haben, schreiben Sie uns einfach. 🙂
