En Andalousie, une maison ill\u00e9gale est une construction \u00e9difi\u00e9e sans permis, ou qui, bien que disposant d’un permis, n’en a pas respect\u00e9 les conditions \u2014\u00a0hauteur autoris\u00e9e d\u00e9pass\u00e9e, surface construite sup\u00e9rieure \u00e0 celle autoris\u00e9e ou construction sur un terrain impropre \u00e0 l’usage r\u00e9sidentiel. La d\u00e9molition d’une construction ill\u00e9gale n’est pas automatique\u00a0: l’Andalousie dispose d’un r\u00e9gime de prescription des infractions d’urbanisme qui, sous certaines conditions, permet \u00e0 une construction ill\u00e9gale d’\u00eatre d\u00e9clar\u00e9e \u00ab\u00a0assimil\u00e9e au r\u00e9gime hors ordonnancement\u00a0\u00bb (ARFO). Ce statut la prot\u00e8ge de la d\u00e9molition, mais limite son usage futur.<\/p>\n
Si vous poss\u00e9dez \u2014\u00a0ou envisagez d’acheter\u00a0\u2014 un logement pr\u00e9sentant des probl\u00e8mes de l\u00e9galit\u00e9 sur la Costa del Sol, cet article vous explique l’essentiel de ce qu’il faut savoir.<\/p>\n
Une construction est ill\u00e9gale lorsqu’elle a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e dans l’un des cas suivants\u00a0:<\/p>\n
\u2022 Sans aucune autorisation d’urbanisme.<\/p>\n
\u2022 Avec un permis p\u00e9rim\u00e9 (les travaux ont \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s bien apr\u00e8s le d\u00e9lai pr\u00e9vu, sans prorogation).<\/p>\n
\u2022 En violation des conditions du permis accord\u00e9 (hauteur sup\u00e9rieure, surface plus importante, nombre de logements plus \u00e9lev\u00e9).<\/p>\n
\u2022 Sur un terrain non constructible sans autorisation sp\u00e9ciale (le cas le plus grave).<\/p>\n
\u2022 Sur le domaine public (littoral, cours d’eau, routes).<\/p>\n
Important\u00a0: disposer d’un acte notari\u00e9, \u00eatre inscrit au Cadastre ou m\u00eame s’acquitter de l’IBI (taxe fonci\u00e8re espagnole) ne suffit pas \u00e0 r\u00e9gulariser une construction ill\u00e9gale. Ce sont des syst\u00e8mes ind\u00e9pendants de l’urbanisme.<\/p>\n
En Andalousie, la LOUA (loi d’am\u00e9nagement urbanistique d’Andalousie) fixe un d\u00e9lai de prescription de 6 ans pour les infractions d’urbanisme. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai sans que l’Administration ait engag\u00e9 une proc\u00e9dure de r\u00e9tablissement de la l\u00e9galit\u00e9, la construction entre dans le r\u00e9gime ARFO (assimil\u00e9 au r\u00e9gime hors ordonnancement).<\/p>\n
Ce que signifie concr\u00e8tement le r\u00e9gime ARFO\u00a0:<\/p>\n
\u2022 L’Administration ne peut pas en ordonner la d\u00e9molition.<\/p>\n
\u2022 Vous pouvez obtenir les raccordements (eau et \u00e9lectricit\u00e9) et faire inscrire la maison au Registre de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
\u2022 Vous ne pouvez pas obtenir de permis pour des extensions ni pour de nouveaux travaux importants.<\/p>\n
\u2022 La vente est possible, mais l’acheteur doit conna\u00eetre la situation\u00a0: l’acte de vente doit mentionner le r\u00e9gime ARFO.<\/p>\n
\u2022 Si le b\u00e2timent subit un sinistre grave (incendie, effondrement partiel), il ne peut pas \u00eatre reconstruit.<\/p>\n
Exception majeure\u00a0: les constructions situ\u00e9es sur un terrain non constructible faisant l’objet d’une protection sp\u00e9ciale (littoral prot\u00e9g\u00e9, parc naturel, cours d’eau, domaine public maritime et terrestre) ne sont JAMAIS prescrites. L’Administration peut en ordonner la d\u00e9molition \u00e0 tout moment, m\u00eame 30 ans plus tard.<\/p>\n
Lorsque l’Administration d\u00e9tecte une construction ill\u00e9gale (plainte de voisins, examen d’orthophotographies, inspection de chantier ou r\u00e9gularisation cadastrale), elle peut ouvrir une proc\u00e9dure de r\u00e9tablissement de la l\u00e9galit\u00e9 urbanistique. Le processus, en r\u00e9sum\u00e9\u00a0:<\/p>\n
1. Ouverture de la proc\u00e9dure\u00a0: l’Administration notifie au propri\u00e9taire l’existence d’une infraction d’urbanisme pr\u00e9sum\u00e9e.<\/p>\n
2. Phase contradictoire\u00a0: le propri\u00e9taire peut pr\u00e9senter ses observations, fournir des documents et, si c’est possible, demander la r\u00e9gularisation.<\/p>\n
3. D\u00e9cision\u00a0: si la r\u00e9gularisation n’est pas envisageable, un ordre de d\u00e9molition est prononc\u00e9.<\/p>\n
4. Ex\u00e9cution\u00a0: si le propri\u00e9taire ne d\u00e9molit pas volontairement dans le d\u00e9lai imparti, l’Administration peut proc\u00e9der d’office \u00e0 la d\u00e9molition et en imputer le co\u00fbt au propri\u00e9taire.<\/p>\n
Sur la Costa del Sol, la d\u00e9molition d’une maison individuelle de 100 \u00e0 150\u00a0m\u00b2 co\u00fbte entre 15\u00a0000 et 40\u00a0000\u00a0\u20ac, selon la technique employ\u00e9e (d\u00e9molition manuelle ou m\u00e9canique), les d\u00e9chets \u00e0 traiter et la difficult\u00e9 d’acc\u00e8s.<\/p>\n
Oui, mais uniquement si l’usage et les caract\u00e9ristiques du b\u00e2timent sont compatibles avec les documents d’urbanisme en vigueur. La proc\u00e9dure s’appelle \u00ab\u00a0licence de r\u00e9gularisation\u00a0\u00bb (ou \u00ab\u00a0permis de travaux de r\u00e9gularisation\u00a0\u00bb) et exige\u00a0:<\/p>\n
\u2022 Un projet technique sign\u00e9 par un architecte, certifiant que la construction existante est conforme \u00e0 la r\u00e9glementation applicable.<\/p>\n
\u2022 Le paiement des taxes municipales correspondant aux travaux r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n
\u2022 Dans certaines communes, une amende suppl\u00e9mentaire pour infraction d’urbanisme.<\/p>\n
Si la construction n’est pas r\u00e9gularisable (par exemple, parce qu’elle d\u00e9passe la surface autoris\u00e9e par les documents d’urbanisme), le propri\u00e9taire dispose de deux options\u00a0: la mettre en conformit\u00e9 (en d\u00e9molissant la partie ill\u00e9gale) ou b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime ARFO si plus de 6 ans se sont \u00e9coul\u00e9s sans intervention de l’Administration.<\/p>\n
Sur la Costa del Sol, en particulier dans les lotissements des ann\u00e9es 1970-1980 \u00e0 Marbella, Mijas ou Benalm\u00e1dena, il est relativement fr\u00e9quent de trouver des logements pr\u00e9sentant une irr\u00e9gularit\u00e9 (porches ferm\u00e9s sans permis, extensions non d\u00e9clar\u00e9es, d\u00e9barras transform\u00e9s en chambres). Avant de signer tout contrat de vente\u00a0:<\/p>\n
\u2022 Demandez une \u00ab\u00a0nota simple\u00a0\u00bb (extrait) du Registre de la propri\u00e9t\u00e9 et comparez la surface inscrite avec la surface cadastrale et la surface r\u00e9elle.<\/p>\n
\u2022 Demandez \u00e0 la mairie la fiche d’urbanisme de la parcelle et l’historique des permis accord\u00e9s.<\/p>\n
\u2022 Faites appel \u00e0 un architecte pour r\u00e9aliser un rapport de conformit\u00e9 urbanistique avant la signature.<\/p>\n
\u2022 En cas d’irr\u00e9gularit\u00e9s, n\u00e9gociez le prix ou exigez que le vendeur r\u00e9gularise la situation avant la vente.<\/p>\n
Oui. Un logement sous le r\u00e9gime ARFO peut \u00eatre achet\u00e9 et vendu. Le notaire est tenu de mentionner dans l’acte la situation urbanistique du bien. L’acheteur doit savoir ce qu’il ach\u00e8te\u00a0: une maison qui existe l\u00e9galement, mais qui ne peut pas \u00eatre agrandie et qui, si elle est d\u00e9truite, ne peut pas \u00eatre reconstruite.<\/p>\n
Cela d\u00e9pend du type de terrain. Sur un terrain non constructible ordinaire, la prescription est de 6 ans (ARFO). Sur un terrain non constructible faisant l’objet d’une protection sp\u00e9ciale (c\u00f4te prot\u00e9g\u00e9e, parcs naturels, berges), les infractions sont imprescriptibles\u00a0: l’Administration peut ordonner la d\u00e9molition \u00e0 tout moment.<\/p>\n
Entre 15\u00a0000 et 40\u00a0000\u00a0\u20ac pour une maison individuelle de 100 \u00e0 150\u00a0m\u00b2 sur la Costa del Sol, gestion des d\u00e9chets et autorisations comprises. Si la d\u00e9molition est ex\u00e9cut\u00e9e d’office par l’Administration, le co\u00fbt est r\u00e9percut\u00e9 sur le propri\u00e9taire et peut \u00eatre nettement plus \u00e9lev\u00e9 en raison des frais de gestion.<\/p>\n
Oui. Nous r\u00e9alisons des rapports de conformit\u00e9 urbanistique, des projets de r\u00e9gularisation et le suivi des dossiers aupr\u00e8s des mairies de la Costa del Sol. Si la r\u00e9gularisation n’est pas possible, nous vous conseillons sur les alternatives (ARFO, mise en conformit\u00e9 partielle) et sur les implications de chaque option.<\/p>\n
Vous pouvez contester la d\u00e9cision par la voie administrative (recours hi\u00e9rarchique ou gracieux) puis, en cas d’\u00e9chec, devant la juridiction administrative. L’accompagnement d’un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit de l’urbanisme et d’un architecte exp\u00e9riment\u00e9 en planification urbaine est alors indispensable. Toutefois, si la d\u00e9cision est d\u00e9finitive et ex\u00e9cutoire, la mairie peut proc\u00e9der d’office \u00e0 la d\u00e9molition et en r\u00e9clamer le co\u00fbt au propri\u00e9taire.<\/p>\n
Klic Arquitectos r\u00e9alise des rapports de conformit\u00e9 urbanistique pour les propri\u00e9taires et les acheteurs sur toute la Costa del Sol. Si vous \u00eates en train d’acheter un bien ou si vous avez des doutes sur votre logement actuel, contactez notre \u00e9quipe pour une premi\u00e8re consultation.<\/p>\n
\u2192 Consultez nos architectes\u00a0: www.klicarquitectos.com<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En Andalousie, une maison ill\u00e9gale est une construction \u00e9difi\u00e9e sans permis, ou qui, bien que disposant d’un permis, n’en a pas respect\u00e9 les conditions \u2014\u00a0hauteur autoris\u00e9e d\u00e9pass\u00e9e, surface construite sup\u00e9rieure \u00e0 celle autoris\u00e9e ou construction sur un terrain impropre \u00e0 l’usage r\u00e9sidentiel. La d\u00e9molition d’une construction ill\u00e9gale n’est pas automatique\u00a0: l’Andalousie dispose d’un r\u00e9gime de…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":26104,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[116],"tags":[],"class_list":["post-26105","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog"],"acf":[],"yoast_head":"\n