{"id":26100,"date":"2026-09-30T15:05:25","date_gmt":"2026-09-30T13:05:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/?p=26100"},"modified":"2026-10-03T22:32:44","modified_gmt":"2026-10-03T20:32:44","slug":"frais-construction-maison-espagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/fr\/frais-construction-maison-espagne\/","title":{"rendered":"Frais de construction d\u2019une maison en Espagne\u00a0: tout ce qu\u2019il faut budg\u00e9ter au-del\u00e0 des travaux"},"content":{"rendered":"<p>Lorsqu\u2019on demande combien co\u00fbte la construction d\u2019une maison, on pense g\u00e9n\u00e9ralement au co\u00fbt des travaux. Mais le co\u00fbt de construction ne repr\u00e9sente qu\u2019une partie \u2014\u00a0habituellement entre 60\u00a0% et 75\u00a0%\u00a0\u2014 du budget total d\u2019un projet r\u00e9sidentiel en Espagne. Le reste correspond \u00e0 des frais qui figurent rarement dans le premier budget et qui peuvent creuser un \u00e9cart de plusieurs dizaines de milliers d\u2019euros entre ce que le propri\u00e9taire pensait d\u00e9penser et ce qu\u2019il a r\u00e9ellement d\u00e9pens\u00e9 au final.<\/p>\n<p>Ce guide d\u00e9taille l\u2019ensemble des frais \u00e0 pr\u00e9voir pour construire une maison sur la Costa del Sol, du terrain jusqu\u2019\u00e0 l\u2019acte notari\u00e9 de d\u00e9claration de construction neuve.<\/p>\n<h2><strong>Les frais li\u00e9s au terrain\u00a0: plus qu\u2019il n\u2019y para\u00eet<\/strong><\/h2>\n<p>Le prix d\u2019achat du terrain est le plus visible, mais ce n\u2019est pas le seul. Lors de l\u2019acquisition d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir sur la Costa del Sol, il faut ajouter\u00a0:<\/p>\n<p>\u2022 ITP (imp\u00f4t sur les transmissions patrimoniales, l\u2019\u00e9quivalent des droits de mutation) si le vendeur est un particulier\u00a0: 7\u00a0% en Andalousie sur le prix d\u2019achat.<\/p>\n<p>\u2022 TVA si le vendeur est un promoteur\u00a0: 21\u00a0% sur le prix (terrain viabilis\u00e9 vendu en premi\u00e8re livraison).<\/p>\n<p>\u2022 AJD (imp\u00f4t sur les actes juridiques document\u00e9s) sur l\u2019acte notari\u00e9\u00a0: 1,2\u00a0% en Andalousie (r\u00e9duit \u00e0 0,1\u00a0% pour la r\u00e9sidence principale dans certains cas).<\/p>\n<p>\u2022 Notaire et registre de la propri\u00e9t\u00e9\u00a0: 600-1\u00a0500\u00a0\u20ac selon la valeur du terrain.<\/p>\n<p>\u2022 \u00c9tude g\u00e9otechnique\u00a0: 1\u00a0500-3\u00a0000\u00a0\u20ac (analyse du sol, indispensable pour concevoir les fondations).<\/p>\n<p>\u2022 Expertise immobili\u00e8re (en cas de financement hypoth\u00e9caire)\u00a0: 300-600\u00a0\u20ac.<\/p>\n<p>Exemple\u00a0: un terrain achet\u00e9 120\u00a0000\u00a0\u20ac \u00e0 un particulier \u00e0 Mijas entra\u00eene des frais d\u2019acquisition suppl\u00e9mentaires d\u2019environ 9\u00a0000-10\u00a0500\u00a0\u20ac (ITP + notaire + registre + \u00e9tude g\u00e9otechnique).<\/p>\n<h2><strong>Les frais techniques\u00a0: projet et direction de travaux<\/strong><\/h2>\n<p>Pour construire en Espagne, la loi impose de disposer d\u2019un projet sign\u00e9 par un architecte et d\u2019une direction de travaux (direcci\u00f3n facultativa). Ces frais sont fixes et non facultatifs\u00a0:<\/p>\n<p>\u2022 Avant-projet (projet de base) d\u2019architecture\u00a0: il permet de d\u00e9poser la demande de permis de construire. Co\u00fbt habituel\u00a0: 1,5-3\u00a0% du PEM (Presupuesto de Ejecuci\u00f3n Material, budget d\u2019ex\u00e9cution mat\u00e9rielle).<\/p>\n<p>\u2022 Projet d\u2019ex\u00e9cution\u00a0: il d\u00e9finit tous les d\u00e9tails constructifs et il est indispensable pour confier les travaux \u00e0 une entreprise de construction. Co\u00fbt\u00a0: 2-4\u00a0% du PEM en sus (ou 4-7\u00a0% pour l\u2019ensemble avant-projet + projet d\u2019ex\u00e9cution).<\/p>\n<p>\u2022 Projet des installations (\u00e9lectricit\u00e9, plomberie, climatisation, t\u00e9l\u00e9communications)\u00a0: 1-2\u00a0% du PEM.<\/p>\n<p>\u2022 Direction de travaux (architecte)\u00a0: 2-4\u00a0% du PEM.<\/p>\n<p>\u2022 Direction de l\u2019ex\u00e9cution (architecte technique \/ aparejador)\u00a0: 1-3\u00a0% du PEM.<\/p>\n<p>\u2022 Coordinateur en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 et de sant\u00e9\u00a0: 0,5-1\u00a0% du PEM.<\/p>\n<p>Au total, les honoraires techniques repr\u00e9sentent habituellement entre 8\u00a0% et 12\u00a0% du co\u00fbt de construction. Pour un projet de 300\u00a0000\u00a0\u20ac de PEM, cela repr\u00e9sente entre 24\u00a0000\u00a0\u20ac et 36\u00a0000\u00a0\u20ac.<\/p>\n<p>Dans le mod\u00e8le cl\u00e9s en main de Klic Arquitectos, le projet et la direction de travaux sont assur\u00e9s par la m\u00eame \u00e9quipe et dans le cadre d\u2019un m\u00eame contrat, ce qui simplifie la gestion et \u00e9limine les conflits entre les phases.<\/p>\n<h2><strong>Licences et taxes municipales\u00a0: le poste le plus variable<\/strong><\/h2>\n<p>Le co\u00fbt du permis de construire (licencia de obra mayor) varie \u00e9norm\u00e9ment d\u2019une commune \u00e0 l\u2019autre de la Costa del Sol. Les taxes les plus courantes\u00a0:<\/p>\n<p>\u2022 ICIO (imp\u00f4t sur les constructions, installations et travaux)\u00a0: 2-4\u00a0% du PEM selon la commune.<\/p>\n<p>\u2022 Taxes municipales de d\u00e9livrance du permis\u00a0: 0,5-2\u00a0% du PEM en sus.<\/p>\n<p>\u2022 D\u00e9p\u00f4t de garantie pour la gestion des d\u00e9chets\u00a0: 0,5-1\u00a0% du PEM (restitu\u00e9 si la bonne gestion des gravats est justifi\u00e9e).<\/p>\n<p>\u2022 Visa des projets par l\u2019Ordre des architectes (visado colegial)\u00a0: 200-600\u00a0\u20ac par projet.<\/p>\n<p>Marbella applique l\u2019un des ICIO les plus \u00e9lev\u00e9s de la Costa del Sol (jusqu\u2019\u00e0 4\u00a0%), tandis que des communes comme Mijas ou V\u00e9lez-M\u00e1laga ont des taux un peu plus mod\u00e9r\u00e9s. Pour un projet dont le PEM s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 300\u00a0000\u00a0\u20ac, l\u2019ICIO \u00e0 Marbella peut atteindre 12\u00a0000\u00a0\u20ac.<\/p>\n<h2><strong>Raccordement aux r\u00e9seaux\u00a0: la d\u00e9pense qui surprend le plus<\/strong><\/h2>\n<p>Si le terrain ne dispose pas d\u00e9j\u00e0 des branchements aux r\u00e9seaux (eau, \u00e9lectricit\u00e9, gaz, assainissement, t\u00e9l\u00e9communications), il faut les pr\u00e9voir au budget. Ces co\u00fbts varient \u00e9norm\u00e9ment selon la distance aux r\u00e9seaux existants\u00a0:<\/p>\n<p>\u2022 Raccordement au r\u00e9seau d\u2019eau potable\u00a0: 2\u00a0000-8\u00a0000\u00a0\u20ac selon la distance et la commune.<\/p>\n<p>\u2022 Branchement \u00e9lectrique (basse tension)\u00a0: 2\u00a0000-6\u00a0000\u00a0\u20ac. S\u2019il faut une ligne moyenne tension et un poste de transformation priv\u00e9\u00a0: 15\u00a0000-40\u00a0000\u00a0\u20ac.<\/p>\n<p>\u2022 Raccordement au r\u00e9seau d\u2019assainissement\u00a0: 3\u00a0000-10\u00a0000\u00a0\u20ac, ou fosse septique homologable en l\u2019absence de r\u00e9seau (5\u00a0000-12\u00a0000\u00a0\u20ac).<\/p>\n<p>\u2022 Gaz naturel (s\u2019il est disponible dans le secteur)\u00a0: 1\u00a0500-4\u00a0000\u00a0\u20ac.<\/p>\n<p>\u2022 T\u00e9l\u00e9communications (fibre)\u00a0: g\u00e9n\u00e9ralement sans frais si l\u2019op\u00e9rateur arrive jusqu\u2019au point de raccordement ext\u00e9rieur.<\/p>\n<h2><strong>Les frais de fin de chantier\u00a0: formalit\u00e9s l\u00e9gales et acte notari\u00e9<\/strong><\/h2>\n<p>Une fois la construction achev\u00e9e, il reste les d\u00e9marches administratives qui permettent d\u2019habiter et de vendre la maison en toute l\u00e9galit\u00e9\u00a0:<\/p>\n<p>\u2022 Certificat de fin de travaux de l\u2019architecte et de l\u2019architecte technique\u00a0: 500-1\u00a0500\u00a0\u20ac.<\/p>\n<p>\u2022 Certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique\u00a0: 300-600\u00a0\u20ac.<\/p>\n<p>\u2022 Licence de premi\u00e8re occupation (certificat d\u2019habitabilit\u00e9)\u00a0: proc\u00e9dure municipale, taxes de 300-800\u00a0\u20ac selon la commune.<\/p>\n<p>\u2022 Acte de d\u00e9claration de construction neuve (escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva)\u00a0: notaire 600-1\u00a0200\u00a0\u20ac, registre de la propri\u00e9t\u00e9 400-800\u00a0\u20ac, AJD sur la valeur d\u00e9clar\u00e9e de la construction.<\/p>\n<p>\u2022 Mise en service des compteurs (contrats avec les fournisseurs)\u00a0: 300-600\u00a0\u20ac.<\/p>\n<h2><strong>En r\u00e9sum\u00e9\u00a0: le budget total r\u00e9el d\u2019une construction sur la Costa del Sol<\/strong><\/h2>\n<p>Pour une maison de 150\u00a0m\u00b2 de qualit\u00e9 moyenne sur la Costa del Sol (PEM de construction\u00a0: 240\u00a0000\u00a0\u20ac), le budget total indicatif, tous frais compris, serait le suivant\u00a0:<\/p>\n<p>\u2022 Co\u00fbt des travaux (PEM)\u00a0: 240\u00a0000\u00a0\u20ac<\/p>\n<p>\u2022 Honoraires techniques (~10\u00a0%)\u00a0: 24\u00a0000\u00a0\u20ac<\/p>\n<p>\u2022 Licences et taxes (~5\u00a0%)\u00a0: 12\u00a0000\u00a0\u20ac<\/p>\n<p>\u2022 Raccordements aux r\u00e9seaux\u00a0: 8\u00a0000-20\u00a0000\u00a0\u20ac<\/p>\n<p>\u2022 Formalit\u00e9s de fin de chantier\u00a0: 3\u00a0000-5\u00a0000\u00a0\u20ac<\/p>\n<p>\u2022 Impr\u00e9vus (10\u00a0%)\u00a0: 24\u00a0000\u00a0\u20ac<\/p>\n<p>\u2022 TOTAL approximatif\u00a0: 311\u00a0000-325\u00a0000\u00a0\u20ac (hors terrain)<\/p>\n<p>Autrement dit, le co\u00fbt r\u00e9el est sup\u00e9rieur de 30\u00a0% \u00e0 40\u00a0% au budget initial des travaux. Le comprendre avant de commencer, c\u2019est faire la diff\u00e9rence entre un projet qui va jusqu\u2019au bout et un projet qui s\u2019arr\u00eate \u00e0 mi-parcours faute de fonds.<\/p>\n<h2><strong>Questions fr\u00e9quentes sur les frais de construction en Espagne<\/strong><\/h2>\n<h3><strong>Quel est le montant de l\u2019ICIO \u00e0 Marbella\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<p>L\u2019ICIO (imp\u00f4t sur les constructions, installations et travaux) s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 Marbella \u00e0 4\u00a0% du PEM, l\u2019un des taux les plus \u00e9lev\u00e9s de la Costa del Sol. Certaines communes comme Mijas ou Torremolinos appliquent des taux de 2-3\u00a0%.<\/p>\n<h3><strong>Est-il obligatoire de faire appel \u00e0 un architecte pour construire une maison\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<p>Oui. La loi espagnole sur l\u2019organisation de la construction (LOE, Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n) impose l\u2019intervention d\u2019un architecte pour le projet et la direction de tout ouvrage de construction r\u00e9sidentielle en Espagne. Sans projet sign\u00e9 par un architecte, pas de permis de construire.<\/p>\n<h3><strong>Qu\u2019est-ce que le PEM et pourquoi est-il important\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<p>Le PEM (Presupuesto de Ejecuci\u00f3n Material, budget d\u2019ex\u00e9cution mat\u00e9rielle) correspond au co\u00fbt des mat\u00e9riaux et de la main-d\u2019\u0153uvre de la construction, hors frais g\u00e9n\u00e9raux de l\u2019entreprise de construction, marge b\u00e9n\u00e9ficiaire et TVA. C\u2019est sur la base du PEM que sont calcul\u00e9s les honoraires techniques et les licences. Le prix final pour le client (PEC, Precio de Ejecuci\u00f3n por Contrata, prix d\u2019ex\u00e9cution par contrat) correspond g\u00e9n\u00e9ralement au PEM multipli\u00e9 par 1,19-1,25 (frais g\u00e9n\u00e9raux + marge), auquel s\u2019ajoute une TVA de 10\u00a0% pour un logement neuf.<\/p>\n<h3><strong>Puis-je d\u00e9duire une partie des frais de construction de mon imp\u00f4t sur le revenu (IRPF)\u00a0?<\/strong><\/h3>\n<p>S\u2019il s\u2019agit de votre r\u00e9sidence principale, il existe en Andalousie des d\u00e9ductions r\u00e9gionales en vigueur pour la construction ou la r\u00e9habilitation de la r\u00e9sidence principale (v\u00e9rifiez le cadre applicable aupr\u00e8s de votre conseiller fiscal, car il \u00e9volue \u00e0 chaque loi de finances). Si le logement est destin\u00e9 \u00e0 la location, les frais de construction sont amortis fiscalement sur la dur\u00e9e de vie utile du bien.<br \/>\n<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"headline\":\"Frais de construction d\u2019une maison en Espagne\u00a0: tout ce qu\u2019il faut budg\u00e9ter\",\"description\":\"Guide complet de tous les frais suppl\u00e9mentaires li\u00e9s \u00e0 la construction d\u2019une maison sur la Costa del Sol\u00a0: terrain, honoraires techniques, licences, raccordements et formalit\u00e9s de fin de chantier. Par Klic Arquitectos.\",\"author\":{\"@type\":\"Person\",\"name\":\"Juan Go\u00f1i Uriarte\",\"jobTitle\":\"Architecte\",\"worksFor\":{\"@type\":\"Organization\",\"name\":\"Klic Arquitectos\"}},\"publisher\":{\"@type\":\"Organization\",\"name\":\"Klic Arquitectos\",\"url\":\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\"},\"datePublished\":\"2026-09-09\",\"url\":\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/fr\/frais-construction-maison-espagne\/\"},{\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"\u00c0 combien s\u2019\u00e9l\u00e8vent les frais suppl\u00e9mentaires li\u00e9s \u00e0 la construction d\u2019une maison en Espagne\u00a0?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Entre 25\u00a0% et 40\u00a0% du co\u00fbt des travaux, en incluant honoraires techniques, licences, raccordements aux r\u00e9seaux et formalit\u00e9s de fin de chantier. Pour une maison dont le PEM s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 240\u00a0000\u00a0\u20ac, le total peut atteindre 311\u00a0000-325\u00a0000\u00a0\u20ac hors terrain.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quel est le montant de l\u2019ICIO \u00e0 Marbella\u00a0?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"4\u00a0% du PEM, l\u2019un des taux les plus \u00e9lev\u00e9s de la Costa del Sol.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Est-il obligatoire de faire appel \u00e0 un architecte pour construire une maison\u00a0?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Oui. 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