R\u00e9nover un logement ancien \u00e0 Malaga \u2014 qu’il s’agisse d’un appartement des ann\u00e9es 60 dans le centre historique, d’une maison de village dans l’arri\u00e8re-pays de la province ou d’un appartement en bord de mer des ann\u00e9es 70 \u2014 est un projet d’une tout autre complexit\u00e9 que la r\u00e9novation d’un logement r\u00e9cent. Ce n’est pas \u00ab\u00a0la m\u00eame chose, avec plus de temps\u00a0\u00bb\u00a0: c’est un type de travail qui exige un diagnostic pr\u00e9alable, un vrai jugement technique et une planification qui va bien au-del\u00e0 du choix des carrelages et des peintures. Bien men\u00e9, il peut transformer un logement d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9 en l’un des biens les plus recherch\u00e9s de son quartier.<\/p>\n
Un logement construit avant 1990 \u00e0 Malaga pr\u00e9sente, par d\u00e9finition, une s\u00e9rie de caract\u00e9ristiques qui compliquent (et parfois rench\u00e9rissent) la r\u00e9novation\u00a0:<\/p>\n
\u2022 Installation \u00e9lectrique obsol\u00e8te\u00a0: sans mise \u00e0 la terre, avec des sections de c\u00e2ble inadapt\u00e9es \u00e0 la consommation actuelle et un tableau \u00e9lectrique sans disjoncteur diff\u00e9rentiel. La r\u00e9glementation \u00e9lectrique en vigueur (REBT 2002, r\u00e8glement espagnol des installations basse tension) impose de tout remettre aux normes lors d’une r\u00e9novation compl\u00e8te.<\/p>\n
\u2022 Plomberie en plomb ou en acier galvanis\u00e9\u00a0: des canalisations qui d\u00e9gradent la qualit\u00e9 de l’eau et pr\u00e9sentent des fuites chroniques. Le remplacement complet de l’installation d’eau froide et d’eau chaude est indispensable.<\/p>\n
\u2022 Aucune isolation thermique\u00a0: les logements ant\u00e9rieurs \u00e0 1980 ont \u00e9t\u00e9 construits sans la moindre exigence d’isolation. Une r\u00e9novation qui ne traite pas l’isolation laissera passer le froid en hiver et la chaleur en \u00e9t\u00e9, exactement comme avant.<\/p>\n
\u2022 Distribution d\u00e9pass\u00e9e\u00a0: cuisines petites et ferm\u00e9es, salle de bains unique, couloirs \u00e9troits. Ouvrir les espaces implique souvent de modifier des murs porteurs ou de redistribuer les installations.<\/p>\n
\u2022 Humidit\u00e9 et infiltrations anciennes\u00a0: toitures, fa\u00e7ades et menuiseries d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es, \u00e0 l’origine de probl\u00e8mes d’humidit\u00e9 qu’il faut assainir avant de commencer.<\/p>\n
Le co\u00fbt d’une r\u00e9novation compl\u00e8te de logement ancien sur la Costa del Sol d\u00e9pend de la surface, de l’\u00e9tat du logement et du niveau de qualit\u00e9 choisi. Les fourchettes de Klic Arquitectos pour 2026\u00a0:<\/p>\n
\u2022 R\u00e9novation compl\u00e8te basique (remise \u00e0 neuf int\u00e9grale sans modification de la distribution, finitions standard)\u00a0: 600-900\u00a0\u20ac\/m\u00b2<\/p>\n
\u2022 R\u00e9novation compl\u00e8te de qualit\u00e9 moyenne (modification partielle de la distribution, mat\u00e9riaux de qualit\u00e9, cuisine et salles de bains enti\u00e8rement refaites)\u00a0: 900-1\u00a0400\u00a0\u20ac\/m\u00b2<\/p>\n
\u2022 R\u00e9novation compl\u00e8te haut de gamme (redistribution totale, mat\u00e9riaux premium, domotique, cuisine design)\u00a0: 1\u00a0400-2\u00a0200\u00a0\u20ac\/m\u00b2<\/p>\n
Exemple concret\u00a0: un appartement de 80\u00a0m\u00b2 construit dans les ann\u00e9es 70 \u00e0 Torremolinos et n\u00e9cessitant une r\u00e9novation compl\u00e8te (toutes les installations neuves, nouvelle distribution, cuisine et deux salles de bains neuves, menuiseries ext\u00e9rieures neuves, sols et peinture) repr\u00e9sentera un co\u00fbt de travaux compris entre 72\u00a0000\u00a0\u20ac et 110\u00a0000\u00a0\u20ac, auxquels s’ajoutent les honoraires techniques et les autorisations (10 \u00e0 15\u00a0% suppl\u00e9mentaires).<\/p>\n
Avant d’engager qui que ce soit et avant de demander le moindre devis, un logement ancien devrait faire l’objet d’un diagnostic technique permettant d’identifier\u00a0:<\/p>\n
\u2022 L’\u00e9tat de la structure\u00a0: planchers, poutres, poteaux et murs porteurs.<\/p>\n
\u2022 Les installations existantes\u00a0: trac\u00e9, \u00e9tat et capacit\u00e9 des installations \u00e9lectriques, de plomberie et d’assainissement.<\/p>\n
\u2022 La pr\u00e9sence d’humidit\u00e9\u00a0: origine (infiltration, remont\u00e9es capillaires, condensation) et \u00e9tendue.<\/p>\n
\u2022 L’\u00e9tat de la toiture et des menuiseries ext\u00e9rieures\u00a0: remplacement complet ou simple r\u00e9paration.<\/p>\n
Ce diagnostic, r\u00e9alis\u00e9 par un architecte technique ou par l’\u00e9quipe de Klic Arquitectos lors de la phase d’\u00e9tude pr\u00e9alable, co\u00fbte entre 300 et 800\u00a0\u20ac, mais il peut r\u00e9v\u00e9ler des probl\u00e8mes qui, s’ils n’\u00e9taient pas d\u00e9tect\u00e9s avant le chantier, appara\u00eetraient en pleine r\u00e9novation et multiplieraient le co\u00fbt et les d\u00e9lais.<\/p>\n
L’ordre des travaux dans la r\u00e9novation compl\u00e8te d’un logement ancien n’a rien de facultatif\u00a0: une mauvaise organisation entra\u00eene des reprises co\u00fbteuses. La s\u00e9quence type\u00a0:<\/p>\n
1. D\u00e9molition et curage\u00a0: d\u00e9pose des cloisons, des sols, des rev\u00eatements et des \u00e9l\u00e9ments \u00e0 remplacer.<\/p>\n
2. Traitement de l’humidit\u00e9 et renforcement structurel, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n
3. Gros \u0153uvre\u00a0: modification de la distribution, ouverture de baies, nouveaux murs.<\/p>\n
4. R\u00e9seaux encastr\u00e9s\u00a0: \u00e9vacuations horizontales, canalisations d’eau encastr\u00e9es, saign\u00e9es pour l’\u00e9lectricit\u00e9.<\/p>\n
5. Enveloppe ext\u00e9rieure et toiture (le cas \u00e9ch\u00e9ant)\u00a0: nouvelles fen\u00eatres, \u00e9tanch\u00e9it\u00e9.<\/p>\n
6. Rev\u00eatements\u00a0: fa\u00efence, sols, enduits de pl\u00e2tre et doublages.<\/p>\n
7. \u00c9quipements apparents\u00a0: appareillage \u00e9lectrique, robinetterie, radiateurs, climatiseurs split.<\/p>\n
8. Menuiseries int\u00e9rieures, cuisine et salles de bains.<\/p>\n
9. Peinture et finitions.<\/p>\n
Sur le march\u00e9 immobilier de la Costa del Sol, un logement ancien bien r\u00e9nov\u00e9 peut atteindre une valeur de march\u00e9 sup\u00e9rieure de 40 \u00e0 80\u00a0% \u00e0 son prix avant travaux. Dans les secteurs les plus pris\u00e9s, comme le centre historique de Malaga ou les communes du littoral \u00e0 forte demande de location touristique (Marbella, Benalm\u00e1dena, Torremolinos), la r\u00e9novation compl\u00e8te d’un logement ancien peut d\u00e9gager une rentabilit\u00e9 de projet de 15 \u00e0 30\u00a0% sur l’investissement total.<\/p>\n
Mais au-del\u00e0 de l’investissement, une r\u00e9novation bien men\u00e9e dans un logement ancien transforme le quotidien\u00a0: le confort thermique, le calme, la lumi\u00e8re naturelle et la fonctionnalit\u00e9 des espaces sont radicalement diff\u00e9rents avant et apr\u00e8s. C’est le type de transformation dont nos clients, lorsque nous la r\u00e9alisons chez Klic Arquitectos, disent qu’elle \u00ab\u00a0n’a plus rien \u00e0 voir avec ce que c’\u00e9tait\u00a0\u00bb.<\/p>\n
Entre 3 et 6 mois pour un appartement de 60 \u00e0 100\u00a0m\u00b2, du d\u00e9but des travaux jusqu’\u00e0 la livraison. S’il faut obtenir un permis de construire (modifications structurelles ou changements de distribution importants), il faut compter 2 \u00e0 6 mois d’instruction suppl\u00e9mentaires avant de d\u00e9marrer le chantier. Pour une r\u00e9novation compl\u00e8te sans modification structurelle, une autorisation de travaux mineurs peut \u00eatre obtenue en 3 \u00e0 6 semaines.<\/p>\n
R\u00e9nover est g\u00e9n\u00e9ralement plus int\u00e9ressant qu’acheter du neuf lorsque l’emplacement du logement ancien est excellent (front de mer, centre historique, secteur tr\u00e8s demand\u00e9), lorsque le prix d’achat additionn\u00e9 du co\u00fbt de la r\u00e9novation reste inf\u00e9rieur au prix de march\u00e9 d’un logement neuf \u00e9quivalent dans le m\u00eame secteur, ou lorsque la conception du logement ancien offre des atouts que le neuf ne propose pas (hauts plafonds, grande surface, vaste terrasse).<\/p>\n
Dans les r\u00e9novations compl\u00e8tes qui comprennent le remplacement des installations et des changements de distribution, il est pratiquement impossible d’habiter le logement pendant les travaux. La poussi\u00e8re, le bruit, les coupures d’eau et d’\u00e9lectricit\u00e9 \u00e0 diff\u00e9rentes phases et les risques pour la sant\u00e9 font qu’il est recommand\u00e9 de quitter le logement pendant toute la dur\u00e9e du chantier. Dans les r\u00e9novations partielles (cuisine seule, salles de bains seules), il est en revanche possible de cohabiter avec les travaux.<\/p>\n
Le projet d’architecture, la gestion des autorisations, l’ex\u00e9cution compl\u00e8te des travaux (structure, installations, rev\u00eatements, menuiseries) et la direction technique, le tout dans un contrat unique et pour un prix ferme unique. Le client n’a \u00e0 coordonner ni corps de m\u00e9tier ni interm\u00e9diaire\u00a0: il re\u00e7oit un logement achev\u00e9 et habitable dans le d\u00e9lai convenu.
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