{"id":22324,"date":"2021-05-30T21:03:41","date_gmt":"2021-05-30T19:03:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/reforma-integral-de-edificio-plurifamiliar\/"},"modified":"2026-10-03T19:28:28","modified_gmt":"2026-10-03T17:28:28","slug":"reforma-integral-de-edificio-plurifamiliar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/fr\/reforma-integral-de-edificio-plurifamiliar\/","title":{"rendered":"Edificio MOSS \u00b7 R\u00e9novation compl\u00e8te d’un immeuble de logements touristiques dans le centre de Malaga"},"content":{"rendered":"

Construire en hauteur, ouvrir un patio au centre et refaire l’int\u00e9rieur presque enti\u00e8rement\u00a0: voil\u00e0 comment obtenir six logements d’un immeuble en rez-de-chauss\u00e9e plus un \u00e9tage, sur une parcelle de 173,03 m\u00b2. L’Edificio MOSS est la r\u00e9novation compl\u00e8te d’un immeuble r\u00e9sidentiel du centre historique de Malaga, destin\u00e9 \u00e0 la location touristique. Et il pr\u00e9sentait au d\u00e9part une difficult\u00e9 invisible depuis la rue\u00a0: le b\u00e2timent existant se trouve en situation de \u00ab\u00a0hors ordonnancement\u00a0\u00bb, car il empi\u00e8te sur la voie publique.<\/p>\n

Le point de d\u00e9part\u00a0: deux niveaux et une parcelle de 173 m\u00b2<\/h2>\n

La parcelle mesure 173,03 m\u00b2 pour 12,29 m de fa\u00e7ade\u00a0; elle se situe dans le p\u00e9rim\u00e8tre du PEPRI Centro (plan sp\u00e9cial de protection et de r\u00e9habilitation du centre) et rel\u00e8ve de la zone \u00ab\u00a0Ciudad Hist\u00f3rica-Centro\u00a0\u00bb. Le b\u00e2timent existant ne comptait qu’un rez-de-chauss\u00e9e et un premier \u00e9tage. Avec cette emprise, impossible d’obtenir six logements.<\/p>\n

La solution passe par une sur\u00e9l\u00e9vation\u00a0: un deuxi\u00e8me \u00e9tage de 163,18 m\u00b2 et un niveau sous combles d’emprise nulle de 23,06 m\u00b2, qui accueille quatre d\u00e9barras et le local de climatisation. L’ensemble totalise 509,33 m\u00b2 construits, dont 323,09 m\u00b2 de r\u00e9novation du b\u00e2timent existant et 186,24 m\u00b2 d’extension. La hauteur obtenue, 12,94 m, a impos\u00e9 de solliciter l’avis de l’AESA (Agence nationale de la s\u00e9curit\u00e9 a\u00e9rienne) en raison des servitudes a\u00e9ronautiques de l’a\u00e9roport\u00a0: l’avis a \u00e9t\u00e9 favorable.<\/p>\n

Contraintes\u00a0: hors ordonnancement, ascenseur et alignements<\/h2>\n

Le rapport technique municipal fait \u00e9tat de deux contraintes qui ont conditionn\u00e9 le projet. La premi\u00e8re\u00a0: le b\u00e2timent est en situation de hors ordonnancement, car il empi\u00e8te sur la voie publique, ce qui a oblig\u00e9 \u00e0 revoir les alignements de tout l’immeuble. La seconde\u00a0: un ascenseur accessible doit \u00eatre install\u00e9. Sur une parcelle de 173 m\u00b2, chaque m\u00e8tre de la cage d’ascenseur est pris sur les logements.<\/p>\n

Aucune des deux ne se r\u00e8gle par une simple retouche de plan. L’avant-projet a \u00e9t\u00e9 repris et de nouveau vis\u00e9 le 17 mai 2018, et en juillet un second projet modificatif a \u00e9t\u00e9 r\u00e9dig\u00e9, int\u00e9grant une proposition de travaux de conservation. En zone \u00ab\u00a0Ciudad Hist\u00f3rica-Centro\u00a0\u00bb, l’instruction du dossier se gagne dans le d\u00e9tail\u00a0: alignements, hauteurs et accessibilit\u00e9 se justifient plan par plan.<\/p>\n

La proposition\u00a0: six logements, un patio et la toiture<\/h2>\n

Six logements de 38,05 \u00e0 63,25 m\u00b2 utiles\u00a0: A et B au rez-de-chauss\u00e9e, C et D au premier \u00e9tage, E et F \u00e0 l’\u00e9tage ajout\u00e9. Les deux plus grands, D et F, disposent de deux chambres et de deux salles de bains\u00a0; les quatre autres sont compacts.<\/p>\n

Le patio int\u00e9rieur, de 28,89 m\u00b2 utiles, est l’\u00e9l\u00e9ment qui organise le rez-de-chauss\u00e9e\u00a0: il apporte lumi\u00e8re et ventilation \u00e0 tout ce qui ne donne pas sur la fa\u00e7ade et articule le hall d’entr\u00e9e et le local des t\u00e9l\u00e9communications. Sur une parcelle aussi \u00e9troite, le patio n’est pas un luxe\u00a0: c’est lui qui rend habitables les logements situ\u00e9s \u00e0 l’arri\u00e8re. Sur la toiture, deux terrasses de 36,81 et 28,16 m\u00b2\u00a0; en dessous, les quatre d\u00e9barras.<\/p>\n

Mat\u00e9riaux et construction<\/h2>\n

Le sol est consolid\u00e9 par des injections de coulis de microciment en phases r\u00e9p\u00e9t\u00e9es au moyen de tubes \u00e0 manchettes, et le rez-de-chauss\u00e9e repose sur un dallage ventil\u00e9 en b\u00e9ton arm\u00e9. Ce n’est pas la partie la plus spectaculaire du projet, mais c’est celle qui d\u00e9termine si les murs porteurs existants peuvent \u00eatre conserv\u00e9s.<\/p>\n

Les nouveaux planchers sont des dalles mixtes sur bac collaborant en acier galvanis\u00e9, et l’escalier est r\u00e9alis\u00e9 avec le m\u00eame syst\u00e8me. L\u00e9ger et rapide \u00e0 monter, il permet de conserver les murs existants et de limiter les poteaux m\u00e9talliques \u00e0 la partie sur\u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n

L’enveloppe est doubl\u00e9e par une contre-cloison de 6 cm de laine de roche et de plaques de pl\u00e2tre\u00a0; dans l’extension, un mur double compos\u00e9 d’une paroi en brique d’une demi-brique d’\u00e9paisseur, d’une lame d’air de 4 cm et d’une double plaque de pl\u00e2tre. La toiture inclin\u00e9e est en panneau sandwich de 6 cm avec tuiles c\u00e9ramiques mixtes sur liteaux, pour que, depuis la rue, elle ait toujours l’allure d’un toit du centre historique. Climatisation et eau chaude sanitaire sont assur\u00e9es par une pompe \u00e0 chaleur a\u00e9rothermique, avec la couverture minimale de 70\u00a0% qu’exige le CTE (Code technique de l’\u00e9dification espagnol), document DB-HE4.<\/p>\n

Galerie<\/h2>\n
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