Ein illegales Haus in Andalusien ist ein Geb\u00e4ude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder bei dem trotz Genehmigung deren Auflagen nicht eingehalten wurden \u2013 etwa indem die zul\u00e4ssige H\u00f6he \u00fcberschritten, mehr Quadratmeter als genehmigt gebaut oder auf Land gebaut wurde, das f\u00fcr Wohnbebauung nicht zugelassen ist. Der Abriss eines illegalen Geb\u00e4udes erfolgt nicht automatisch: In Andalusien gilt eine Verj\u00e4hrungsregelung f\u00fcr baurechtliche Verst\u00f6\u00dfe, durch die ein illegales Geb\u00e4ude unter bestimmten Voraussetzungen als \u201edem Status au\u00dferhalb der Planung gleichgestellt\u201c (ARFO, asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n) gelten kann. Das sch\u00fctzt es vor dem Abriss, schr\u00e4nkt aber seine k\u00fcnftige Nutzung ein.<\/p>\n
Wenn Sie eine Immobilie mit baurechtlichen Problemen an der Costa del Sol besitzen \u2013 oder den Kauf einer solchen erw\u00e4gen \u2013, erkl\u00e4rt Ihnen dieser Artikel, was Sie wissen m\u00fcssen.<\/p>\n
Ein Geb\u00e4ude ist illegal, wenn es in einem der folgenden F\u00e4lle errichtet wurde:<\/p>\n
\u2022 Ohne jegliche Baugenehmigung.<\/p>\n
\u2022 Mit abgelaufener Genehmigung (die Bauarbeiten wurden ohne Verl\u00e4ngerung weit nach dem vorgesehenen Termin abgeschlossen).<\/p>\n
\u2022 Unter Versto\u00df gegen die Auflagen der erteilten Genehmigung (mehr H\u00f6he, mehr Quadratmeter, mehr Wohneinheiten).<\/p>\n
\u2022 Auf nicht bebaubarem Land ohne Sondergenehmigung (der schwerwiegendste Fall).<\/p>\n
\u2022 Auf Fl\u00e4chen im \u00f6ffentlichen Eigentum (K\u00fcste, Wasserl\u00e4ufe, Stra\u00dfen).<\/p>\n
Wichtig: Eine notarielle Urkunde, die Eintragung im Kataster oder selbst die Zahlung der Grundsteuer (IBI) legalisieren ein illegales Geb\u00e4ude nicht. Es handelt sich um Systeme, die vom St\u00e4dtebaurecht unabh\u00e4ngig sind.<\/p>\n
In Andalusien legt die LOUA (Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, das andalusische St\u00e4dtebaugesetz) f\u00fcr baurechtliche Verst\u00f6\u00dfe eine Verj\u00e4hrungsfrist von 6 Jahren fest. Hat die Verwaltung innerhalb dieser Frist kein Verfahren zur Wiederherstellung der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit eingeleitet, geht das Geb\u00e4ude in den ARFO-Status \u00fcber (Asimilado al R\u00e9gimen de Fuera de Ordenaci\u00f3n \u2013 gleichgestellt mit dem Status \u201eau\u00dferhalb der Planung\u201c).<\/p>\n
Was ARFO in der Praxis bedeutet:<\/p>\n
\u2022 Die Verwaltung kann den Abriss nicht anordnen.<\/p>\n
\u2022 Sie k\u00f6nnen Versorgungsanschl\u00fcsse (Wasser und Strom) erhalten und das Haus im Eigentumsregister eintragen lassen.<\/p>\n
\u2022 Sie erhalten keine Genehmigung f\u00fcr Erweiterungen oder gr\u00f6\u00dfere neue Bauarbeiten.<\/p>\n
\u2022 Ein Verkauf ist m\u00f6glich, der K\u00e4ufer muss die Situation jedoch kennen \u2013 die Kaufurkunde muss den ARFO-Status ausweisen.<\/p>\n
\u2022 Erleidet das Geb\u00e4ude einen schweren Schaden (Brand, Teileinsturz), darf es nicht wieder aufgebaut werden.<\/p>\n
Entscheidende Ausnahme: Geb\u00e4ude auf nicht bebaubarem Land mit besonderem Schutzstatus (gesch\u00fctzte K\u00fcstenbereiche, Naturparks, Flussl\u00e4ufe, \u00f6ffentliches K\u00fcsteneigentum \u2013 dominio p\u00fablico mar\u00edtimo-terrestre) verj\u00e4hren NIE. Die Verwaltung kann den Abriss jederzeit anordnen, selbst wenn 30 Jahre vergangen sind.<\/p>\n
Stellt die Verwaltung ein illegales Geb\u00e4ude fest (durch eine Anzeige von Nachbarn, die Auswertung von Orthofotos, eine Bauinspektion oder eine Katasterbereinigung), kann sie ein Verfahren zur Wiederherstellung der st\u00e4dtebaulichen Rechtm\u00e4\u00dfigkeit (Expediente de Reposici\u00f3n de la Legalidad Urban\u00edstica) einleiten. Der Ablauf, vereinfacht dargestellt:<\/p>\n
1. Einleitung des Verfahrens: Die Verwaltung teilt dem Eigent\u00fcmer mit, dass ein mutma\u00dflicher baurechtlicher Versto\u00df vorliegt.<\/p>\n
2. Anh\u00f6rung: Der Eigent\u00fcmer kann Einwendungen vorbringen, Unterlagen einreichen und \u2013 sofern m\u00f6glich \u2013 die Legalisierung beantragen.<\/p>\n
3. Entscheidung: Ist eine Legalisierung nicht m\u00f6glich, wird eine Abrissverf\u00fcgung erlassen.<\/p>\n
4. Vollstreckung: Rei\u00dft der Eigent\u00fcmer nicht innerhalb der gesetzten Frist freiwillig ab, kann die Verwaltung den Abriss im Wege der Ersatzvornahme durchf\u00fchren und die Kosten dem Eigent\u00fcmer auferlegen.<\/p>\n
Die Abrisskosten f\u00fcr ein Einfamilienhaus mit 100\u2013150 m\u00b2 an der Costa del Sol liegen zwischen 15.000 und 40.000 \u20ac, je nach Technik (manueller oder maschineller Abriss), den zu entsorgenden Abf\u00e4llen und der Schwierigkeit der Zufahrt.<\/p>\n
Ja, aber nur, wenn Nutzung und Kennwerte des Geb\u00e4udes mit der geltenden Bauleitplanung vereinbar sind. Das Verfahren hei\u00dft Legalisierungsgenehmigung (Licencia de Legalizaci\u00f3n, auch \u201eBaugenehmigung zur Regularisierung\u201c) und setzt Folgendes voraus:<\/p>\n
\u2022 Eine von einem Architekten unterzeichnete technische Projektdokumentation, die bescheinigt, dass das bestehende Geb\u00e4ude die geltenden Vorschriften erf\u00fcllt.<\/p>\n
\u2022 Die Zahlung der kommunalen Geb\u00fchren f\u00fcr die ausgef\u00fchrten Bauarbeiten.<\/p>\n
\u2022 In einigen Gemeinden zus\u00e4tzlich ein Bu\u00dfgeld wegen des baurechtlichen Versto\u00dfes.<\/p>\n
Ist das Geb\u00e4ude nicht legalisierbar (zum Beispiel, weil es mehr Quadratmeter umfasst, als die Planung zul\u00e4sst), hat der Eigent\u00fcmer zwei M\u00f6glichkeiten: es anzupassen (durch Abriss des illegalen Teils) oder den ARFO-Status in Anspruch zu nehmen, sofern mehr als 6 Jahre ohne T\u00e4tigwerden der Verwaltung vergangen sind.<\/p>\n
An der Costa del Sol \u2013 insbesondere in Wohnsiedlungen (Urbanizaciones) aus den 70er- und 80er-Jahren in Marbella, Mijas oder Benalm\u00e1dena \u2013 st\u00f6\u00dft man relativ h\u00e4ufig auf Immobilien mit Unregelm\u00e4\u00dfigkeiten (ohne Genehmigung geschlossene Veranden, nicht gemeldete Erweiterungen, zu Zimmern umgebaute Abstellr\u00e4ume). Bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen:<\/p>\n
\u2022 Fordern Sie einen Grundbuchauszug (Nota Simple) aus dem Eigentumsregister an und vergleichen Sie die eingetragene Fl\u00e4che mit der Katasterfl\u00e4che und der tats\u00e4chlichen Fl\u00e4che.<\/p>\n
\u2022 Lassen Sie sich bei der Gemeinde das st\u00e4dtebauliche Datenblatt des Grundst\u00fccks und die Historie der erteilten Genehmigungen aush\u00e4ndigen.<\/p>\n
\u2022 Beauftragen Sie vor der Unterzeichnung einen Architekten mit einem Gutachten zur st\u00e4dtebaulichen Rechtm\u00e4\u00dfigkeit.<\/p>\n
\u2022 Bei Unregelm\u00e4\u00dfigkeiten verhandeln Sie den Preis nach oder verlangen Sie, dass der Verk\u00e4ufer die Situation vor Abschluss des Kaufs legalisiert.<\/p>\n
Ja. Eine Immobilie im ARFO-Status kann gekauft und verkauft werden. Der Notar ist verpflichtet, die st\u00e4dtebauliche Situation des Grundst\u00fccks in der Urkunde festzuhalten. Der K\u00e4ufer muss wissen, was er kauft: ein Haus, das rechtlich Bestand hat, aber nicht erweitert werden darf und im Falle einer Zerst\u00f6rung nicht wieder aufgebaut werden kann.<\/p>\n
Das h\u00e4ngt von der Bodenklassifizierung ab. Auf gew\u00f6hnlichem nicht bebaubarem Land betr\u00e4gt die Verj\u00e4hrungsfrist 6 Jahre (ARFO). Auf nicht bebaubarem Land mit besonderem Schutzstatus (gesch\u00fctzte K\u00fcste, Naturparks, Uferbereiche) sind die Verst\u00f6\u00dfe unverj\u00e4hrbar: Die Verwaltung kann den Abriss jederzeit anordnen.<\/p>\n
Zwischen 15.000 und 40.000 \u20ac f\u00fcr ein Einfamilienhaus mit 100\u2013150 m\u00b2 an der Costa del Sol, einschlie\u00dflich Abfallentsorgung und Genehmigungen. F\u00fchrt die Verwaltung den Abriss im Wege der Ersatzvornahme durch, werden die Kosten auf den Eigent\u00fcmer umgelegt und k\u00f6nnen aufgrund der Verwaltungskosten deutlich h\u00f6her ausfallen.<\/p>\n
Ja. Wir erstellen Gutachten zur st\u00e4dtebaulichen Rechtm\u00e4\u00dfigkeit sowie die Planungsunterlagen f\u00fcr Legalisierungen und betreuen die Verfahren bei den Gemeinden der Costa del Sol. Ist eine Legalisierung nicht m\u00f6glich, beraten wir Sie zu den Alternativen (ARFO, teilweise Anpassung) und zu den Folgen jeder Option.<\/p>\n
Sie k\u00f6nnen die Entscheidung im Verwaltungsweg anfechten (Widerspruch: recurso de alzada oder recurso de reposici\u00f3n) und, falls dies erfolglos bleibt, vor den Verwaltungsgerichten klagen. Ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt und ein Architekt mit Erfahrung in der Bauleitplanung sind in diesem Verfahren unverzichtbar. Ist die Entscheidung jedoch rechtskr\u00e4ftig und vollstreckbar, kann die Gemeinde den Abriss im Wege der Ersatzvornahme durchf\u00fchren und die Kosten vom Eigent\u00fcmer zur\u00fcckfordern.<\/p>\n
Klic Arquitectos erstellt Gutachten zur st\u00e4dtebaulichen Rechtm\u00e4\u00dfigkeit f\u00fcr Eigent\u00fcmer und K\u00e4ufer an der gesamten Costa del Sol. Wenn Sie gerade eine Immobilie kaufen oder Zweifel an Ihrem jetzigen Zuhause haben, wenden Sie sich f\u00fcr ein erstes Beratungsgespr\u00e4ch an unser Team.<\/p>\n
\u2192 Sprechen Sie mit unseren Architekten: www.klicarquitectos.com<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ein illegales Haus in Andalusien ist ein Geb\u00e4ude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde oder bei dem trotz Genehmigung deren Auflagen nicht eingehalten wurden \u2013 etwa indem die zul\u00e4ssige H\u00f6he \u00fcberschritten, mehr Quadratmeter als genehmigt gebaut oder auf Land gebaut wurde, das f\u00fcr Wohnbebauung nicht zugelassen ist. Der Abriss eines illegalen Geb\u00e4udes erfolgt nicht automatisch: In…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":29505,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[117],"tags":[],"class_list":["post-29671","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog"],"acf":[],"yoast_head":"\n