Wer fragt, was der Bau eines Hauses kostet, denkt meist an die reinen Baukosten. Doch die Baukosten machen nur einen Teil \u2013 in der Regel 60 bis 75 % \u2013 des Gesamtbudgets eines Wohnbauprojekts in Spanien aus. Der Rest sind Kosten, die im ersten Kostenvoranschlag selten auftauchen und zwischen dem, was der Eigent\u00fcmer ausgeben wollte, und dem, was er am Ende tats\u00e4chlich ausgegeben hat, einen Unterschied von mehreren Zehntausend Euro ausmachen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Dieser Leitfaden zeigt alle Kosten, die Sie beim Bau eines Hauses an der Costa del Sol einplanen sollten \u2013 vom Grundst\u00fcck bis zur notariellen Neubauerkl\u00e4rung (Escritura de Obra Nueva).<\/p>\n
Der Kaufpreis des Grundst\u00fccks ist der sichtbarste Posten, aber nicht der einzige. Beim Erwerb eines Baugrundst\u00fccks an der Costa del Sol kommen hinzu:<\/p>\n
\u2022 ITP (Grunderwerbsteuer, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), wenn der Verk\u00e4ufer eine Privatperson ist: 7 % des Kaufpreises in Andalusien.<\/p>\n
\u2022 MwSt., wenn der Verk\u00e4ufer ein Bautr\u00e4ger ist: 21 % des Preises (erschlossenes Grundst\u00fcck bei Erst\u00fcbertragung).<\/p>\n
\u2022 AJD (Stempelsteuer, Actos Jur\u00eddicos Documentados) auf die notarielle Urkunde: 1,2 % in Andalusien (in bestimmten F\u00e4llen f\u00fcr den Hauptwohnsitz auf 0,1 % erm\u00e4\u00dfigt).<\/p>\n
\u2022 Notar und Grundbuch: 600\u20131.500 \u20ac je nach Wert des Grundst\u00fccks.<\/p>\n
\u2022 Geotechnisches Gutachten: 1.500\u20133.000 \u20ac (Bodenuntersuchung, unverzichtbar f\u00fcr die Planung der Gr\u00fcndung).<\/p>\n
\u2022 Immobilienbewertung (bei Hypothekenfinanzierung): 300\u2013600 \u20ac.<\/p>\n
Beispiel: F\u00fcr ein Grundst\u00fcck, das in Mijas f\u00fcr 120.000 \u20ac von einer Privatperson gekauft wird, fallen zus\u00e4tzliche Erwerbsnebenkosten von rund 9.000\u201310.500 \u20ac an (ITP + Notar + Grundbuch + geotechnisches Gutachten).<\/p>\n
Wer in Spanien bauen will, braucht gesetzlich zwingend eine von einem Architekten unterzeichnete Planung und eine technische Bauleitung (Direcci\u00f3n Facultativa). Diese Kosten sind fix, nicht optional:<\/p>\n
\u2022 Entwurfsplanung (Proyecto B\u00e1sico): Grundlage f\u00fcr den Antrag auf Baugenehmigung. \u00dcbliche Kosten: 1,5\u20133 % des PEM (Presupuesto de Ejecuci\u00f3n Material, reine Baukosten).<\/p>\n
\u2022 Ausf\u00fchrungsplanung (Proyecto de Ejecuci\u00f3n): legt alle konstruktiven Details fest und ist f\u00fcr die Vergabe der Bauarbeiten erforderlich. Kosten: zus\u00e4tzlich 2\u20134 % des PEM (oder Entwurfs- und Ausf\u00fchrungsplanung zusammen 4\u20137 %).<\/p>\n
\u2022 Planung der Haustechnik (Elektro, Sanit\u00e4r, Klima, Telekommunikation): 1\u20132 % des PEM.<\/p>\n
\u2022 Bauleitung (Architekt): 2\u20134 % des PEM.<\/p>\n
\u2022 Leitung der Bauausf\u00fchrung (Bauingenieur, Arquitecto T\u00e9cnico \/ Aparejador): 1\u20133 % des PEM.<\/p>\n
\u2022 Koordinator f\u00fcr Sicherheit und Gesundheitsschutz: 0,5\u20131 % des PEM.<\/p>\n
Insgesamt machen die Architekten- und Ingenieurhonorare in der Regel 8 bis 12 % der Baukosten aus. Bei einem Projekt mit 300.000 \u20ac PEM sind das zwischen 24.000 \u20ac und 36.000 \u20ac.<\/p>\n
Im schl\u00fcsselfertigen Modell von Klic Arquitectos liegen Planung und Bauleitung in den H\u00e4nden desselben Teams und in einem einzigen Vertrag. Das vereinfacht die Abwicklung und vermeidet Konflikte zwischen den Projektphasen.<\/p>\n
Die Kosten der Baugenehmigung f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere Bauvorhaben (Licencia de Obra Mayor) unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde an der Costa del Sol erheblich. Die g\u00e4ngigsten Abgaben:<\/p>\n
\u2022 ICIO (Bausteuer, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): 2\u20134 % des PEM je nach Gemeinde.<\/p>\n
\u2022 Kommunale Geb\u00fchren f\u00fcr die Erteilung der Genehmigung: zus\u00e4tzlich 0,5\u20132 % des PEM.<\/p>\n
\u2022 Sicherheitsleistung f\u00fcr die Abfallentsorgung: 0,5\u20131 % des PEM (wird zur\u00fcckerstattet, wenn die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Entsorgung des Bauschutts nachgewiesen ist).<\/p>\n
\u2022 Pr\u00fcfvermerk (Visado) der Architektenkammer f\u00fcr die Planunterlagen: 200\u2013600 \u20ac pro Projekt.<\/p>\n
Marbella erhebt einen der h\u00f6chsten ICIO-S\u00e4tze an der Costa del Sol (bis zu 4 %), w\u00e4hrend Gemeinden wie Mijas oder V\u00e9lez-M\u00e1laga etwas moderatere S\u00e4tze haben. Bei einem Projekt mit 300.000 \u20ac PEM kann die ICIO in Marbella 12.000 \u20ac betragen.<\/p>\n
Verf\u00fcgt das Grundst\u00fcck noch nicht \u00fcber fertige Hausanschl\u00fcsse (Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Telekommunikation), m\u00fcssen diese einkalkuliert werden. Die Kosten h\u00e4ngen stark von der Entfernung zu den bestehenden Netzen ab:<\/p>\n
\u2022 Anschluss an das Trinkwassernetz: 2.000\u20138.000 \u20ac je nach Entfernung und Gemeinde.<\/p>\n
\u2022 Stromanschluss (Niederspannung): 2.000\u20136.000 \u20ac. Falls eine Mittelspannungsleitung und eine eigene Trafostation n\u00f6tig sind: 15.000\u201340.000 \u20ac.<\/p>\n
\u2022 Anschluss an die Kanalisation: 3.000\u201310.000 \u20ac oder, wenn kein Netz vorhanden ist, eine genehmigungsf\u00e4hige Kl\u00e4rgrube (5.000\u201312.000 \u20ac).<\/p>\n
\u2022 Erdgas (sofern in der Gegend vorhanden): 1.500\u20134.000 \u20ac.<\/p>\n
\u2022 Telekommunikation (Glasfaser): in der Regel kostenlos, wenn das Netz des Anbieters bis zum \u00e4u\u00dferen Anschlusspunkt reicht.<\/p>\n
Nach Abschluss der Bauarbeiten folgen die Formalit\u00e4ten, die das legale Bewohnen und Verkaufen des Hauses erm\u00f6glichen:<\/p>\n
\u2022 Bauabschlussbescheinigung (Certificado Final de Obra) von Architekt und Bauingenieur (Aparejador): 500\u20131.500 \u20ac.<\/p>\n
\u2022 Energieausweis: 300\u2013600 \u20ac.<\/p>\n
\u2022 Bezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n, Bewohnbarkeitsbescheinigung): kommunales Verfahren, Geb\u00fchren von 300\u2013800 \u20ac je nach Gemeinde.<\/p>\n
\u2022 Notarielle Neubauerkl\u00e4rung (Escritura de Declaraci\u00f3n de Obra Nueva): Notar 600\u20131.200 \u20ac, Grundbuch 400\u2013800 \u20ac, AJD auf den erkl\u00e4rten Wert des Geb\u00e4udes.<\/p>\n
\u2022 Anmeldung der Versorgungsanschl\u00fcsse (Vertr\u00e4ge mit den Versorgern): 300\u2013600 \u20ac.<\/p>\n
F\u00fcr ein Haus mit 150 m\u00b2 in mittlerer Bauqualit\u00e4t an der Costa del Sol (PEM der Bauarbeiten: 240.000 \u20ac) erg\u00e4be sich unter Einbeziehung aller Kosten folgendes Richtbudget:<\/p>\n
\u2022 Baukosten (PEM): 240.000 \u20ac<\/p>\n
\u2022 Architekten- und Ingenieurhonorare (ca. 10 %): 24.000 \u20ac<\/p>\n
\u2022 Genehmigungen und Geb\u00fchren (ca. 5 %): 12.000 \u20ac<\/p>\n
\u2022 Hausanschl\u00fcsse: 8.000\u201320.000 \u20ac<\/p>\n
\u2022 Abschlie\u00dfende Legalisierung: 3.000\u20135.000 \u20ac<\/p>\n
\u2022 Reserve f\u00fcr Unvorhergesehenes (10 %): 24.000 \u20ac<\/p>\n
\u2022 GESAMT ca.: 311.000\u2013325.000 \u20ac (ohne Grundst\u00fcck)<\/p>\n
Mit anderen Worten: Die tats\u00e4chlichen Kosten liegen 30 bis 40 % \u00fcber dem urspr\u00fcnglichen Baubudget. Wer das vor Baubeginn versteht, sorgt daf\u00fcr, dass sein Projekt zu Ende gef\u00fchrt wird \u2013 statt auf halber Strecke mangels Mitteln stillzustehen.<\/p>\n
Die ICIO (Bausteuer, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) betr\u00e4gt in Marbella 4 % des PEM und geh\u00f6rt damit zu den h\u00f6chsten an der Costa del Sol. Einige Gemeinden wie Mijas oder Torremolinos wenden S\u00e4tze von 2\u20133 % an.<\/p>\n
Ja. Das spanische Bauordnungsgesetz (Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, LOE) schreibt f\u00fcr Planung und Bauleitung jedes Wohngeb\u00e4udes in Spanien die Mitwirkung eines Architekten vor. Ohne eine von einem Architekten unterzeichnete Planung gibt es keine Baugenehmigung f\u00fcr gr\u00f6\u00dfere Bauvorhaben.<\/p>\n
Das PEM (Presupuesto de Ejecuci\u00f3n Material) umfasst die Kosten f\u00fcr Material und Arbeitsleistung beim Bau \u2013 ohne Gemeinkosten und Gewinn des Bauunternehmens und ohne MwSt. Auf Basis des PEM werden die Architekten- und Ingenieurhonorare und die Genehmigungsgeb\u00fchren berechnet. Der Endpreis f\u00fcr den Kunden (PEC, Precio de Ejecuci\u00f3n por Contrata) entspricht in der Regel dem PEM multipliziert mit 1,19\u20131,25 (Gemeinkosten + Gewinn) zuz\u00fcglich 10 % MwSt. beim Wohnungsneubau.<\/p>\n
Handelt es sich um Ihren Hauptwohnsitz, gibt es in Andalusien regionale Steuerabz\u00fcge f\u00fcr den Bau oder die Sanierung des Hauptwohnsitzes (kl\u00e4ren Sie die aktuelle Rechtslage mit Ihrem Steuerberater, da sie sich mit jedem Haushaltsgesetz \u00e4ndert). Wird das Haus vermietet, werden die Baukosten steuerlich \u00fcber die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben.
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