{"id":21806,"date":"2025-02-17T10:08:40","date_gmt":"2025-02-17T08:08:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/dividir-casa-construida\/"},"modified":"2026-10-04T05:02:09","modified_gmt":"2026-10-04T03:02:09","slug":"dividir-casa-construida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/de\/dividir-casa-construida\/","title":{"rendered":"Ein bestehendes Haus teilen: ein praktischer und einfacher Leitfaden"},"content":{"rendered":"<p><strong>Ein bestehendes Haus zu teilen<\/strong> kann eine ausgezeichnete M\u00f6glichkeit sein, seine Nutzung und Rentabilit\u00e4t zu maximieren. Ob Sie zwei unabh\u00e4ngige Wohneinheiten schaffen, zus\u00e4tzliche Einnahmen erzielen oder sich an neue famili\u00e4re Bed\u00fcrfnisse anpassen m\u00f6chten \u2013 dieser Prozess erfordert eine sorgf\u00e4ltige Planung und die Einhaltung verschiedener Vorschriften. Im Folgenden finden Sie einen praktischen und einfachen Leitfaden, wie Sie ein bestehendes Haus teilen.<\/p>\n[toc]\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2 data-start=\"417\" data-end=\"460\">Warum ein bestehendes Haus teilen?<\/h2>\n<p data-start=\"462\" data-end=\"570\">Die Teilung einer bestehenden Wohnimmobilie erm\u00f6glicht es, den verf\u00fcgbaren Raum optimal zu nutzen, und kann unter anderem folgende Vorteile bieten:<\/p>\n<ul data-start=\"572\" data-end=\"891\">\n<li data-start=\"572\" data-end=\"661\"><strong data-start=\"574\" data-end=\"606\">Zus\u00e4tzliche Einnahmen erzielen<\/strong>: durch die Vermietung oder den Verkauf einer der neu entstehenden Einheiten.<\/li>\n<li data-start=\"662\" data-end=\"778\"><strong data-start=\"664\" data-end=\"698\">Sich an famili\u00e4re Ver\u00e4nderungen anpassen<\/strong>: mit eigenst\u00e4ndigen Wohnbereichen f\u00fcr verschiedene Familienmitglieder.<\/li>\n<li data-start=\"779\" data-end=\"891\"><strong data-start=\"781\" data-end=\"821\">Den Wert der Immobilie steigern<\/strong>: indem aus einer einzigen Wohnung mehrere Wohneinheiten werden.<\/li>\n<li><strong>Ein Erbe aufteilen<\/strong>: Wenn sich mehrere Erben eine Immobilie teilen, wird sie durch die Teilung zu eigenst\u00e4ndigen Grundbucheinheiten, jede mit ihrem eigenen Eigent\u00fcmer.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Was die horizontale Teilung rechtlich bedeutet<\/h2>\n<p>Bevor es um Trennw\u00e4nde geht, sollte man zwei Ebenen auseinanderhalten. Im rechtlichen Sinn ist die <strong>horizontale Teilung<\/strong> (Divisi\u00f3n horizontal) der Akt, durch den eine Immobilie \u2013 ein Geb\u00e4ude oder eine Wohnung \u2013 in mehrere unabh\u00e4ngige Einheiten aufgeteilt wird, jede mit eigener Katasterreferenz und eigenem, getrenntem Eigentum. Mit diesem Vorgang wird das Wohnungseigentum begr\u00fcndet, das im <strong>Gesetz 49\/1960<\/strong> (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) geregelt ist \u2013 derselben Norm, auf der die Eigent\u00fcmergemeinschaften beruhen.<\/p>\n<p>Das ist der rechtliche Rahmen, und er gilt f\u00fcr jede Aufteilung einer Immobilie. Auf der Baustelle dagegen werden \u201ehorizontale Teilung\u201c und \u201evertikale Teilung\u201c in einem anderen, rein baulichen Sinn verwendet: Es geht darum, wo das Haus getrennt wird. Diese beiden Wege stellen wir im Folgenden vor.<\/p>\n<h2 data-start=\"893\" data-end=\"926\">Arten der Wohnungsteilung<\/h2>\n<p data-start=\"928\" data-end=\"989\">Im Wesentlichen gibt es zwei Methoden, eine Wohnimmobilie zu teilen:<\/p>\n<h3 data-start=\"991\" data-end=\"1014\">Horizontale Teilung<\/h3>\n<p data-start=\"1016\" data-end=\"1283\"><strong>Bei der horizontalen Teilung<\/strong> wird eine Wohnimmobilie in unabh\u00e4ngige Einheiten auf verschiedenen Geschossen getrennt. Diese Form der Teilung ist bei Apartmentgeb\u00e4uden oder mehrgeschossigen Einfamilienh\u00e4usern \u00fcblich. Damit sie realisierbar ist, muss jede Einheit \u00fcber einen eigenen Zugang von der \u00f6ffentlichen Stra\u00dfe oder von einem Gemeinschaftsbereich verf\u00fcgen und die \u00f6rtlichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit erf\u00fcllen, etwa in Bezug auf Bel\u00fcftung, Tageslicht, W\u00e4rme- und Schalld\u00e4mmung sowie Mindestwohnfl\u00e4chen. Ebenso wichtig ist es, die Tragstruktur des Geb\u00e4udes zu pr\u00fcfen, um sicherzustellen, dass sie die Umbauten aufnehmen kann, ohne die Sicherheit zu beeintr\u00e4chtigen.<\/p>\n<h3 data-start=\"1285\" data-end=\"1306\">Vertikale Teilung<\/h3>\n<p data-start=\"1308\" data-end=\"1506\"><strong>Bei der vertikalen Teilung<\/strong> wird eine Wohnimmobilie in zwei oder mehr nebeneinanderliegende Einheiten getrennt, wie bei Reihenh\u00e4usern. Dabei muss jede Einheit einen eigenen, unabh\u00e4ngigen Zugang von der Stra\u00dfe oder von einem Gemeinschaftsbereich haben, sodass keine Flure oder Innentreppen gemeinsam genutzt werden. Au\u00dferdem ist es entscheidend, dass jede neue Wohnung \u00fcber eigene Versorgungsanschl\u00fcsse verf\u00fcgt, was neue Hausanschl\u00fcsse und separate Z\u00e4hler erforderlich machen kann. Wichtig ist zudem eine gute Schall- und W\u00e4rmed\u00e4mmung zwischen den Einheiten, um Privatsph\u00e4re und Wohnkomfort der Bewohner zu sichern.<\/p>\n<div class=\"su-animate\" style=\"opacity:0;-webkit-animation-duration:1s;-webkit-animation-delay:0s;animation-duration:1s;animation-delay:0s;\" data-animation=\"bounceIn\" data-duration=\"1\" data-delay=\"0\">\n<div class=\"su-box su-box-style-default\" id=\"\" style=\"border-color:#000000;border-radius:3px;\">\n<div class=\"su-box-title\" style=\"background-color:#000000;color:#FFFFFF;border-top-left-radius:1px;border-top-right-radius:1px\">Interessieren Sie sich f\u00fcr hochwertige Renovierungen?<\/div>\n<div class=\"su-box-content su-u-clearfix su-u-trim\" style=\"border-bottom-left-radius:1px;border-bottom-right-radius:1px\">\n<div class=\"su-row\">\n<div class=\"su-column su-column-size-1-2\">\n<div class=\"su-column-inner su-u-clearfix su-u-trim\">\n<div class=\"su-spacer\" style=\"height:30px\"><\/div>\n<div class=\"wpb_text_column us_custom_0b592fa0\">\n<div class=\"wpb_wrapper\">\n<p><span style=\"letter-spacing: 0em;\">Ein Zuhause ist weit mehr als ein Ort zum Wohnen, und wir wissen, dass jeder Kunde andere Bed\u00fcrfnisse und W\u00fcnsche hat. Deshalb entwerfen, leiten und realisieren wir die L\u00f6sung, die die Lebensqualit\u00e4t unserer Kunden in den Mittelpunkt stellt. Wir f\u00fchren <strong>Luxusrenovierungen<\/strong> Ihres Zuhauses von Anfang bis Ende durch, suchen stets die beste Antwort, sprechen in jedem Raum alle f\u00fcnf Sinne an, optimieren den Raum und schaffen ein einzigartiges Design.<\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"su-column su-column-size-1-2\">\n<div class=\"su-column-inner su-u-clearfix su-u-trim\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div class=\"su-button-center\"><a href=\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/de\/kontakt\/\" class=\"su-button su-button-style-flat su-button-wide\" style=\"color:#FFFFFF;background-color:#000000;border-color:#000000;border-radius:56px\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\" id=\"ConsultaEnerg\u00e9tica\"><span style=\"color:#FFFFFF;padding:0px 26px;font-size:20px;line-height:40px;border-color:#4d4d4d;border-radius:56px;text-shadow:none\"> Kontaktieren Sie uns!<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<h2>Vorab: drei Voraussetzungen, die zu pr\u00fcfen sind<\/h2>\n<p>Nicht jedes Haus l\u00e4sst sich teilen. Bevor Sie ein Projekt in Auftrag geben, sollten drei Punkte gekl\u00e4rt sein:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude erf\u00fcllen die st\u00e4dtebaulichen Mindestanforderungen<\/strong> des kommunalen Fl\u00e4chennutzungsplans (PGOU): Mindestfl\u00e4che pro Wohnung, maximale Anzahl an Wohnungen pro Grundst\u00fcck und die \u00fcbrigen Vorgaben der jeweils geltenden Bauvorschrift.<\/li>\n<li><strong>Das Geb\u00e4ude ist rechtlich in Ordnung<\/strong>: mit Baugenehmigung und g\u00fcltiger Bewohnbarkeitsbescheinigung (C\u00e9dula de habitabilidad).<\/li>\n<li><strong>Die Immobilie ist baulich daf\u00fcr geeignet<\/strong>, die Installationen \u2013 Wasser, Strom und Gas \u2013 voneinander unabh\u00e4ngig zu trennen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Der formelle Weg, um Gewissheit zu bekommen, ist die <strong>st\u00e4dtebauliche Voranfrage<\/strong>: Bei der Gemeinde wird ein Vorbescheid beantragt, der best\u00e4tigt, ob Wohnung und Grundst\u00fcck die Voraussetzungen des PGOU f\u00fcr eine Teilung erf\u00fcllen.<\/p>\n<h3>Und wenn am Haus ohne Genehmigung gebaut wurde?<\/h3>\n<p>Weist die Immobilie Bauteile ohne Genehmigung oder eine irregul\u00e4re Vorgeschichte auf, kann vor oder parallel zur Teilung ein <strong>AFO<\/strong>-Verfahren n\u00f6tig sein (Asimilado a Fuera de Ordenaci\u00f3n \u2013 Anerkennung als \u201eau\u00dferhalb der Planung\u201c). Das sollte man gleich zu Beginn kl\u00e4ren, denn es ver\u00e4ndert die Reihenfolge der Verfahrensschritte.<\/p>\n<h2 data-start=\"1508\" data-end=\"1552\">Schritte zur Teilung eines bestehenden Hauses<\/h2>\n<h3 data-start=\"1557\" data-end=\"1589\"><strong data-start=\"1557\" data-end=\"1589\">Die geltenden Vorschriften pr\u00fcfen<\/strong><\/h3>\n<p data-start=\"1594\" data-end=\"2107\">Bevor Sie mit einer Teilung beginnen, sollten Sie unbedingt die anwendbaren Rechtsvorschriften pr\u00fcfen. In Spanien geh\u00f6ren dazu das Bodengesetz (Ley del Suelo), die st\u00e4dtebaulichen Vorschriften der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft und die kommunalen Bauvorschriften. Dar\u00fcber hinaus regelt das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) Aspekte der<strong> Teilung von Immobilien<\/strong>. Entscheidend ist, dass die geplante Teilung die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erf\u00fcllt, etwa die f\u00fcr jede Einheit vorgeschriebene Mindestfl\u00e4che.<\/p>\n<p>In Andalusien erlauben die allgemeinen Vorschriften die Teilung von Wohnungen, sofern jede neue Einheit eine Mindestwohnfl\u00e4che aufweist \u2013 je nach Gemeinde in der Regel zwischen 25 und 40 m\u00b2 \u2013 und die Anforderungen an die Bewohnbarkeit des <strong>Dekrets 149\/2006<\/strong> erf\u00fcllt. Den konkreten Schwellenwert legt der Fl\u00e4chennutzungsplan (Plan General) der jeweiligen Gemeinde fest: Das Minimum in der Stadt M\u00e1laga muss nicht mit dem in Torremolinos oder Mijas \u00fcbereinstimmen.<\/p>\n<h3 data-start=\"2112\" data-end=\"2149\">Genehmigungen und Zustimmungen einholen<\/h3>\n<p data-start=\"2154\" data-end=\"2637\">Geh\u00f6rt die Wohnung zu einer Eigent\u00fcmergemeinschaft, ist deren Zustimmung erforderlich. Nach Artikel 10.3 b) des Wohnungseigentumsgesetzes m\u00fcssen drei F\u00fcnftel aller Eigent\u00fcmer der Teilung zustimmen. Au\u00dferdem sind bei der zust\u00e4ndigen Gemeinde die entsprechenden Genehmigungen zu beantragen, da<strong> die Teilung einer bestehenden Wohnung<\/strong> in der Regel als gr\u00f6\u00dfere, genehmigungspflichtige Bauma\u00dfnahme (obra mayor) gilt. Die Bearbeitungszeit liegt zwischen 1 und 6 Monaten \u2013 planen Sie diese also von Anfang an im Zeitplan ein.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3 data-start=\"2642\" data-end=\"2674\">Eine technische Planung erstellen<\/h3>\n<p data-start=\"2679\" data-end=\"2909\">Unverzichtbar ist eine von einem Architekten erstellte Planung (Proyecto t\u00e9cnico), die die geplanten \u00c4nderungen im Detail beschreibt. Diese Planung muss dem C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n (CTE, spanische technische Bauordnung) entsprechen und sicherstellen, dass jede neue Einheit \u00fcber Folgendes verf\u00fcgt:<\/p>\n<ul data-start=\"2914\" data-end=\"3017\">\n<li data-start=\"2914\" data-end=\"2944\">Mindestwohnfl\u00e4che.<\/li>\n<li data-start=\"2948\" data-end=\"2971\">Eigener Zugang.<\/li>\n<li data-start=\"2975\" data-end=\"3017\">Angemessene Schall- und W\u00e4rmed\u00e4mmung.<\/li>\n<li>Lichte Raumh\u00f6he von mindestens 2,50 m auf mindestens 75 % der Fl\u00e4che.<\/li>\n<li>Direkte nat\u00fcrliche Bel\u00fcftung und Belichtung in den Hauptr\u00e4umen.<\/li>\n<li>Eigene K\u00fcche und eigenes Bad.<\/li>\n<\/ul>\n<p data-start=\"3022\" data-end=\"3103\">Die Planung muss den kommunalen Beh\u00f6rden zur Genehmigung vorgelegt werden. Dabei kann Sie ein<a href=\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/de\/\"> <u>Architekturb\u00fcro in M\u00e1laga<\/u> <\/a>durch das gesamte Verfahren begleiten.<\/p>\n<h3 data-start=\"3108\" data-end=\"3141\">Die erforderlichen Bauarbeiten ausf\u00fchren<\/h3>\n<p data-start=\"3146\" data-end=\"3418\">Sobald die Genehmigungen vorliegen und die Planung freigegeben ist, werden die Bauarbeiten ausgef\u00fchrt. Es empfiehlt sich, Fachleute mit Erfahrung in dieser Art von Umbauten zu beauftragen, damit die Arbeiten vorschriftsgem\u00e4\u00df und nach hohen Qualit\u00e4tsstandards erfolgen.<\/p>\n<h3 data-start=\"3423\" data-end=\"3460\"><strong data-start=\"3423\" data-end=\"3460\">Die Teilung rechtlich formalisieren<\/strong><\/h3>\n<p data-start=\"3465\" data-end=\"3504\">Nach Abschluss der Bauarbeiten sind folgende Schritte erforderlich:<\/p>\n<ul>\n<li style=\"list-style-type: none;\">\n<ul data-start=\"3509\" data-end=\"3980\">\n<li><strong>Die Bauabschlussbescheinigung einholen<\/strong> (Certificado final de obra): Der Architekt best\u00e4tigt, dass die Arbeiten gem\u00e4\u00df der genehmigten Planung ausgef\u00fchrt wurden.<\/li>\n<li data-start=\"3509\" data-end=\"3645\"><strong data-start=\"3511\" data-end=\"3549\">Die Bewohnbarkeitsbescheinigung einholen<\/strong>: Dieses Dokument bescheinigt, dass die Wohnung die technischen Anforderungen und die Anforderungen an die Bewohnbarkeit erf\u00fcllt. Die Bescheinigung wird f\u00fcr jede der neu entstehenden Wohnungen beantragt.<\/li>\n<li data-start=\"3649\" data-end=\"3775\"><strong data-start=\"3651\" data-end=\"3693\">Die Teilung notariell beurkunden lassen<\/strong>: Vor einem Notar wird die neue Eigentumsaufteilung rechtlich verbindlich festgehalten.<\/li>\n<li data-start=\"3779\" data-end=\"3980\"><strong data-start=\"3781\" data-end=\"3845\">Die neuen Einheiten im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen<\/strong>: So erh\u00e4lt jede neue Wohnung ihre eigene Katasterreferenz und kann unabh\u00e4ngig verkauft oder vermietet werden.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h2 data-start=\"3982\" data-end=\"4012\">Weitere Aspekte<\/h2>\n<ul data-start=\"4014\" data-end=\"4834\">\n<li data-start=\"4014\" data-end=\"4246\">\n<p data-start=\"4016\" data-end=\"4246\"><strong data-start=\"4016\" data-end=\"4036\">Damit verbundene Kosten<\/strong>: Die Teilung einer Wohnimmobilie ist mit verschiedenen Ausgaben verbunden, etwa Honoraren (Architekt, Notar), Verwaltungsgeb\u00fchren, Steuern (Urkundensteuer \u2013 Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados) und den Kosten der Bauarbeiten. Hinzu kommen die Geb\u00fchren f\u00fcr die Eintragung der neuen Einheiten im Grundbuch.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4248\" data-end=\"4484\">\n<p data-start=\"4250\" data-end=\"4484\"><strong data-start=\"4250\" data-end=\"4276\">Besondere Vorschriften<\/strong>: Je nach Lage der Immobilie k\u00f6nnen zus\u00e4tzliche Vorschriften f\u00fcr die Teilung gelten. Informieren Sie sich daher gr\u00fcndlich und ziehen Sie im Zweifel einen Fachmann hinzu.<\/p>\n<\/li>\n<li data-start=\"4486\" data-end=\"4834\">\n<p data-start=\"4488\" data-end=\"4834\"><strong data-start=\"4488\" data-end=\"4517\">Fachliche Beratung<\/strong>: Angesichts der Komplexit\u00e4t des Verfahrens empfiehlt es sich, mit einem Architekturb\u00fcro zusammenzuarbeiten, das Erfahrung mit solchen Projekten hat. Ein<a href=\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/de\/\"> Architekturb\u00fcro in M\u00e1laga<\/a> bietet spezialisierte Leistungen f\u00fcr Renovierungen und Wohnungsteilungen.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p data-start=\"4836\" data-end=\"5131\"><strong>Ein bestehendes Haus zu teilen<\/strong> ist eine Entscheidung, die vielf\u00e4ltige Vorteile bringen kann, aber eine sorgf\u00e4ltige Planung und die Einhaltung verschiedener Vorschriften erfordert. Mit der richtigen Beratung und den beschriebenen Schritten l\u00e4sst sich dieser Prozess erfolgreich und rechtssicher umsetzen.<\/p>\n<p>Bei Klic Arquitectos begleiten wir Verfahren zur horizontalen Teilung in M\u00e1laga und an der Costa del Sol von Anfang bis Ende: von der st\u00e4dtebaulichen Voranfrage bei der Gemeinde bis zur Eintragung im Grundbuch.<\/p>\n<p data-start=\"5133\" data-end=\"5458\">Wenn Sie eine solche Teilung in Erw\u00e4gung ziehen, wenden Sie sich an spezialisierte Fachleute, die Sie in jeder Phase des Prozesses begleiten. Und falls Ihr Projekt die Renovierung einer Villa umfasst, finden Sie weitere Informationen unter <a href=\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/de\/renovierung-chalets\/\" target=\"_new\" rel=\"noopener\" data-start=\"5382\" data-end=\"5457\"><u>Villenrenovierung<\/u><\/a>.<\/p>\n<p data-start=\"5133\" data-end=\"5458\">Wenn Ihnen dieser Artikel gefallen hat, k\u00f6nnte Sie auch Folgendes interessieren: \u201e<a href=\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/de\/alteracion-catastral\/\">Kataster\u00e4nderung: Was sie ist und wie Sie die Erkl\u00e4rung einreichen<\/a>\u201c<\/p>\n<h4 data-start=\"5133\" data-end=\"5458\">Bewerten Sie diesen Artikel zu \u201eWie teilt man ein bestehendes Haus? Ein praktischer Leitfaden\u201c.<\/h4>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Erfahren Sie mit diesem praktischen Leitfaden, wie Sie ein bestehendes Haus teilen. Mit Klic Arquitectos lernen Sie die entscheidenden Schritte, um die Teilung Ihrer Immobilie umzusetzen.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":21807,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[129],"tags":[],"class_list":["post-21806","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-eigenes-haus-bauen"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.8 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Wie teilt man ein bestehendes Haus? 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