![\"En-suite-Bad](\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/06.-BANO-1-OPC.-1-1200x675-1.jpg\")
<\/figure>\n![\"Bauzustand](\"https:\/\/www.klicarquitectos.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/WhatsApp-Image-2026-02-03-at-13.31.59-29-900x600-1.jpeg\")
<\/figure>\n<\/figure>\nDie Treppe versetzen, um das Geschoss freizuspielen, einen kleinen Bauk\u00f6rper abrei\u00dfen, um das Haus in seine zul\u00e4ssigen Grenzen zur\u00fcckzuf\u00fchren, und das t\u00e4gliche Leben zwei Terrassen anvertrauen, die zusammen mehr Fl\u00e4che bieten als das Obergeschoss. Casa Los Olivos ist die Renovierung einer Villa aus dem Jahr 1984 in Rinc\u00f3n de la Victoria an der \u00f6stlichen Costa del Sol \u2013 die Innenarchitektur stammt vom B\u00fcro selbst. Das Haus wies 183,15 m\u00b2 bebaute Geschossfl\u00e4che auf, wo die Bauordnung 151,49 m\u00b2 zul\u00e4sst, dazu eine zu gro\u00dfe \u00fcberbaute Grundfl\u00e4che und einen Grenzabstand, der nicht eingehalten war. Das Projekt konnte deshalb nicht mit der Raumaufteilung beginnen: Zuerst musste das Haus wieder in seine baurechtlichen Parameter gebracht werden.<\/p>\n
Das Grundst\u00fcck misst laut topografischer Vermessung 504,95 m\u00b2 (491 m\u00b2 laut Kataster) und liegt in einem gewachsenen Wohngebiet mit freistehenden Einfamilienh\u00e4usern und Reihenh\u00e4usern. Es gilt die Bauordnung UAS-2 des allgemeinen Bebauungsplans (PGOU) von Rinc\u00f3n de la Victoria, die h\u00f6chstens 151,49 m\u00b2 Geschossfl\u00e4che und ebenfalls 151,49 m\u00b2 \u00fcberbaute Grundfl\u00e4che zul\u00e4sst. Das bestehende Haus kam auf 183,15 bzw. 221,08 m\u00b2: 31,66 m\u00b2 Geschossfl\u00e4che und 69,59 m\u00b2 Grundfl\u00e4che \u00fcber dem Limit, dazu ein Grenzabstand, der ebenfalls nicht eingehalten war. An der K\u00fcste ist das h\u00e4ufiger, als man denkt: ein Haus aus den Achtzigerjahren, von au\u00dfen unauff\u00e4llig, das seit Jahrzehnten au\u00dferhalb seiner Parameter liegt, ohne dass es je jemand gepr\u00fcft h\u00e4tte.<\/p>\n
Das Raumprogramm hingegen war vollst\u00e4ndig: Eingangsbereich, Wohn- und Essbereich sowie K\u00fcche in einem einzigen Raum, Arbeitszimmer, zwei Schlafzimmer und Bad im Erdgeschoss; Hauptschlafzimmer mit En-suite-Bad und Ankleide im Obergeschoss; dazu ein eigener Abstellraum. Nur innen zu renovieren, ohne die Geb\u00e4udeh\u00fclle anzutasten, h\u00e4tte an der baurechtlichen Schieflage des Hauses nichts ge\u00e4ndert und keinen Platz f\u00fcr diesen Abstellraum geschaffen. Das war der eigentliche Konflikt des Auftrags \u2013 und der l\u00f6st sich nicht, indem man Trennw\u00e4nde versetzt.<\/p>\n
Zwei Schritte, in dieser Reihenfolge. Erstens: den freistehenden Bauk\u00f6rper mit dem G\u00e4ste-WC im Erdgeschoss abrei\u00dfen \u2013 1,75 m\u00b2 Nutzfl\u00e4che, deren Wegfall den Fu\u00dfabdruck des Geb\u00e4udes auf einen Schlag mit Grenzabstand, \u00fcberbauter Grundfl\u00e4che und Geschossfl\u00e4che in Einklang bringt. Zweitens: den Stauraum aus den Hauptr\u00e4umen herausl\u00f6sen, damit das Haus an Raumprogramm gewinnt, ohne Geschossfl\u00e4che zu verbrauchen.<\/p>\n
Die Schlussrechnung ergibt 151,27 m\u00b2 anrechenbare Fl\u00e4che gegen\u00fcber den zul\u00e4ssigen 151,49 m\u00b2 und eine \u00fcberbaute Grundfl\u00e4che von 138,35 m\u00b2 bei derselben Obergrenze. Das sind 0,22 m\u00b2 Spielraum. Das ist keine Virtuosit\u00e4t, sondern schlicht das, was \u00fcbrig blieb \u2013 und es erkl\u00e4rt, warum jede Grundrissentscheidung vor dem Zeichnen mit der Fl\u00e4chentabelle abgeglichen wurde.<\/p>\n
Das Element, das das Geschoss freispielt, ist die Treppe. Die alte Treppen\u00f6ffnung wird geschlossen und an anderer Stelle eine neue ge\u00f6ffnet. Eine Treppe in einem Haus aus den Achtzigerjahren zu versetzen, ist kein beil\u00e4ufiger Eingriff \u2013 aber nur so funktioniert das Erdgeschoss als ein einziger Raum statt als Aneinanderreihung von Zimmern.<\/p>\n
Mit der Treppe au\u00dferhalb der Mitte ordnet sich das Erdgeschoss auf 87,10 m\u00b2 Nutzfl\u00e4che: Eingangsbereich, Wohn- und Essbereich sowie K\u00fcche in einem einzigen offenen Raum, Arbeitszimmer, zwei Schlafzimmer und Bad. Im Obergeschoss bieten 32,95 m\u00b2 Nutzfl\u00e4che Platz f\u00fcr das Hauptschlafzimmer mit En-suite-Bad und Ankleide. Drau\u00dfen liegen eine Terrasse mit Pergola von 45,77 m\u00b2 und eine nicht \u00fcberdachte Terrasse von 84,76 m\u00b2 Nutzfl\u00e4che \u2013 an dieser K\u00fcste der Ort, an dem man einen guten Teil des Jahres tats\u00e4chlich lebt.<\/p>\n
Die Geb\u00e4udeh\u00fclle wird von innen verbessert. Vor das bestehende Ziegelmauerwerk kommt eine freistehende Vorsatzschale mit Steinwolled\u00e4mmung und Gipskartonplatten: So l\u00e4sst sich ein Haus aus den Achtzigerjahren verbessern, ohne die Fassade neu zu bauen. Warmwasser liefert eine Luft-Wasser-W\u00e4rmepumpe, die Entw\u00e4sserung wird in Schmutz- und Regenwasser getrennt, die L\u00fcftung arbeitet hybrid mit Zuluft \u00fcber Mikrol\u00fcftung in den Fensterrahmen und mechanischer Abluft in K\u00fcche und B\u00e4dern, und die Klimatisierung erfolgt als Luft-Luft-System \u00fcber Kan\u00e4le, die in der abgeh\u00e4ngten Technikdecke verborgen sind. Die Haustechnik wird in Anh\u00e4ngen des Projekts selbst nachgewiesen: REBT, DB HS-4, DB HS-5 und RITE.<\/p>\n
Die Innenarchitektur stammt vom B\u00fcro selbst, mit Pl\u00e4nen f\u00fcr B\u00f6den, B\u00e4der, K\u00fcche, Decken, M\u00f6blierung, Beleuchtung und Klimatisierung. Gro\u00dfformatige Feinsteinzeugb\u00f6den, Walmer Pearl 90\u00d790, mit Rutschhemmungsklasse C1, C2 oder C3 je nach Raum und je nachdem, ob innen oder au\u00dfen. Ma\u00dfgefertigte Holzm\u00f6bel, im Hauptbad ein ma\u00dfgefertigter Waschtisch aus TAU-Feinsteinzeug von 160 x 50 x 13 cm, wandh\u00e4ngende Sanit\u00e4robjekte der Serie Ona von Roca, Armaturen und Profile in geb\u00fcrstetem Ros\u00e9gold sowie Spiegel mit umlaufender Beleuchtung. Au\u00dfenfenster und -t\u00fcren aus Aluminium in Anthrazit, mit raumhohen Fensterfronten. Die Renderings des Entwurfs wurden der Bauherrschaft am 18. Dezember 2025 \u00fcbergeben; die Lieferungen f\u00fcr Bad und Keramik wurden mit PROINCO und Palomo Cer\u00e1micas vereinbart, mit Produkten von TAU.<\/p>\n
Die Entwurfs- und Ausf\u00fchrungsplanung (Proyecto B\u00e1sico y de Ejecuci\u00f3n) erhielt am 30. Oktober 2025 das Visum der Architektenkammer (Colegio de Arquitectos de M\u00e1laga). Der Antrag ging am 24. November 2025 bei der Gemeinde Rinc\u00f3n de la Victoria ein, und der Bescheid \u00fcber die Baugenehmigung (licencia de obra mayor) folgte am 22. Juli 2026: acht Monate, mit zwei Nachforderungen dazwischen. Die erste verlangte UTM-Koordinaten von Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude sowie die Nachweise der Kautionen f\u00fcr die Nutzung \u00f6ffentlicher Fl\u00e4chen und f\u00fcr die Abfallentsorgung; die zweite einen Bericht zur grafischen Validierung durch das Kataster. Nichts davon war strittig oder \u00fcberraschend, aber es verl\u00e4ngert den Zeitplan des Kunden um acht Monate. Ein Verfahren mit geerbten \u00dcberschreitungen wird genauer unter die Lupe genommen \u2013 und darauf weist man bei Auftragserteilung hin, nicht im sechsten Monat.<\/p>\n
F\u00fcr die Bauarbeiten wurden Angebote von drei Bauunternehmen eingeholt.<\/p>\n
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